杨金片区调研 来自郑州楼市 00:00 05:32△此音频大小11.2MB

郑州争议最大的两个片区，一个是滨河，一个是杨金。

市场否认、群众不买账，依旧生命力顽强。滨河、杨金的高层/小高层纷纷突破2万，除了老东区，任何片区都难以望其项背。

今天，我们聊聊杨金。

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下半年，杨金又添2员悍将，一个是奥园，一个是福晟。

先说奥园。

10月23日，一个大众陌生的品牌——广州奥园，携带“奥园誉湖湾”，意气风发的登上280米的千禧广场，在视野宽广的59层，为中原人民带来了一份薄礼。

其实早在5月份，甚至更早，奥园进郑的先锋队就已到达，开始招兵买马，身边的几位朋友曾面试过。据负责人透露，奥园在郑州至少有2-3块意向地块，合作居多。

速度很快，仅仅3个月后，奥园处子秀就亮相颇具争议的杨金。

再说福晟。

今年福晟一路开疆拓土，北进杨金，南拓洞林湖，东进白沙。

10月26日，福晟耗资3.97亿元夺得杨金地块，底价成交，楼面价3500，位于马林西路以西、杨金路以北，占地68.57亩，容积率2.5。

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杨金之所以硬气，底气来自北龙湖。

一个非常有意思的现象，杨金所有楼盘的推广语中，必带“北龙湖”，自带光环，霞光万丈，很晃眼、很唬人，也最有效果。

从最开始内购盛行，到如今公开销售；从最开始小房企遍地，到如今大牌进驻，相比于13年，5年后的杨金更加规范、也更加体面。

杨金的房企一点不逊色。包括鸿宝、瀚海、碧桂园、康桥、绿城/蓝城、美盛、奥园、福晟在内，甚至碧桂园天誉本身，也是在融创跟国控联姻破裂之后。

从根上问的话，杨金到底有什么？

1、黄金位置。

区域是杨金最大的优势。杨金离天最近，与北龙湖仅隔一条连霍高速，开车一路南下就是北龙湖。

2、打造产业。

杨金定位金水科教园区，以产业园为主。郑州产业四散飘零，港区主打航空物流，高新主打高科科技，绿博落地文化产业园，杨金落地的则是科技、产业园居多。

3、通畅交通

杨金道路方方正正，除了金城大道、杨金路，南北最重要的3条道路，全部指向北龙湖，分别是迎宾东路、中央大道、惠城环路，甚至连地铁6号线、13号线也一头扎向北龙湖。

4、配套

杨金的配套比较匮乏，多是安置房、产业园，商业、学校落地氛围不足。能落地的不好，真正起来的不多，能依赖的就是北龙湖最顶尖的配套。

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如果仅仅看杨金的地块指标，很喜人，产品也很有亮点。

（1）容积率全部低于2.5，高于北龙湖，但是低于很多片区，妥妥的改善指标。

（2）产品打造以小高层、洋房居多，高层面积段控制在144平以下。

（3）再加上单价2万左右，满足了刚改、改善，同时又控制了总价。

容积率主攻改善、面积段很合适、总价得到有效控制，关键是离北龙湖这么近，这对于很多厌倦主城、向往新区的客户，具有相当的吸引力。

以奥园誉湖湾为例，基本代表了杨金片区的特色。

项目总占地45.6亩，容积率2.49，规划10栋16层小高层，2梯2户，精装交付，新中式风格。推出4个户型，分别是99平、113平的三房，以及128平、143平的四房。大面宽、大客厅、赠送多，户型设计非常合理。

