5月13日，中指研究院在北京隆重發布2020中國物業服務百強企業研究成果，發掘一批規模大、實力強、服務品質高的物業服務企業，發揮示範帶頭作用，引領行業健康、快速發展。

百強企業借勢兄弟公司開發、合作、佈局優勢，採用更多樣化的外拓手段加速規模擴張，成效卓然，市場份額進一步提升。與此同時，百強企業持續優化基礎服務，理性開展增值服務，營業收入快速增長；並以溫度和深度服務，贏得業主滿意度提升，物業費收繳率、項目續約率連續多年保持高位。百強企業充分利用資本、技術、政策等多方面帶來的發展良機，踏上發展快車道。

（1）管理規模：管理面積均值達4279萬平方米，市場份額提升至四成，各層級持續分化

管理面積均值增長15.08%，管理項目數量均值增長10.42%

圖：2016-2019年百強企業管理面積、項目數量及市場份額變化情況

2019年，百強企業管理項目數量均值爲212個，同比增長10.42%，管理面積均值達4278.83萬平方米，同比增速15.08%。百強企業市場份額進一步擴大至43.61%，市場集中度持續提升。

2019年，TOP10企業管理面積均值達2.21億平方米，是百強企業均值的5.16倍，市場份額達9.22%，強者恆強態勢延續。

依託兄弟公司開發、合作、佈局優勢，穩健擴規模

百強企業承接兄弟公司獨立開發的項目，每年獲得管理面積的穩定增長；同時，在兄弟公司合作開發的項目中積極爭取物業管理權，進一步擴大覆蓋面積；此外，採取跟隨戰略，追隨兄弟公司擴張步伐，藉助開發企業和自身品牌優勢，在兄弟公司開發項目的周邊進一步延伸，拓寬物業服務半徑，持續加大規模效應。

注重高質量併購、拓寬服務邊界，市場拓展加速

其一，百強企業憑藉高品質服務和專業化團隊，積極參與市場競標，提升第三方全委項目中標率。其二，百強企業依靠自有資金或資本融資，傾向於選擇百強企業作爲併購標的，實現強強聯合，戰略互補。其三，百強企業抓住非住宅物業領域新機遇，大力拓寬服務邊界。

搶抓主流市場深耕，單個城市管理面積均值達138.03萬平方米

圖：2018-2019年百強企業不同城市羣管理面積比例變化

2019年，百強企業56.16%的管理面積位於五大城市羣，較2018年上升3.02個百分點，其中，長三角城市羣管理面積佔比最高達18.21%。

百強企業2019年單個城市項目數量均值爲6.84個，同比增加3.07%，單個城市管理面積均值138.03萬平方米，較2018年增長7.66%，單個項目管理面積均值20.18萬平方米，同比增長4.18%。

（2）經營績效：做大規模與做強增值服務雙重發力，營收均值突破10億元

營收增速高於在管面積增速2.3個百分點，各層級企業收入差距拉大

圖：2016-2019年百強企業營業收入及增速情況

2019年，百強企業營業收入均值達10.40億元，同比增長17.38%，高於在管面積增速（15.08%）2.3個百分點，經營業績保持穩健增長。

圖：2019年百強企業分層級營業收入均值及增長率

TOP10企業營業收入均值56.76億元,同比增速16.24%，領先優勢更加顯著；TOP11-30企業營業收入21.42億元，同比增長28.02%，高於百強企業均值增速10.64個百分點，增長最快。

業主增值服務滲透率大幅上升，居家服務收入貢獻增長顯著

圖：2018-2019年百強企業基礎物業服務與多種經營收入情況

2019年，百強企業基礎物業服務收入均值達8.17億元，同比增長14.55%，佔總營業收入的78.55%；多種經營收入均值爲2.23億元，同比增長29.03%，多種經營收入佔總營業收入比重爲21.45%。

