5月14日，正榮地產（06158）發行3.8年期2億美元優先票據，票面利率8.35%，該筆票據於2024年3月10日到期。根據公告，所得款項淨額將用於現有債務再融資，包括通過現金要約購買2018年6月票據。惠譽授予此筆擬發行的高級美元票據“B+”評級，回收率評級爲“RR4”。

值得一提的是，本次票據發行採用一發一回購的模式，以長期債券置換短期債券，低成本融資替代前期高成本債券，代表正榮地產持續優化債務結構。

在“高質量發展”的新三年戰略下，2019年，正榮地產財務結構明顯改善，淨負債率保持平穩，短債佔比由51.3%大幅下降至34.2%，現金對短債比由1.19倍上升至1.76倍。同時藉助多元化的融資渠道，加權平均利率從7.8%下降至7.5%。公司管理層表示，2020年正榮的財務成本有望進一步下降。

智通財經APP瞭解到，本次發行的美元優先票據得到了境內外投資人的熱捧，最終有效訂單超過14億美元，超額認購7倍。最終指導價（8.35%）比初始指導價（8.90%）低。從最終分配情況看，機構投資者及金融機構佔比90%，私人銀行佔10%。

這是正榮地產年內發行的第三筆美元債。今年1月7日，正榮地產發行了一筆4.25年期2.9億美元優先票據，票面利率7.875%，低於去年發行的多筆美元債利率。2月19日，正榮地產另外發行一筆2億美元2021年到期的優先票據，息票率5.6%，疫情期間仍然實現了發行利率的下降。

值得一提的是，正榮這筆美元優先票據，是境外美元債經歷3月、4月中資美元債發行規模持續收縮後的首筆真正意義上的公募美元債，或意味着境外融資窗口期重新打開。

從3月境外疫情蔓延開始，中資房企美元債市場開始持續低迷，4月房地產美元債發行與淨增量分別爲2.87億美元和-11億美元，發行量同比和環比分別大幅下降97%和88%，當月僅九龍倉置業、時代中國控股、新湖中寶三家房企發行了美元債。其中，其中新湖中寶採取浙商銀行杭州分行提供SBLC備用信用證結構發行，時代中國4月底私募方式發行2億美元的364天新債。

境內外融資相比，4月彭博口徑，中資房企美元債淨融資-14.3億美元（-101.3億人民幣），人民幣債淨融資706.2億人民幣。

不過，受益於美聯儲刺激政策升級、流動性持續緩解，海外信用利差收窄，近期全球美元債市場出現回暖的跡象，高收益地產債的反彈更爲明顯。實際上，在全球利率走低的背景下，投資者對中資地產債的興趣依然強烈。正榮此次成功發行3.8年期的美元優先票據，意味着房企美元債一級市場發行窗口正重新打開。

4月下旬，中銀基金表示，中資美元債到期收益率或已處於歷史高位，待流動性壓力緩解，以優質地產債爲代表的中資美元債有望迎來黃金配置時點。

市場對於債券的風險定價與發債主體的信用評級息息相關。受疫情衝擊、再融資不確定性、償債壓力較大等因素影響，多家房企評級遭下調，但正榮地產依然維持正面展望。

據中金統計，疫情以來，境外主要評級機構對中資美元發債主體評級負面評級行動次數和佔比明顯增多。今年前四個月中資境外負面評級調整行動共96次，去年同期僅爲59次，而正面評級調整行動在前四個月僅4次，數量較去年同期的32次大幅減少。

4月初，標普確認正榮地產“B”長期發行人信用評級，並維持“正面”展望。考慮到公司強勁的銷售和執行力，標普預期正榮地產將在未來12個月內大幅去槓桿化。同時認爲，與一年前相比，該公司債務期限分佈更加均勻，流動性狀況改善，其應對金融市場波動的能力也顯著增強。

從今年以來的發債情況看，正榮地產融資渠道依然保持通暢，並獲得資本市場認可，融資能力保證了正榮在後疫情時代繼續謀求高質量發展。

4月份，正榮地產實現合約銷售金額約104.98億元，同比增長2.65%，較3月環比上升36.3%，銷售恢復情況優於行業平均水平。1-4月，正榮累計合約銷售金額約爲283.95億元。