不论是留学生，还是身在异乡的异客，人们与一座陌生城市的第一次亲密接触往往发生在出租房中。但房源少、租金增长快、合约期内违约等问题成了租房一族的普遍困扰。

欧美国家作为发达经济体，已建立起相对完善的保障租客权益的租房体系，《环球》杂志（ID：GlobeMagazine）选择了美国、法国和德国的案例，探究可从哪些领域规范租房市场，而民众又该如何借助相关法律法规及政策，更好地维护自身租房的权益。

拥有独立的住房曾被视为实现美国梦的重要一部分，但10年前因次贷危机引爆的全球金融危机，让美国的房产价格大幅下跌，大量中产阶级家庭因还不起房贷而一贫如洗。

如今，美国不少热门城市的房价已经恢复到金融危机前的水平，但美国人的腰包并没有，租房一族不断壮大。此外，相比市郊的独立屋，年轻人更愿租住在市中心附近。既可方便地参与社交生活，省下大笔通勤费用，还不必为繁琐的房屋维护工作操心。

因此，美国多地的租房市场近年来出现了快速发展，纽约市的整体租房率达到56.9%，而加州大洛杉矶地区（包括洛杉矶县、橙县、河滨县、圣伯纳汀诺县和范杜拉县）的约570万套住宅中，48%用于出租。

美国常青藤盟校普林斯顿大学校园秋景

租房体系较为完善

除了经济原因，美国较为完善的租房体系和法律法规，是租客的一颗定心丸，有利于租房市场的健康发展。美国的住宅租赁法律制度由判例法，联邦、州及自治地方的立法构成，注重对租客住宅权的保障。相关法律要求房东承担适住性担保义务和更多侵权责任，限制房东的终止租赁权。一些地区还实施了不同程度的租金管制措施，以保障租客有权拥有健康、安全、稳定且可负担的住所。

纽约市民贾维奇将一套公寓租给了琳·布鲁和女儿比扬卡·托瑞斯。托瑞斯有严重的残障、癫痫及视力问题。由于公寓浴室的浴缸边缘位置过高，布鲁很难协助女儿进出浴缸，她希望房东提供便利，为女儿换一个方便残障人士使用的浴缸。但贾维奇迟迟未做回应。布鲁只得向公益组织人权委员会求助，该机构要求贾维奇更换浴缸，据估算费用约为8500美元至1万美元。经过两年协调，贾维奇一直坚称目前的浴缸符合标准。

布鲁最终将贾维奇告上法庭。法官史普勒认为，布鲁过去两年经历了“严重的焦虑”，裁定对贾维奇罚款12万美元，其中4万美元是罚款，5万美元用于赔偿布鲁的精神损失，另外3万美元赔偿给布鲁的女儿。而此前人权委员会建议的罚款金额更是高达37万美元。

拥有自己的住房一直被认为是美国梦的一部分，但如今美国住房拥有率不断下降，各地区房屋租金也出现了明显上涨趋势

1972年，美国统一州法全国委员会制定了《统一住宅租赁关系法》。这项法案对出租房屋的适住性担保作出明文规定，要求房东必须承担为保持房屋处于合适及可居住状态的全部维修义务，并为此采取一切必要措施。

纽约市规定，租客可根据法定房屋适住性标准要求房东对房屋进行必要维护，房东无正当理由不得拒绝。在纽约州、新泽西州和密歇根州等地，法院会判定，若租客因房东未尽维修义务而造成人身伤害，房东对此负有责任。幸好托瑞斯未曾因进出浴缸发生意外，否则贾维奇很可能会面临天价赔偿。

限制房东驱逐权

租赁期满或被终止后，特别是在房源短缺的情况下，租客往往难以在附近找到同等水平和价格的住宅，搬家费尤其是非自愿搬迁产生的经济负担和社会成本也不容小觑。租客为保持稳定的生活，通常希望续租原有住宅。

为向处在相对弱势地位的租客提供保护，联邦和各州立法都对房东的驱逐权作出了限制，禁止房东因歧视租客而终止合约或拒绝续约。不仅如此，联邦法律还保证公共住宅及联邦补贴住宅内的租客若无正当理由不受驱逐。在实施州或地区租金管制保护政策的地区，房东也不能随意驱逐租客。租客若举报房东违反建筑条例或加入租客协会，房东不得出于报复目的驱逐租客。有些州和地区还禁止房东为将出租住宅改为多套式公寓而驱逐租客。

即使房东有正当理由驱逐租客，若与租客协商无效，也必须走司法程序，获得法官裁决。房东采取任何私刑手段，包括断水断电、威胁恐吓及其他暴力方式赶走租客，都可能因触犯法律而承担刑事责任。若给租客财产和精神造成了损害，还应承担民事赔偿责任。

美国洛杉矶社区一角

租客维权不可少

虽然美国与租房相关的法律为租客提供了较为完备的保护，但无良房东依然存在，租客要想保护自己的利益，还需要积极拿起法律武器，捍卫自身利益。

一名叫Zoey的网友就曾在洛杉矶华人资讯网上分享了她与房东“斗智斗勇”的故事。Zoey曾在南加州圣地亚哥市La Regencia公寓租住过3年，搬走时却被房东索要1000多美元赔偿——换地毯600美元，修玻璃400美元，深度清洁费150美元。扣光她的500美元租房押金，还要另付近700美元。房东甚至威胁Zoey，若不尽快付款，会找讨债公司上门，届时将影响她的信用记录。

事实上，屋里的地毯仅有小块污渍，完全可清洗干净。玻璃上的裂纹入住时已经出现，不应由租客负责。面对这种在租客搬走时想趁机揩油的房东，Zoey拿出3年前入住时拍下的室内物品照片与目前的情况对比，并指出房东没有在她搬出前两周内告知双方有权共同检查室内情况，而是单方面决定更换地毯，属于违法。

而且房东也没有在她搬走后21天内返还押金，也未提供详细的押金扣除原因和维修账单，有可能被法院判处恶意侵占押金。面对种种证据，房东最终放弃了赔偿金，只收取了合理的房屋清洁费。

来源：2018年11月14日出版的《环球》杂志 第23期

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