2019年非業主增值服務收入增長迅速，佔多種經營收入的比重爲45.32%，較2018年（42.11%）提升3.21個百分點。

圖：2018-2019年百強企業業主增值服務收入佔比情況

2019年，家政服務與家居服務收入大幅增長，佔業主增值服務總收入比重分別爲11.58%、10.48%，較上年提升了3.57個百分點、6.67個百分點。

成本結構基本固化，智能化投入短期成效甚微，營業成本率僅下降0.46個百分點

受制於人工成本不斷上漲，項目外包降本作用的侷限性，以及智能化投入成效不顯著等綜合因素影響，百強企業陷入成本管理瓶頸，2019年，百強企業營業成本率爲75.98%，僅下降0.46個百分點。

圖：2017-2019年百強企業營業成本情況

淨利潤率差異化顯著，規模與增值服務成爲提升盈利空間的關鍵

圖：2018-2019年百強企業淨利潤構成情況

2019年，百強企業淨利潤均值爲9112.37萬元，同比增長26.19%；基礎物業服務淨利潤均值爲4904.45萬元，同比增長21.92%，佔淨利潤均值的比重爲53.82%；多種經營淨利潤均值爲4207.92萬元，同比增長31.55%，對淨利潤的貢獻度達46.18%。

圖：2019年百強企業分層級淨利潤均值、淨利潤率及增長率

2019年，TOP10平均淨利潤率爲11.65%，高於百強企業平均淨利潤率2.89個百分點，盈利能力最突出；TOP11-30企業平均淨利潤爲8.59%，與百強企業平均淨利潤率基本持平。

（3）服務質量：以溫度與深度服務贏得人心，收繳率與續約率保持高位

堅守一線獲業主信賴，彰顯服務價值

圖：百強企業戰“疫”措施

百強企業在做好社區防疫工作的基礎之上，自發爲業主提供代買生活用品、代拿快遞等便民服務，並積極協調生活物資，打造線上購買平臺，保障業主日常生活，實現社區“最後100米”服務的精準觸達。

2019年，百強企業物業服務費收繳率均值爲93.06%，續約率均值爲98.35%，收繳率與續約率繼續保持在高位，說明百強企業服務品質得到業主認可。

圖：2016-2019年百強企業物業服務費收繳率與項目續約率情況

（4）發展潛力：把握政策紅利與資本機遇，實現業務延伸與規模增長

百強企業儲備面積均值增長63.75%，TOP10企業儲備面積均值超2億平方米

2019年，百強企業的合同儲備項目數量均值爲95個，合同儲備項目面積均值爲1685.07萬平方米，同比增長分別爲35.71%和63.75%，較近幾年同比增長大幅提升。

圖：2016-2019年百強企業合同儲備面積均值及儲備項目數量均值情況

2019年，TOP10企業合同儲備項目面積均值爲2.03億平方米，儲備項目數量均值爲1044個，較2018年分別增長100.88%和64.57%，且分別是百強企業均值的12.05倍和10.99倍，遙遙領先於其他層級企業，強者愈強的趨勢更加明顯。

百強企業非住宅管理面積佔比提升五個百分點，廣闊空間仍有待開拓

圖：2018-2019年百強企業住宅和非住宅業態的管理面積佔比情況

2019年，百強企業的在管項目中，非住宅業態的面積佔比由2018年的26.06%上升至31.12%，非住宅物業管理市場細分賽道多，市場空間大；相較於住宅物業，非住宅業態物業費普遍較高；非住宅業態還具有政策利好屬性。

資本持續助推企業規模擴張，加速人才結構優化

截至目前，港股主板23家上市企業自上市以來，融資淨額共計超237億元。從2019年新上市物業服務企業募集資金用途來看，擬用於收併購及戰略投資的資金比例較之前上市企業的50%-60%提高至約60%-70%，約10%-20%的資金用於建設社區生態；約10%-15%的資金用於增值服務拓展或員工發展，其餘資金用於運營資金及一般企業用途。

