不論是留學生，還是身在異鄉的異客，人們與一座陌生城市的第一次親密接觸往往發生在出租房中。但房源少、租金增長快、合約期內違約等問題成了租房一族的普遍困擾。

歐美國家作爲發達經濟體，已建立起相對完善的保障租客權益的租房體系，《環球》雜誌（ID：GlobeMagazine）選擇了美國、法國和德國的案例，探究可從哪些領域規範租房市場，而民衆又該如何藉助相關法律法規及政策，更好地維護自身租房的權益。

擁有獨立的住房曾被視爲實現美國夢的重要一部分，但10年前因次貸危機引爆的全球金融危機，讓美國的房產價格大幅下跌，大量中產階級家庭因還不起房貸而一貧如洗。

如今，美國不少熱門城市的房價已經恢復到金融危機前的水平，但美國人的腰包並沒有，租房一族不斷壯大。此外，相比市郊的獨立屋，年輕人更願租住在市中心附近。既可方便地參與社交生活，省下大筆通勤費用，還不必爲繁瑣的房屋維護工作操心。

因此，美國多地的租房市場近年來出現了快速發展，紐約市的整體租房率達到56.9%，而加州大洛杉磯地區（包括洛杉磯縣、橙縣、河濱縣、聖伯納汀諾縣和範杜拉縣）的約570萬套住宅中，48%用於出租。

美國常青藤盟校普林斯頓大學校園秋景

租房體系較爲完善

除了經濟原因，美國較爲完善的租房體系和法律法規，是租客的一顆定心丸，有利於租房市場的健康發展。美國的住宅租賃法律制度由判例法，聯邦、州及自治地方的立法構成，注重對租客住宅權的保障。相關法律要求房東承擔適住性擔保義務和更多侵權責任，限制房東的終止租賃權。一些地區還實施了不同程度的租金管制措施，以保障租客有權擁有健康、安全、穩定且可負擔的住所。

紐約市民賈維奇將一套公寓租給了琳·布魯和女兒比揚卡·託瑞斯。託瑞斯有嚴重的殘障、癲癇及視力問題。由於公寓浴室的浴缸邊緣位置過高，布魯很難協助女兒進出浴缸，她希望房東提供便利，爲女兒換一個方便殘障人士使用的浴缸。但賈維奇遲遲未做回應。布魯只得向公益組織人權委員會求助，該機構要求賈維奇更換浴缸，據估算費用約爲8500美元至1萬美元。經過兩年協調，賈維奇一直堅稱目前的浴缸符合標準。

布魯最終將賈維奇告上法庭。法官史普勒認爲，布魯過去兩年經歷了“嚴重的焦慮”，裁定對賈維奇罰款12萬美元，其中4萬美元是罰款，5萬美元用於賠償布魯的精神損失，另外3萬美元賠償給布魯的女兒。而此前人權委員會建議的罰款金額更是高達37萬美元。

擁有自己的住房一直被認爲是美國夢的一部分，但如今美國住房擁有率不斷下降，各地區房屋租金也出現了明顯上漲趨勢

1972年，美國統一州法全國委員會制定了《統一住宅租賃關係法》。這項法案對出租房屋的適住性擔保作出明文規定，要求房東必須承擔爲保持房屋處於合適及可居住狀態的全部維修義務，併爲此採取一切必要措施。

紐約市規定，租客可根據法定房屋適住性標準要求房東對房屋進行必要維護，房東無正當理由不得拒絕。在紐約州、新澤西州和密歇根州等地，法院會判定，若租客因房東未盡維修義務而造成人身傷害，房東對此負有責任。幸好託瑞斯未曾因進出浴缸發生意外，否則賈維奇很可能會面臨天價賠償。

限制房東驅逐權

租賃期滿或被終止後，特別是在房源短缺的情況下，租客往往難以在附近找到同等水平和價格的住宅，搬家費尤其是非自願搬遷產生的經濟負擔和社會成本也不容小覷。租客爲保持穩定的生活，通常希望續租原有住宅。

爲向處在相對弱勢地位的租客提供保護，聯邦和各州立法都對房東的驅逐權作出了限制，禁止房東因歧視租客而終止合約或拒絕續約。不僅如此，聯邦法律還保證公共住宅及聯邦補貼住宅內的租客若無正當理由不受驅逐。在實施州或地區租金管制保護政策的地區，房東也不能隨意驅逐租客。租客若舉報房東違反建築條例或加入租客協會，房東不得出於報復目的驅逐租客。有些州和地區還禁止房東爲將出租住宅改爲多套式公寓而驅逐租客。

即使房東有正當理由驅逐租客，若與租客協商無效，也必須走司法程序，獲得法官裁決。房東採取任何私刑手段，包括斷水斷電、威脅恐嚇及其他暴力方式趕走租客，都可能因觸犯法律而承擔刑事責任。若給租客財產和精神造成了損害，還應承擔民事賠償責任。

美國洛杉磯社區一角

租客維權不可少

雖然美國與租房相關的法律爲租客提供了較爲完備的保護，但無良房東依然存在，租客要想保護自己的利益，還需要積極拿起法律武器，捍衛自身利益。

一名叫Zoey的網友就曾在洛杉磯華人資訊網上分享了她與房東“鬥智鬥勇”的故事。Zoey曾在南加州聖地亞哥市La Regencia公寓租住過3年，搬走時卻被房東索要1000多美元賠償——換地毯600美元，修玻璃400美元，深度清潔費150美元。扣光她的500美元租房押金，還要另付近700美元。房東甚至威脅Zoey，若不盡快付款，會找討債公司上門，屆時將影響她的信用記錄。

事實上，屋裏的地毯僅有小塊污漬，完全可清洗乾淨。玻璃上的裂紋入住時已經出現，不應由租客負責。面對這種在租客搬走時想趁機揩油的房東，Zoey拿出3年前入住時拍下的室內物品照片與目前的情況對比，並指出房東沒有在她搬出前兩週內告知雙方有權共同檢查室內情況，而是單方面決定更換地毯，屬於違法。

而且房東也沒有在她搬走後21天內返還押金，也未提供詳細的押金扣除原因和維修賬單，有可能被法院判處惡意侵佔押金。面對種種證據，房東最終放棄了賠償金，只收取了合理的房屋清潔費。

來源：2018年11月14日出版的《環球》雜誌 第23期

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