（原標題：不只是“房住不炒”！央行再提“房不刺激”，什麼信號？）

文|凱風

房價牽動所有人的心。

2020年遭遇的這場意外衝擊，帶動全球大寬鬆時代的重新降臨。寬鬆時代，樓市向來蠢蠢欲動，個別城市已經耐不住寂寞了。

關鍵時刻，決策部門的定調尤其重要。

01

央行不僅再提“房住不炒”，而且再度強調“房不刺激”。

近日，央行在一季度貨幣政策報告中表示：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作爲短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。

在央行之前，高層會議明確重申“房住不炒”，這一次央行則同時強調 “房住不炒”與“房不刺激”，其信號意義不言而喻。

這八個字不只是口號，而是有實際行動支撐。

一是，至少10個城市樓市鬆綁，遭遇“N日遊”尷尬。

這些城市包括駐馬店、廣州、海寧、寶雞、濟南、柳州、青島、赤峯、荊州和淮安。這些政策要麼是訴諸變相鬆綁限購，要麼是嘗試降低首付比例，打開信貸缺口。

要知道，今年以來，雖然各地GDP都出現明顯負責增長，各地放開樓市調控的試探不絕於耳。

但事實上房價基本相對穩定，部分觸及樓市調控核心政策的鬆綁遭遇被撤回的尷尬，這足以說明樓市調控定力仍在。

二是，嚴查資金違規流入樓市，嚴查網絡貸款違規用於購房。

此前深圳樓市蠢蠢欲動，經營貸等資金違規流入樓市，被認爲是助推因素，隨後從深圳到全國，銀保監部門嚴厲查處資金違規流入樓市，這在《2020年，樓市調控第一槍來了》一文中有詳細論述。

同時，銀保監會發佈網貸管理辦法徵求意見稿，提出網貸額度不得超過20萬元，且網貸不得用於購房及償還住房抵押貸款、股票債券期貨等投資。

外防內堵，這正是這一次不同於2008年和2015年之處。

02

央行爲何着重強調“房住不炒”和“房不刺激”？

原因在於，今年以來，爲扶持實體經濟，貨幣政策出現明顯鬆綁。今年以來，央行已經進行3次降準、2次LPR降息，市場流動性不是一般寬鬆。

央行數據顯示，截至2020年4月末，M2餘額209.35萬億元,同比增長11.1%，創下2017年1月以來新高。

M2相當於廣義貨幣，由現金、活期存款和定期存款構成。M2史無前例突破200萬億，且增速重回兩位數，說明貨幣寬鬆已經上路。

M2增速陡升，是不是意味着樓市即將迎來新一波上行？

雖說M2擴張是樓市上行的必要條件，但並非充要條件，不是每一次M2擴張都會帶動地產上行。

一則，去年4月份M2處於低位，這次增速擴張有季節性因素存在。

二則，雖然貨幣在擴張，但M2-M1剪刀差擴大。M1主要是活期存款，代表企業擴張活力，剪刀差說明什麼，可謂不言而喻。

三則，這一輪貨幣擴張，主要是政府信用和企業信用在擴張，而以房貸爲主的居民中長期貸款並沒有出現明顯增加。

03

貨幣寬鬆之下，宏觀槓桿率已出現明顯提升。

對此，央行有關負責人表示，當前應當允許宏觀槓桿率有階段性的上升。

這主要是爲了有效推進復工復產，實際上爲未來更好地保持合理的宏觀槓桿率水平創造了條件。

這段話未嘗沒有道理。畢竟，這一輪槓桿率攀升有特殊原因。

一是GDP出現下行，一季度全國GDP同比下降6.8%，個別沿海城市下降9%以上。

槓桿率相當於債務與GDP之比。債務擴張，而GDP下滑，分母變小而分子變大，槓桿率自然出現大幅上升。（參閱《最新GDP排行》）

二是貨幣正在寬鬆，但這一次加槓桿的主力不再是房地產，而是政府和企業。

今年以來，地方政府債券大幅擴張，赤字率隨之攀升，而實體貸款利率不斷下行，企業債務有所擴張，而居民槓桿率相對穩定，這正是基於恢復經濟的需要。

據《2020年一季度宏觀槓桿率報告》，2020年我國一季度宏觀槓桿率爲259.3%，比上年末上升13.9個百分點，增幅顯著。

其中，政府部門槓桿率從2019年末的38.3%上升至40.5%，非金融企業部門槓桿率從151.3%上升至161.1%。

不過，居民槓桿率從2019年末的55.8%升至57.7%，僅上漲1.9個百分點。

所以，可預料的是，貨幣還會持續鬆綁，實體利率有望進一步下行，樓市利率也有望隨之下行，但大鬆綁尚未出現政策信號。

04

寬鬆，並不意味着大水都會流到房地產。

2009年和2015年的兩輪寬鬆，都帶動樓市的大幅上行。這背後，除了寬鬆之外，更有樓市調控的全面鬆綁作爲配合，各路資金藉此流入房地產，自然帶動房價上行。

這一次不同。

在寬鬆落地之前，決策部門已爲樓市築上了超級攔水大壩。

早在去年，央行就創設了1年期LPR（實體利率）和5年期LPR（房貸利率），

將樓市利率與實體利率分離，通過非對稱降息，爲樓市定向調控提供可能。

事實早已證明了這一點。

自新LPR模式落地以來，1年期LPR累計調整了5次，累計下調46個基點，而5年期LPR僅調整了3次，累計下調20個基點。

顯然，只有貨幣寬鬆而無樓市鬆綁作爲配合，只要嚴打資金違規流入樓市而不放開口子，房地產固然能在寬鬆時代雨水均沾，但很難大水漫灌，離刺激式上漲還有很遠距離。

樓市維穩而不刺激，解困而不重啓，託底而不鬆綁，正當如此。