物業服務企業上市之後，發展前景更好，知名度也大大提高，因此人才的吸聚力也更強。

（5）社會責任：穩就業提供崗位數超120萬，誠信經營納稅總額達126億元

就業崗位數量增長9.05%，納稅總額增長16.09%，承接保障房面積增長11.05%

圖：2018-2019年百強企業員工總數及外包崗位總數

2019年，百強企業提供就業崗位127.60萬個，同比增長9.05%，保持較快增長速度；提供外包崗位55.15萬個，同比增長6.55%。

2019年，百強企業納稅總額達126.10億元，同比增長16.09%，遠高於2019年全國稅收收入增長率（1.02%）。

2019年，百強企業管理保障性住房項目總數達894個，總建築面積爲1.75億平方米，同比增幅達11.05%。

（1）物業資本風頭強勁

2014年，彩生活的上市拉開物業服務企業進軍資本市場的序幕。截至2020年4月30日，23家物業服務企業在香港上市，總市值達3354.10億港元；3家企業登陸A股市場，總市值爲365.94億元。26家上市企業中，18家市盈率高於A股平均市盈率，物業服務企業資本市場表現強勁。

圖：上市物業服務企業市值、市盈率情況（2020年4月30日收盤數據）

（2）物業資本的道與術：從追概念到迴歸基本面

借勢“互聯網+”：彩生活破局，中海物業、綠城服務順勢登陸資本市場

彩生活，借勢“互聯網+”，以社區O2O概念破局資本市場，持續豐富彩之雲平臺，孵化多個“E系列”服務產品，不斷髮掘創收新渠道，從而吸引資本關注。

綠城服務2014年9月試點“智慧園區”項目，探索智慧園區領域，同時擴大線上服務端“幸福綠城”APP覆蓋面，吸引龐大的客羣，爲未來增值服務平臺的發展夯實基礎，成爲企業持續盈利的蓄水池。

做大規模：碧桂園服務、雅生活服務、保利物業在管面積超2億平方米，市值躋身前三甲

從市值前三甲的企業來看，根據招股書披露信息，碧桂園服務、保利物業在競爭優勢第一點均提到管理規模大，可見管理規模的大小是物業企業證明實力的重要途徑。

從市值突破100億港元的7家香港上市物業服務企業來看，儲備面積高、外拓能力強也可增強投資者信心。此外，高品質收併購作爲最直接、最有效擴充規模的途徑，也成爲資本考察的重要因素。

加速成長：新城悅服務、永升生活服務營收增速超70%，股價漲幅超5倍

新城悅服務和永升生活服務均在招股書核心競爭優勢的第一點披露到“快速發展”和“快速成長”的關鍵詞，由於管理面積的擴張和增值服務的開展，兩家企業營收增速連年攀升，在上市後資本市場表現搶眼。截至2020年4月30日收盤，永升生活服務和新城悅服務市值較上市首日增長超500%。

做強特色：時代鄰里、奧園健康以物業基本盤，疊加多元服務，贏得高市盈率

做組合：時代鄰里、奧園健康以多元增值服務吸引資本

時代鄰里和奧園健康兩家企業的規模和業績在上市企業中處於中位，通過戰略佈局和自身服務特色挖掘組合服務，爲自己贏得“附加分”，獲得了資本市場的賞識。

塑特色：浦江中國、寶龍商業精耕細分業態，登上資本舞臺

浦江中國和寶龍商業分別通過深耕公衆物業和商業物業領域形成了獨具特色的服務品牌，也贏得了資本的認可。

（3）深挖服務護城河，構築物業服務價值高地

“守住門”和“做好服務”是物業企業挖深服務護城河的重要抓手。疫情突然來襲，讓企業和業主更加認知到安全的價值，物業服務企業通過門崗、巡邏等安保措施，爲業主營造安全、放心的社區氛圍，昇華“守住門”的價值；“做好服務”，一方面從標準化和專業化的角度，進一步升級服務，提升專業能力，同時，利用工具提升管控效率，確保基礎服務的水準，從而提高收繳率和物業服務收費；另一方面，物業服務企業要圍繞社區裏的“人”和“房屋”，佈局剛需、高頻的服務，通過有粘性、有溫度的服務創造價值，構築物業價值高地。

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