近二十年中国经济高速发展，城镇化建设深化，中国房地产市场经历了黄金二十年，形成了大街小巷，妇孺皆知的共识——买房就是稳赚不赔。

但随着近两年国内经济增长减速，经济结构正处于升级转型阶段，“房地产市场是否面临调整”，甚至进入”下行周期”也成为热议的话题，各种声音甚嚣尘上。

且不管这些讨论孰对孰错，但对绝大部分口袋里有点余粮的普通老百姓来说，如何保住自己的财富不缩水，甚至还能稳定增长，才是最重要的问题，而在有限的投资渠道中，房地产投资依然是最简单也是最保险的投资渠道。

此次小编就房地产投资问题与资深地产人士进行了一次深度对话，欲知详情，请往下看：

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让我们真正理解投资

问：买房就是投资吗？什么才是真正意义上的投资？答：首先我们要明确一个概念：投资和投机的区别是什么？投资：指通过持有资产（股票、基金、债券、房产等）持续的产生利润。

投机：指通过高卖低买博取差价的方式都是投机（房租、利息、股息这类），所以除了自住需求的购房，绝大多数购房者都是通过低买高卖赚取差价，这都是投机。

当前针对房地产市场，国家已经明确“房住不炒”，抑制房地产投机行为，持续不断的出台一系列的调控措施，限购、限售、限贷等等....

房地产市场的投机行为和利润空间受到极大的遏制，所以对我们普通老百姓来讲，紧跟形势，转变投资逻辑是当务之急，只有这样才能保证自己口袋里那点血汗钱不缩水，甚至还能持续增长。

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房地产进化，从投机到投资

问：既然房地产投机性机会越来越小，那房地产还能投吗？答：这里我认为可以投，且必须投，理由有三:

1、国家城镇化建设的核心发展战略不变，基建配套力度仍在不断加强，2035年前房地产向上的大周期是不变的。

2、M2增长近两年虽有减缓，但长期来看这一势头仍会持续相当长一段时间，变相的说就是现金的购买力是持续下降的，口袋里的钱不投出去就是贬值，财富就是缩水，购房保值的趋势不会改变。

3、随着国民收入的持续提升，生活水平的不断提高，对居住质量和居住面积的提升也在不断增长，20年前买的房子已经远远不能满足当下的生活品质需求，住房刚需和改善需求是在持续增长的。

但是明确一点，未来住宅市场一定是刚需和改善的市场，如果你买了不住，只是用来投机性的低买高卖肯定行不通，一定的利润空间和参与门槛基本被锁死。那么房地产中有居住属性，用来出租的公寓类产品就成了不动产投资的最佳渠道。

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实际案例成就发展规律：问：一路走来，看过房地产的发展变迁，请问是否有什么实际案例值得分享？答：在这里，我给大家分享一个实际案例：

【案例分享】上海98年徐家汇商圈旁有两个项目《上海创世纪花园》-住宅，《嘉汇国际广场》-商务公寓，当时这两个项目的售价分别是8000元/㎡（创世纪），6500元/㎡（嘉汇国际），现在这两个项目的售价分别是8万/㎡和6万/㎡。简单算一下目前的增值回报分别是10倍和9倍左右，貌似买住宅还是划算些，但事实真是这样吗？

买创世纪花园的基本都是自住为主，即使真是买了“投资”的也是空置不装修，直接二手交易，因为是住宅，房屋面积都在100㎡以上。也就是当初投资80万，现在市价约800万。

买嘉汇国际的基本都是投资客，以50㎡以下的小户型为主，当初投资33万，现在市价300万。但在此期间长期持续有稳定的租金收益，目前50㎡小户在徐汇区的租金约为6000元/月/套，对照当初的33万投资，年回报已经高达21.8%，20年平均收益基本约10%-15%，也就是说，当初买嘉汇国际用来出租的话，20年下来单是租金收益就高达66万以上，增值回报更是高达（66万+300万）/33=11.09倍。

实际上的结果说明，投资公寓，投入小，即使不出售，也能通过租金收回投资并产生长期稳定的现金收益。04

商业地产的投资第一桶金——公寓：

问：说了这么多，您觉得目前市场上什么类型的不动产更值得投资？答：总结一下，未来如果还要投资不动产，公寓类产品是一个很好的投资渠道，但是投资公寓类产品一定主要两点：

一、出租率：保持长期稳定的出租率才是投资收益的根本保证，所以投资公寓一定注意公寓所处的地段和面积，地段好（交通便捷、配套成熟），30-50㎡的公寓产品是最受市场欢迎的，因为租客基本都是刚刚步入社会或者收入能力有限的年轻人群。

二、收益率：市场上面积越小的公寓产品租金溢价越高，也就意味着租金收益率越高，两套50㎡的公寓租金，远高于一套100㎡的住宅租金。

综上所述，投资购买公寓就是看中它长期稳定的高额租金收益，它会给你的投资带来长期稳定的投资收益，选择一个地段好，租金收益高的公寓项目，是一个投资不动产的极佳选择。

●意境图

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重庆市场值得投资的公寓产品：中梁·百悦汇作为中梁地产献礼重庆匠心力作，致力于打造成为全城潮派青年聚集地，涵盖SOHO公寓、LOFT公寓、商业中心等业态，是极具升值潜力的投资产品。项目毗邻三大高校：重庆工商大学、重庆交通大学、重庆第二师范学院，高校师生+周边社区居民+商务人群，区域内稳定消费人群预计可达35万人以上！巨大的消费人群，也将产生极大的商业价值。

交通上紧临轻轨3号线六公里与二塘双站点，同时周边汇聚多条公交车线路，出行更便捷。

产品上，LOFT公寓具有面积小、总价低、5.1米层高，买一层享两层，空间极具灵活性等优势。SOHO公寓也优势明显，总价低，支付成本少，适合小型企业、创客一族，主题酒店、个人工作室等年轻一族。

重庆中梁·百悦汇

即将登场，敬请期待！

项目地址重庆市南岸区学府大道与二塘街交汇处

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