从金地集团“耍流氓”说起利率下降房企融资成本分化

新浪财经房产|大眼楼管肖恩

新浪财经讯 5月17日，金地集团发布公告，披露关于“18金地03”公司债券回售申报情况，回售有效期登记数量为0，结果是显而易见的，在当前利率持续下降的大背景下，没有人会选择放弃原本5.29%的收益而去重新物色收益率可能更低的投资标的。

面对着市场上融资利率趋势性下降，不少房企使出各种手段进行债务腾挪以降低整体财务成本。此前被市场热议的金地回售债券事件则是大风之下的表象之一，水来了，风起了，利率下降后房企将迎利润拐点？有的房企顺势而为，有的房企“耍流氓”，有的房企能做的却不多……

这还要从金地玩文字游戏“耍流氓”说起。

此前在4月20日，金地公告称，计划将“18金地03”的债券票面利率，从5.29%调降至1.50%，并公布回售实施办法，随后上海证券交易所发出监管工作函。争议在于，募集说明书条款约定债券第2年末发行人调整票面利率选择权，其表述为“存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点”。而金地与投资者的争议点在于“调整利率”条款的理解不同，“调整”究竟为上调、不调还是下调。

提升的基点竟可以是负的基点？

4月28日，金地回复称，经认真研究相关法规并征求律师意见后认为，“18金地03”《募集说明书》相关约定不支持公司单方面下调本期债券票面利率，此事才告一段落。

事实上，金地集团试图通过不本分的文字游戏方式损坏了契约精神，这一方面动摇了投资者对公司的信任，另一方面，也是金地在面临自身财务趋紧与市场融资成本下降大背景下的“理性”选择之一。

截止今年一季度末，金地有息负债合计为977.04亿元，其中一年内到期的非流动负债为417.31亿元，占总有息负债比达到43%，上年仅为155.6亿元，账面资金仅434.71亿元。

短期偿债压力大增。

金地的净负债率也由2018年末的57.36%，增加到2019年末的60.24%，融资方式一定程度上决定了融资成本，银行借款占比为49.8%，而公开市场融资占比达到47.56%，金地2019年融资成本上浮0.16个百分点，达到4.99%。

尽管相较于其他房企而言，这一融资成本水平明显较低，但2019年头部房企的杠杆率及融资成本均有所下降，金地集团却逆势上扬。

过去一年，金地的财务工作是要扣分的！

这或许也是今年以来金地集团趁机大规模发低息债的动机之一。公告显示，金地3月合计发行3笔超短期融资券，合计规模30亿元，票面利率分别为2.69%、2.63%及2.6%。4月份则发行一笔规模20亿元的中期票据，3年期利率为3.05%，5年期利率为3.55%。50亿元的规模，相对于超四百亿的短期债务来说远远不够，在前4个月销售同比下降10.23%的情况下，继续“借新还旧”或是金地集团今年降低财务负担的主要抓手。

今年房企“受益”疫情，融资环境有所改善。

M2、社融的货币统计指标也出现了快速拉升的态势，3月、4月新增社融5.16万亿、3.09万亿元，4月M2同比增速更是达到11.1%，为4年来新高。

房企融资，按照资产形式可划分为股权及债权融资，按照地域可划分为境内及境外融资，一直以来，境内外的债权融资一直是高杠杆房企融资的主要渠道。过去3年多，由于调控政策的变动，主要房企的融资结构经历了从境内债为主，过渡到境内外债权融资分庭抗礼，再到今年的境内融资重新占据主导地位的变迁。

疫情爆发以来，政府依然延续了严管房企融资，坚持房住不炒的战略，4月22日银保监会又强调要坚决纠正贷款违规流入房地产行为。事实上，房企融资总额未有大幅波动，其同比还有所下降，资金并未大幅流进地产行业，但却呈现出明显结构性变化。

境外融资快速萎缩，境内融资同比大增。

3月，境内发债631.30亿元，环比上升132.7%，境外发债208.58亿元，环比下降27.6%，境内发债是境外发债的3.03倍。

4月，境内债权融资790.32亿元，同比增长64.5%；境外债权融资82.84亿元，环比下降63.5%，同比下降86.8%。

境内的宽松环境确实改善了房企的融资成本，3/4月融资成本分别为4.58%、3.93%的较低水平，且环比连续下降1.00、0.71个百分点。克而瑞数据显示，3月发债最高的企业为世茂房地产，发行了3笔共70亿元的公司债，融资成本均在4%以下。中海发行的3笔共计10亿美元境外优先票据，利率水平仅在3%左右。