基本上，奥园誉湖湾的规划代表了杨金的特色。

1、地块相对方正，百十亩地块，容积率很低，基本都是在2.5左右，比如说碧桂园天誉、康桥东麓园、美盛北龙台，甚至是瀚海尔湾。

2、业态规划比较纯粹，要么是纯小高层，要么是小高层+洋房，舒适度很高。

3、户型设计很克制，没有太多的瑕疵，主打改善，但是户型面积控制很合理，高层/小高层144以内，洋房180平以内，总价得到合理控制。

4、价格相差不大，精装交付居多。高层/小高层均价1万8-2万2，洋房均价2万2-2万5。

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杨金的野心不小，它想承接北龙湖的“改善外溢”。

膨胀也罢，还是有底气，任何新区都有存在的价值和意义，存在即合理。一篇稿件，踩了未必死，捧了未必活，这是我们的观点。

对于杨金的未来，我想对标另一个城市的新区，主打产业。这就是武汉光谷。

毫无疑问，光谷是武汉城市的新名片，烫金的。

一方面，光谷高科产业在全国都排得上名，甚至能硬刚中关村，华为、小米、斗鱼等几十家互联网巨头落户，你就知道这里的产业有多牛逼；

另一方面，光谷的产业托举了这里的房价，合理又夯实。光谷老城基本上2万+，光谷东也达到1万7，很扎实。可以这样说，整个光谷就是新武汉人的置业首选，片区楼盘非常抢手。

产业成就了光谷，也托举了光谷的房价。但前提是，产业是光谷的内核，地产只是衍生物。

光谷为什么这么牛，成为全国皆知的高科圣地，我们举几个例子：

1、定位非常清晰。

当地朋友告诉我，光谷从05年左右起步，就明确定位高新科技产业，定位非常精准，而且落地很到位，每一步都很扎实。

2、政府支持力度非常大。

从2011年到2012年，仅仅2年，光谷针对入驻企业，推出15条新政，包括鼓励金融机构入驻奖励千万、鼓励股权融资可获百万补助、国有资本担保贷款等一些列利好政策。

甚至连独角兽斗鱼，都是武汉千里奔袭，从注册地广州硬是抢到了武汉。

为了力邀斗鱼落户武汉，当地政府做了以下几件事：

省市领导多次到斗鱼公司调研，连带宽费都过问；

武汉市委党委、区党工委书记，平均每两周就要跑一次斗鱼，问企业有没有困难，甚至从未提出“改户口”的要求；

最终，斗鱼落户武汉水到渠成。

拿光谷对标杨金，有些残忍。但是光谷也就发展了十几年，也是从一片蛮荒起步，一跃成为比肩中关村的产业大城，产城融合互为补充，形成非常良性的发展捷径。

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对于杨金，我想说几句话。

1、紧邻北龙湖，出生就含着金钥匙，天生贵相。

就这个位置而言，至少1万5的毛坯价非常夯实，如何溢价，就看政府的态度和执行，其次才是各大房企各显神通。

2、杨金的劣势都摆在台面上，空军基地+污水处理厂+大量安置房+曾经一小撮开发商+产业园很多，未来会不会得到改善，我不敢保证，哪怕规划上说是绿地，我也不敢保证能否落地。

3、杨金定位产业，光谷是一个非常值得学习的老师，定位精准、一心一意、弯腰躬亲，产业永远是第一位的，这是内核，而地产不是。

4、杨金净地不多，除去安置房、产业园、配套用地，能拿到市场上的地块少之又少，新进房企很难独立拿地，比如说康桥、奥园、碧桂园、绿城等等。

5、冲着杨金去的朋友，要明白一点，杨金就是杨金，毕竟隔着一条连霍高速，这是一条隐秘的隔离带，泾渭分明，未来的配套基本需要依靠北龙湖的配套。

还有朋友问1万5的美商龙湖一号、1万7的康桥东麓园、1万7的瀚海尔湾能买吗？因为篇幅有限，碧桂园天誉、康桥东麓园、美盛北龙台、瀚海尔湾、泰禾院子等楼盘不能一一展示，想要了解，加“百夫长”微信详谈，另有杨金的高清规划图奉上。

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