房企们正在前赴后继地分拆物业公司赴港上市。

5月10日晚，荣盛发展（002146.SZ）发布公告称，拟分拆所属的荣万家生活服务股份公司到香港联交所主板上市。

5月14日，在金科股份（000656.SZ）的股东大会上，《关于公司所属金科物业服务集团（下称：金科服务）到境外上市的方案》获得99.96%的赞成票顺利通过。

除了上述两家上市公司，阳光城（000671.SZ）、深圳控股（00604.HK）、朗诗绿色集团(00106.HK)、世茂房地产(00813.HK) 近期也明确表示，正在考虑分拆物业公司赴港上市。

前些年房企的快速扩张，让旗下的物业公司充分享受到发展红利，动辄一年能有数亿元的净利润。面对急速扩张的物业市场，物业公司们也意识到一点：一旦能在资本市场募集到资金，有望通过收购同业的方式迅速做大做强。

大家会有疑问：为什么房企旗下的物业公司，不选择A股，而是选择到H股上市？

这里面的原因是，这些物业公司是由房企分拆出来，涉及到的关联交易金额巨大。在A股IPO时，监管部门会要求上市公司强化独立性，逐渐减少关联交易，而这些物业公司虽然已经分拆，但难以摆脱对其关联房企的依赖，从而在上市的操作层面构成实质性障碍。

按照流程，A股上市公司分拆子公司赴港上市，需要先向中国证监会提交申请，待中国证监会批准后才能放行，这一过程如果顺利的话，需要2-3个月。而在H股上市后，A股上市公司还要向中国证监会申请对子公司股份进行H股的“全流通”。

香港资本市场实行的是注册制，不会涉及关联交易占比的问题。

香港资本市场非常欢迎物业公司上市，给予了比房企更高的估值。

比如，碧桂园（02007.HK）的PE是4.90倍，碧桂园服务（06098.HK）的PE是54.28倍；新城控股（601155.SH）的PE是5.61倍，新城悦服务（01755.HK）的PE是58.08倍。

这背后的逻辑是，房企前期需要大量的资金投入，负债率通常都很高，而且房地产行业慢慢成为一个强周期产业，时而景气时而萧条，物业公司则是轻资产模式运行，现金流非常稳定，而且负债率低。还有，物业公司管理着大量的业主，容易形成一个社区O2O的平台，成为互联网行业里面常说的“流量入口”。

这一切，使得物业公司的估值水涨船高。

H股有27家物业公司，有10家PE在40倍以上，有7家PE在20-40倍，有10家在20倍以下。

具体到一些房企旗下的物业公司，保利物业（06049.HK）的PE是89倍，绿城服务（02869.HK）的PE是62倍，中海物业（02669.HK）的PE是55倍， 雅生活服务（03319.HK）的PE是42倍，佳兆业美好（02168.HK）的PE是28倍，蓝光嘉宝服务（02606.HK）的PE是17倍。

因此，对于房企而言，若把物业分拆拿到H股上市会非常划算。

以金科服务为例，它在H股上市后的PE可能在30倍左右，若乐观一点，不排除能到40倍、50倍。

上市后的金科服务价值几何？

根据财报，截至2019年末，金科服务的总资产为40.46亿元（若无特别注明，均为人民币元），净资产为5.56亿元。2019年，金科服务实现营业收入27.54亿元，净利润4.06亿元，其中归属于母公司所有者的净利润3.97亿元。

若按30倍PE估算，金科服务上市后的市值为120亿元，折合为131亿港元。

若按40倍PE估算，金科服务上市后的市值为160亿元，折合为175亿港元。

若按50倍PE估算，金科服务上市后的市值为200亿元，折合为218亿港元。

在金科服务上市前，母公司金科股份持股75%，若发售25%的H股，金科股份的持股比例将下降为60%，按金科服务120亿元-200亿元的市值估算，金科股份持有的这部分股权市值为72亿元-120亿元。

截至5月15日收盘，金科股份的市值为428亿元，PE为7.5，不出意外的话，金科服务在H股上市以后，会对金科股份的股价有正面促进作用。

这种操作实际上是一个资本魔方。

上市公司把低估值的资产分拆出来，把它放到另一个市场上获得高估值，有利于上市公司整体的市值提升。

一位浸淫资本市场多年的人士感慨：“大部分的房企老板都是民营企业家，他们的嗅觉是何等敏锐，一出一进之间，财富大幅增加，这些的好事谁会拒绝？”

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