財聯社（上海，記者 王海春）訊，蟄伏近四年後，昔日"地王"上海中興路一號項目正式入市。

日前，中興路一號項目獲發預售許可證並開啓認籌。而該項目之所以備受市場關注，是因爲其創下的全國單價地王紀錄，至今仍未被打破。

2016年8月，融信擊敗萬科、融創、龍湖等17家房企，以110.1億元競得上海靜安中興社區地塊，較起始總價46億元溢價139%。樓面價則高達10.03萬元/平方米，使得該地塊一躍成爲全國單價最貴的地王。

融信奪得中興路地王項目約四個月後，萬科於同年12月披露，其以53.95億元入股該項目，持股49%。而萬科2019年年報顯示，公司在中興路項目的權益佔比爲49.7%。

據瞭解，中興路一號目前由萬科操盤，而融信則更多扮演着投資人的角色。即使該項目首批入市房源均價接近13萬元/平方米，但兩家公司能否使這一單價地王擺脫高價地普遍虧損的困境，仍存在不小的疑問。

銷售前景存疑

"首批房源認籌已於5月5號結束，正式開盤時間預計就在最近這幾天。"中興路一號售樓人員向記者表示。

據瞭解，中興路一號項目首批入市房源銷售均價約12.98萬元/平方米，低於此前市場所預期的約14萬-15萬元/平方米的售價。

"前來認籌的客戶並不多，開盤時應該還有不少房源可供選擇。如果認籌情況很好，開盤時基本不會留下多少房源。"前述售樓人員告訴記者。

對於首次開盤認籌情況，融信方面向記者回應，項目主要由萬科方面來操盤，公司未在第一時間掌握；萬科方面則表示，"暫不瞭解項目前沿最新的銷售情況。"

記者在採訪中遇到一個耐人尋味的細節是，中興路一號開始認籌後，售樓人員卻推薦了周邊區域其它樓盤的房源。"得房率只有約70%，得房率較低是一個缺陷。以同樣的單價或略低一些的單價，能買到性價比更高的房子。"一位銷售人員說。

該項目最小戶型約50平方米，售價近650萬元；而100平方米左右的主力房型，總價約1300萬元。

上海一家房產機構分析師認爲，以1300萬元的總價，在周邊或更好的地段可供選擇的項目數量較多。總價較高但自身出彩點不多，使得該項目後續銷售去化情況不容樂觀。

從實際開發情況來看，因限價等嚴厲的調控政策，該項目在拿地後遲遲沒有開發，直到去年三月才正式動工。

而目前，該項目其實也只開發了其中一個子地塊，另一個子地塊尚未開發。以鴻興路爲界，該項目分爲兩個子地塊，目前開發以及在售的，是位於鴻興路東側的地塊。

記者在項目現場看到，位於項目東側的地塊共有六幢高層住宅，東地塊小區中央留有少量公共空間，西地塊鴻興路186號地塊內目前是建築工人的簡易工棚，並沒有進行開發。

現場一位施工人員告訴記者，正在建設的東地塊都是商品房，有幾幢樓已結構封頂。"東地塊面積大，都是商品房，西地塊則比較小。西地塊一直沒有開發，什麼時候開發，現在還不清楚。"

對於先開發東地塊而暫擱置西地塊，業內人士認爲，應該是出於項目效益考慮而制定的開發策略。

"前期用於拿地及相關財務成本已經投入了不少，東地塊通過銷售先回籠部分資金，再開發西地塊，可最大程度提高資金利用效率，來減緩整體的投資壓力。"上述房產機構分析師對財聯社記者表示。

高價拿地藏隱患

上海一家房企營銷部經理指出，與拿地時近10萬元/平方米的樓面價相比，開發商盈虧是否能夠平衡，目前尚存疑問。

萬科集團高級副總裁、上海區域本部首席執行官張海去年曾表示，中興路一號預計單價13萬元/平方米，這是個"不賺錢的價格"。

"僅以項目中可售住宅部分來看，目前這一售價，基本賺不到什麼錢。但如果進行整體考量，將持有的商業、住宅以及配建的保障房計入其中，該項目或有虧本入市之嫌。"前述房產機構分析師說。

按該土地出讓時條件，開發商不僅要無償建造5%保障房、自持全部商業，還需要自持15%的住宅。對項目建設亦限定了諸多條件：限高100米、層高最高33層，商業部分不能做酒店式公寓。

有分析人士根據出讓條件估算，開發商應配建的保障房建築面積近5000平方米，自持商業面積約1萬平方米，自持住宅的面積約1.4萬平方米。剔除這些因素後，真正可出售的商品房建築面積只有約7.5萬平方米；而實際可售的樓板價，可能在11萬元/平方米左右。

"除去土地成本加上建安、財務等各項成本，以及自持部分的隱性成本，12.98萬元/平方米的售價，恐怕沒什麼盈利空間。"前述分析師表示。

上述房企營銷部經理認爲，中興路一號本身並無獨特景觀或獨特資源，周邊整體環境也算不上一流，項目拿到的預售價格，在這一區位已經比較高。

對於該項目是否會出現虧損，融信方面向記者表示，項目可能利潤較薄，但估計不至於虧損。而萬科方面，則未對此問題做出回應。

有業內人士指出，奪得中興路地王使得融信一戰成名，但也因此承擔了不小的壓力。此後之所以引入萬科作爲項目股東及操盤方，正是爲了降低風險。

萬科爲何要入局這一地王項目？就此問題，分析人士認爲除了萬科此前對這一項目前景抱有相對樂觀的預期之外，或與其在該區域的通盤考慮有關。

"中興路項目也許不賺錢甚至可能是虧損的，但卻帶動了周邊項目的價格，萬科剛好在地王項目不遠處有一個項目。"上海一家房企人士說。

據瞭解，中興路地王項目周邊，萬科一個名爲雅賓利的樓盤後續仍有四期項目待開發，目前正在進行舊改。"萬科這一舊改地塊後續開發上市後，應該會受到中興路地王項目帶動，可能會受益較大。"中興路上一家房產中介人員表示。

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