面对下行的市场及疫情的不确定性，各大房企纷纷下调2020年业绩目标，甚至有房企预期今年规模增速可能录得负增长。

禹洲地产无可避免的受到了影响，今年前2个月，禹洲地产累计实现销售金额为46.45亿元，同比减少21%。虽受到冲击，林龙安依然不改2017年就喊出的“千亿目标”。

从3月份及4月份的销售情况来看，林龙安的执念是有底气的。近日，禹洲地产发布了2020年4月份营运数据，今年前4个月，禹洲地产累计实现合约销售金额199.89亿元，同比增长约23.86%。

不过，多年来对规模的追求，让禹洲地产的发展质量大打折扣，杠杆率上升、毛利率连续下降、营收下滑、房屋质量问题也一定程度上损害了其品牌形象，规模之后，这些问题会“积重难返”，还是会慢慢解决？需要管理者用实际行动来解答。

高杠杆率引起评级下调

此前，在疫情这一特殊时期，多家房企陷入“降级”风波，纷纷被标普、惠誉等国际评级机构下调评级，这其中包括阳光100中国、泛海控股、富力、泰禾等，禹洲地产亦在列。

4月17日，标普将禹洲地产评级下调至“B+”，展望负面，标普认为，禹洲地产的去杠杆化前景仍不明朗，原因是该公司在未合并的合资企业中有着广泛的敞口，而且由于未确认销售有限，收入增长可能会放缓。该公司的杠杆率于2019年进一步恶化后，预计在未来12个月内或也不会恢复。

标普估计，2019年禹洲地产的合并比率约为30%，远低于标普此前预期的65%以上。因此，尽管销售额以更高的速度增长，但2019年的收入下降了4%。

而在此之前，4月10日，禹洲地产被评级机构穆迪考虑下调其评级，穆迪认为，在未来12至18个月内，禹洲地产的债务杠杆率或会由去年的35.8%，增加至45%至50%的水平。

虽然有疫情这一客观因素，不过，机构对禹洲地产财务表现的担忧或许是最主要原因。

禹洲地产早前与其他闽系房企相比，属于另类，其对高杠杆扩张并不积极，但这一情况正在改变。最早在2017年，禹洲地产喊出千亿规模目标，也在当年，禹洲地产大量拿地，其在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市及其周边卫星城收获23幅地块，新增建面379万平方米，同比增长43.3%，高于2015和2016年拿地总和。2018年，禹洲地产则进一步强调土储，并新增了土地储备540万平方米。

禹洲的强烈扩张欲望导致其债务飙升。截至2018年底，禹洲地产总负债936亿元，同比2017增加49.9%；其中流动负债645亿元，流动负债率68.9%，同比增加34.3%。而在2019年底，该公司总负债已达1177.08亿，流动负债748.51亿。

对此，标普指出，过去几年，债务增长超过了确认EBITDA，并导致了高杠杆率。虽然该公司在2019年下半年的总债务一直保持平稳，但标普认为，这不足以支撑其增长。

毛利率营收双降、出让项目支撑利润

根据禹洲地产2019年年报，2019年禹洲地产的合约销售金额约为751.15亿元，同比增长约34.13%，超额完成了全年销售目标。然而另一组数据是，该集团2019年实现收入约232.41亿元，同比减少约4.38%；与此同时，禹洲地产毛利约60.92亿元，同比减少约18.42%。

禹洲地产在销售额获得较高增长的同时，其营收和毛利却同比下降，可见其陷入增收不增利的境况。而实际上，该公司的毛利率已连续多年下滑，其自诩的“规模、利润、风险”三驾马车平衡术出现失衡，2016年至2019年，毛利率连续下滑，分别为36.27%、35.4%、30.72%及26.21%。

在今年业绩会上，林龙安则表示，2019年全行业毛利率已降至25%左右，未来希望能保持 25%-30%的毛利率，在2019年26%基础上，其下降空间已经不大。

值得注意的是，2019年，禹洲地产净利润约39.67亿元，同比增长约6.46%。在营收下滑的同时，净利润却实现了增长。

从财报中可看出，其利润的增长很大程度上归功于其他收入以及收益和投资物业公允值收益净额的增加，其中，其他收入及收益从2018年的约4.97亿元，按年上升约335.97%至2019年的约21.68亿元。

其他收入及收益增加主要是出售及于失去控制权时视作出售于厦门、南京、合肥及天津的附属公司的收益所致。

在规模与利润失衡的同时，禹洲地产的房屋质量问题也不容乐观。此前，苏州多个楼盘因地面裂缝、货不对板、安全隐患等遭大量业主维权。其位于上海的多个项目，如禹洲雍贤府也遭到维权。

业绩会上，林龙安表示，“未来3至5年，首先是在2020年做到千亿规模的合约销售，之后将保持稳健增长的态势”。但是，冲刺千亿、加大拿地力度无疑是一种“先开发，后治理”的模式，后期真的能平衡、稳健吗？