文 | 哨小法

前天，哨小法给一个战友打电话，本想问问他的近况，哪知听到一个不好的消息，他和他女朋友分手了，原因是暂时买不了房子，无法给予对方一定的生活保障。

当时我就问他，既然你目前工资稳定，为什么不考虑使用军人住房公积金贷款来买房呢？虽然审批流程比较麻烦，但是起码有了办法。

说起使用军人公积金贷款买房，可能很多战友都会遇到或大或小的困难。

今天，哨小法和大家讲的这个案例的主人公-战友李，就未能通过军人公积金贷款买房，而且和房地产公司打起了官司。

具体是咋回事儿呢？

2018年10月，战友李与房地产公司签订了商品房买卖合同（预售）及商品房预购协议书，约定先支付首期房款，余款向住房公积金申请贷款支付。合同签订后，战友李就向房地产公司交付了首付款。

过了几天，房地产公司工作人员在战友李咨询是否有指定的公积金贷款银行时，向战友李推荐了某银行。

战友李立马就向所在部队申请了军人住房公积金贷款。2个月后，部队就为战友李出具了军人住房公积金贷款资格批准书等贷款资料。

战友李将贷款材料交给某银行时，某银行称与房地产公司无合作关系，不能办理军人公积金贷款业务。

2018年12月，战友李退役了，因不具有现役军人的身份，也就不能继续使用军人公积金贷款买房了。于是战友李就把房地产公司告上了法庭。

（具体案例见（2020）辽14民终262号判决书）

战友李认为其未能成功贷款的原因，是房地产公司工作人员提供的银行与房地产公司没有合作关系。

而房地产公司认为战友李未能成功贷款的原因是其已经退伍了，不符合条件了。

未能通过军人公积金贷款买房，到底由谁来承担责任？

哨小法认为：

在这个案件中，双方都存在一定的过失，因此要对各自的过失承担责任。

比如房地产公司，作为房屋开发商没有尽到明确告知战友李申请贷款的合作银行的义务；

而战友李，因没有证据证明已向房地产公司工作人员告知其已退伍的事实，导致自己因不具有现役军人的身份而无法申请军人公积金贷款。

最终只能通过法院要求终止履行合同，向房地产公司要回已付的首付款，实在是太难了。

那么，有战友就好奇了，在使用军人公积金贷款买房时怎么能避免出现失败的情形呢？

哨小法在这里给战友们一些建议：

一是要了解单位办理军人公积金贷款的流程、买房所在地的公积金贷款的政策以及部队指定商业银行的贷款办理要求

，比如只有现役军人可以办，退役就不能办，而且各地对住房公积金贷款额度及贷款年限也有不同的限定等等。

（具体可参考→军人的公积金贷款，有新变化）

二是在计划买房前要向单位申报个人的购房需求

，这样便于后期办理审批，同时也可以根据已了解的相关政策和办理程序，提前准备审批需要的材料，比如工资流水、身份证明、收入证明、婚姻状况证明等。

三是要提前考查房地产公司（通过天眼查、企查查等看看这个公司有没有诉讼风险）以及商品房的五证（《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）办理情况。

四是提前和房地产公司、银行沟通能否办理该房的贷款手续，在沟通中尽量录音或者保存其他沟通记录。

五是在签订合同时，一定要仔细看一遍条款，

特别是涉及到违约金、支付期限、首付款比例、办理房产证期限等重要条款。尽量支付款项到房地产公司的对公账户，并且要求对方提供机打发票，办理备案。

当然，在实际办理中还有很多细节上的问题，比如审批具体需要的材料，各单位可能还存在差异，所以战友们，买房是自己很重要的事情，还是要自己多上点心，多和相关部门沟通，争取顺利买个房。