剛剛過去的年報季，“降負債率、保現金流”成了各家房企的共識。隨着房地產企業融資監管加強，以及償債高峯的來臨，逐步加大的償債壓力之下，主動去槓桿成了變成了房企風險控制的重要策略。加之疫情導致的階段性停工、停售爲行業帶來更多波動與不確定，穩健策略成了各家在風險面前的應對之策。

資產負債率通常被用來反映上市公司的負債水平。然而，房地產行業有較多預收賬款計入負債，且與其他債務不同，預售款沒有利息成本，也無需償還，一定時間後將轉化爲收入。因此，《國際金融報》和億翰智庫發佈《50家典型房企淨負債率》，旨在反映房企資金鍊安全情況和槓桿使用情況。

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大房企控穩小房企加碼

億翰智庫統計數據顯示，2019年，典型的50家大中型上市房企平均淨負債率爲91%，相比2018年的99.6%下降8.6個百分點。

其中，淨負債率低於50%的有6家，佔比12%，分別爲新城控股、招商蛇口、華潤、中海、萬科和碧桂園。龍湖、保利、世茂等29家淨負債率在50%-100%間，佔比最多，達到58%，大悅城、金科、陽光城、佳兆業等15家淨負債率超過100%。

對房企而言，淨負債率沒有絕對的衡量標準，但持續過高則可能會給公司帶來財務風險，如果長期過低，公司或存在大量的閒置資金，錯失發展機遇。因此如何在規模和財務槓桿之間尋找平衡，使淨負債率處於合理水平，是每家房企都需要解決的問題。

具體來看，不同梯隊房企的淨負債率變動呈現出不同的態勢，相較於規模房企的控速，千億之下的房企依然在加碼狂奔。

2019年銷售金額超過2000億元的房企平均淨負債率爲73.4%，相較2018年下降6個百分點，碧桂園、萬科等龍頭房企的淨負債率甚至低於50%；銷售額在1000億至2000億元之間的房企平均淨負債率爲100.1%，相比2018年的119.8%下降19.7個百分點；負債水平上升的房企大都集中在1000億以下，這部分房企2019年平均淨負債率爲98.9%，相比2018年97%上升1.9個百分點。

並非所有的負債降低都是主動調節，有的也可能是意外下的無奈之舉。例如新城控股，創新低的16%淨負債率緣於“黑天鵝”事件後，融資被斬斷，不得不大幅削減拿地投資。2019年上半年，新城控股淨負債率尚處76.62%，年底這一數據驟降至16%。

這顯然非新城控股所願，其董事長兼總裁王曉松坦言，最大原因是去年下半年基本沒拿地，拿地和工程開支是房企最大開銷，沒有拿地支出，淨負債率自然下降，“真的只有16%，沒有必要去做這個數字，淨負債率過低，也不是特別好的表現”。王曉松表示，這是特殊情況，未來淨負債率會保持在40%-70%的區間內。

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仍有不少房企在高位

在整體下降的背景下，依然有不少大企業淨負債率逆勢上升。其中，表現較爲突出的爲恒大和融創，二者分別達到159%和172%，遠超行業平均水平；與其規模處於同一梯隊的萬科和碧桂園，這一數據僅爲行業平均水平的一半，分別是33.9%和46.3%。

這一狀況在業內看來緣於2019年過於“激進”的投資。

財報數據顯示，恒大2019年新增土地儲備6703萬平方米，遠超其他幾大龍頭房企；而融創2019年通過多次收併購，新增貨值達到1.34萬億元，同樣穩居行業前列。相對積極的投資方式使二者淨負債率維持在高位。

3月底召開的融創中國業績會上，董事會主席孫宏斌總結了融創今年要做三件事：調融資結構、降融資成本；處置一些持有資產；拿地要拿對地方、拿對時間。熱衷於“買買買”的融創開始考慮起賣資產，這一信息被業界認爲有風向標的信號。

同時，融創執行董事兼行政總裁汪孟德明確表示，“公司的負債率長期持續地下降，未來2-3年，融創負債率往下走的方向是不會改變的。”

