杭州研究中心宏觀團隊

2023年4月28日召開的中央政治局會議指出，要“規劃建設保障性住房，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造及‘平急兩用’公共基礎設施建設”，也就是現在所謂的“三大工程”。在後續召開的7月政治局會議、中央金融工作會議和中央經濟工作會議中，“三大工程”均被反覆強調，相關的頂層設計也在不斷完善，可見其對於穩經濟、促增長的重要作用。在“三大工程”中，城中村改造又常被與此前拉動經濟的“棚改”相提並論。本文旨在通過公開數據測算城中村改造的潛在需求，探究其是否能夠對當前的房地產市場起到一定提振作用。

城中村是我國城市化進程中出現的一種特殊現象。城市的擴張將城市周邊的農村納入了城市的規劃範圍，成爲了所謂的城中村。由於城中村往往有着更低廉的租金，其也成爲了城市外來務工人口的重要居住地。從更學術的定義來看，城中村常被界定爲城市行政範圍內，非戶籍常住人口占總人口的比重、建設用地面積佔村莊總面積的比重在一定比例以上的村莊。而隨着社會經濟水平的發展，城中村居民生活質量不高、土地利用效率低下、產權關係混亂複雜的問題日益突出，加之地產市場逐步下行，城中村改造的訴求也變得迫在眉睫。改造範圍層面，目前來看城市常住人口在300萬人以上城市（35個）的城中村改造項目均有望獲得政策支持。推進方式層面，第一類是符合條件的實施拆除新建，第二類是開展經常性整治提升，第三類是介於兩者之間的實施拆整結合。

城中村改造帶來的需求是多方面的：①對於城中村房屋的所有者而言，其房屋的改建或拆除勢必產生安置需求，若採用房票或貨幣化的方式進行安置，則將拉動商品房市場的需求；②對於租賃在城中村的人員而言，城中村改造將釋放相應的租房需求，應當與保障性租賃住房建設相結合，否則可能產生城中村“搬家”的現象；③對城中村的改造或拆除也將產生建安投資需求。

圖1：城中村改造能夠拉動的需求

資料來源：永安期貨研究中心

首先，在對城中村自建住房人口測算方面，我們根據顆粒度更細的第七次全國人口普查區縣級數據，統計了常住人口300萬以上城市的主要城區中自建住房戶佔調查戶的比例，再乘以該城市主要城區人口，得到該城市主要城區中的自建住房人口，並假定這些人口均居住在城中村。假設這些人口一半實物安置，一半通過房票/貨幣化安置，則可以帶動的地產銷售面積約3.83億平；假設5年內安置完成，則每年可以帶動的銷售面積約0.77億平，佔2023年商品房銷售面積的6.85%；若按照各城市的商品房平均價格計算，所需的安置資金約8.38萬億元，年均需求爲1.68萬億元。

圖2：各城市城中村自建住房人口

資料來源：七普數據、WIND、永安期貨研究中心

其次，在對城中村租房人口的測算方面，由於缺少租金數據，我們根據七普數據統計了常住人口300萬以上城市的主要城區中15-63歲的初中及以下學歷人口，並假定這些人口租住在城中村。在城中村改造後，假設這些人口仍在原城市租房，且其人均租房面積爲原城市人均居住面積的80%，則35個城市合計新增保障性租賃住房需求面積爲16.89億平；十四五期間保租房年均建設速度約250萬套，單套房面積按70平算，則2021-2023年新增面積約1.75億平。樂觀假設下三大工程推進階段保障性租賃住房建設速度翻倍至500萬套/年，則35城的城中村人口租房需求的安置還需要4.3年；中性假設下建設速度爲400萬套/年，則35城的城中村人口租房需求的安置還需要5.4年。

圖3：各城市城中村租房人口

資料來源：七普數據、WIND、永安期貨研究中心

彙總城中村自建住房和租賃住房人口，結合各城市的平均建安成本，可以大致推算出城中村改造的潛在建安投資需求。自建住房+租賃住房的合計待改造住宅面積約24.5億平米，假設其中一半拆除重建（拆建比爲2），一半改建（假設單位成本爲重建的1/2），則35城的合計建安投資規模約6萬億元。假設城中村改造週期爲5年，則每年可帶動的投資約1.2萬億元；而如果改造週期拉長至10年，則每年仍有至少6000億的投資規模。

從測算結果來看，不論是自建住房戶的安置需求還是整體的待改造面積都高於市場此前預估的區間。且根據我們的測算，35個城市城中村改造的平均自建/出租比爲0.36，據此計算城中村改造戶均資金需求（改造投資+安置）約56.8萬元。參考最新披露的武漢城中村改造數據，4.3萬戶投資規模爲401億元，戶均投資93.3億元，高於測算結果的部分可能涵蓋了非居住面積的改造等其它用途（此外武漢的自建/出租比更高，即用於安置的成本更高，也會拉高戶均投資）。此外，由於測算時僅將各城市的主要城區納入了統計範圍，主城區向周邊輻射後新形成的城中村則未被納入其中，測算結果仍可能對改造的總需求有所低估。

故綜合來看，城中改造的實際落地規模或高於市場此前的判斷，若各城市改造需求能夠得到資金的充分支持，那麼對於鋼材、鋁、銅和PVC等相關商品的需求也有望形成實質性利好。

責任編輯：戴明 SF006