三天後，恒大也在業績會上釋放出類似的信號。恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞表示，2020年開始將全面實施“高增長、控規模、降負債”的經營發展戰略。所謂的“控規模”則是要控制土地儲備規模，實現土地儲備負增長，從今年起總土地儲備平均每年要減少3000萬平方米左右，此舉有利於回籠現金流，穩定基本盤。

淨負債率在恒大之上的房企除了融創外，還包括華髮、中南、首開、華夏幸福、金融街、富力和泰禾。其中富力淨負債率198.9%，逼近200%，泰禾更是高達243.8%。

受重倉地區海南省特殊的房地產政策影響，2019年富力地產最終完成合約銷售額1320億元，雖然依舊保持增長態勢，但距離年初制定的1600億元目標尚有不小的差距。

更糟糕的是，富力的淨負債率近5年來持續走高，至2019年末達到198.9%，是行業平均水平的2倍之多。其有息負債高達1971.4億元，是股東權益的2.47倍，其中，一年內到期債務622.7億元。

最終，不堪重“負”之下，激進的富力也不得不收縮戰線。在3月底的業績會上，富力董事長李思廉表示，富力目前基本上暫時放棄了招拍掛市場。同時，富力在今年也設定了較爲“溫和”的銷售目標，約1520億元。這相比2018年富力豪言——2020年要實現3000億元銷售目標而言，幾乎打了一個對摺。

而另一家受到業內廣泛關注的泰禾集團，此前幾年的快速擴張導致其在“高負債”的道路上越走越遠。在2017年末，泰禾的淨負債率達到驚人的473.39%。隨後幾年內，泰禾一直在致力於快速回籠資金、降低有息負債比例。2018年末，這一數字降到了384.55%。

2019年，泰禾爲加速項目資金回籠，通過轉讓項目股權形式與合作方共同開發，累計減少並表項目21個，由此確認投資收益約15.5億元。截至2019年末，泰禾集團的有息負債水平由2018年底約1380億下降至約960億元，同比下降約30%。

有息負債的減少，淨資產的增加，以及手頭仍持有的111.4億元現金及現金等價物，帶來的直接效應便是淨負債率的降低。年報數據顯示，截至2019年底，泰禾集團淨負債率爲243.76%，大幅下降140個百分點，但仍處於高位。

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國企淨負債率普遍偏低

根據億翰智庫統計的50家典型大中型房企數據，國企的淨負債率明顯普遍低於民營房企。

其中，淨負債率最低的5家房企中，除新城之外，其餘四家均爲國企，分別是招商蛇口29.3%、華潤30.3%、中海33.7%、萬科33.9%。此外，諸如保利、金茂等國資房企，其淨負債率也均遠低於其他同規模房企。

“對於本輪國有企業改革來說，央企、國企去槓桿始終是一個繞不開的待解決問題。”有業內人士分析認爲，對國有企業負債率進行約束，一方面是促進國有企業實現高質量發展、防範化解重大風險的必然要求。另一方面從國資監管角度來說，也是實現國有資本保值增值的重大舉措。從這方面來看，國企淨負債率普遍低於民營企業實屬正常。

不過，亦有機構分析師向《國際金融報》記者指出，這並非絕對，也不是永久性的，國企改革中的“降負債”任務不可能成爲阻礙企業發展的因素。當企業遇到發展契機時，適當使用槓桿也十分必要。事實上，自去年融資渠道收緊之後，國企的資金優勢凸顯，而到了今年初的疫情時期，相較於民營房企，不少國企已經在土地市場表現的更加活躍。

根據克而瑞統計，一季度新增土地價值TOP10中，7家來自國企。其中，華潤、首開、招商等不僅一季度拿地銷售比高於1，遠超行業平均，拿地金額也較去年同期增幅頗大。

例如拿地金額最高的華潤，一季度拿地銷售比達1.1，拿地金額較去年一季度增長85%。值得注意的是，面對金額較大的優質地塊時，國企也體現出謹慎的一面，通過強強聯手、聯合拿地分攤風險。

事實上，從2018年起，國資房企就一直在積極佈局，搶佔優質地塊，勢頭強勁。

2018年全國房企拿地金額TOP100中，保利發展、華潤置地、中海地產分別以1001億元、803億元、760億元位列第三、第四、第五；到了2019年，保利發展、中海地產、華潤置地分別以1166億元、1034億元、813億元位列第三、第四、第六。