馮侖風馬牛

以馮侖爲核心的自媒體品牌1小時前

封面圖 |《攀登者》劇照

問：馮叔，我在一家地產公司上班。我感覺在疫情期間很多行業都「按了暫停鍵」。有一段時間，我們公司完全沒有業務，現在正忙着收縮。感覺大家都有些恐慌。想請教一下，如何才能在危機的時候不恐慌，不掉隊，甚至繼續發展？

馮叔：就像你說的，疫情期間，很多行業都「按了暫停鍵」，地產行業也如此，不少地產公司在一季度都出現了負增長。

在此期間，有一家公司卻成爲了行業中的「逆行者」。2 月份，香港置地以 310.5 億的價格在上海徐家彙買下一塊地，創下了國內單幅地的最高價。而且它是在疫情期間，大家正恐慌的時候買的。

香港置地的故事，正好可以回答你的這個問題，如何才能在危機的時候淡定，並且實現發展。

香港置地有 130 多年的歷史了。在這麼長的時間裏，它也曾經經歷過危機，九死一生，差點「死掉」，但起死回生。因爲經歷過危機，它得到了教訓，有了經驗，於是始終不忘危機，所以它的風格就是特別穩健。

所謂的「穩健」，不僅是負債率低，同時產品的品質足夠好，地方選得對。

房地產行業，如果僅僅是負債率很低，但是項目選的地方都很爛，那也不叫穩健。穩健不僅是不死，還要掙錢。比如說爲了穩健，天天在家裏悶着，不出門，坐喫山空，口袋裏的錢越來越少，好像是安全，但是過一段時間餓死了，那也不叫穩健。

香港置地的穩健，體現在幾個方面。

第一，現金充沛，槓桿低，負債率低。這是非常的重要。它的淨負債也就 20% 左右，淨負債率特別低。

其次，它永遠在最貴的地方、最核心的地段，做品質最好的物業，租給最有錢的人。

還有一點，那就是專業的系統，持之以恆的服務。也就是說優質服務帶來的品牌效應，帶來的對客戶的吸附，讓客戶產生了依賴和信任。

香港置地把這三件事都做到了。這樣的話，哪怕市場上只剩下 10 個客戶，很可能 8 個都被它吸引，都到它那裏了。換句話說，面對危機的時候，很可能別人死了，它還活着。

所以，穩健不是簡單地降低負債就算做到了，還要考慮投資的選址，因爲物業是一個固定資產，正確地選址也有很大的影響。另外，服務體系、品牌能不能讓大家信賴，也很重要。

正因爲如此，香港置地以及它的母公司，在面對行業下行時，依舊非常地從容淡定。它的母公司歷史更悠久，超過 200 年曆史。

《生死劫》 | 困難總會出現，如何保持淡定？

我們知道，企業在發展過程中，碰到危機是在所難免的。每隔二三十年遇到一兩場「生死劫」也都正常。但是，經歷完之後怎麼做？

經歷完之後，應該像香港置地這樣，建立一套體系和機制，然後在下一次出現危機，別人出現困難的時候，能逮住機會，實現發展。

所以這次香港置地買徐家彙地塊就特別有意思。這件事幾乎被大家忽略了，那就是疫情期間成交了 20 多年來單幅最貴的一塊地。

在大家都忙着降槓桿，保現金流的時候，這家擁有 130 年曆史的企業成了行業中的「逆行者」。當然，我們感覺它是「逆行者」，其實它自己做了充分的準備和鋪墊。也正因爲如此，這家企業經歷了 130 年的風雨，還依舊活得滋潤。

《金牌投資人》| 投資是門技術活

問：所以說，穩健地投資、穩健地增值、穩健地賺錢很重要。就我理解，公司也好，個人也好，道理是通用的。在疫情期間，有人持幣觀望，也有人積極佈局。那如果我想投資，我需要注意什麼？

馮叔：趨利避害是我們的本能，也是我們投資時最重要的一種思考邏輯。那麼，如何趨利避害？

如果變量特別多的時候，這個題目就只有兩個解決辦法。第一是不動，第二是鋌而走險。有人用計算機模擬投資，最後發現在變量非常多的時候，胡亂投資的結果跟不投資的結果差不多。

多數時候，我們不會走這兩種極端。那麼就要假定有一些變量，實際上是常量。比如說，在沒有法治的時候，很多事情都是領導意志，那這就是變量。這樣的地方就不要去投資。

而有些地方法治環境比較好，政策比較連續，大家的預期也相對穩定，居民收入的增長曲線也比較穩定，那這些就可以視爲是常量。這個時候去投資，就比較容易成功。

《賭神》 | 思維模式比運氣重要

另外，也有一些策略，或者說思維模式。我想起一個朋友，早年間他因爲一些特殊的原因，長期在境外賭場以賭爲生。在《全世界的賭場都是他的 ATM》一文裏，我寫過他的故事。他的一些特點，對我們投資很有啓發。先說一句，我們不提倡賭博，哪怕是在境外合法的賭場裏邊賭。我是想借着他的故事談投資的邏輯。

首先，他不豪賭，懂得制約自己的慾望。也就是說，投資的時候，不要把你的本錢、你的家底全賭出去。

其次，他有節制，能夠適時地停下來。止損有人能做到，但是止盈這一點挺難，很多人贏了還想贏，賺了還想賺，結果停不下來，然後全賠進去。所以一定要有節制。

另外一點，專注。他在玩的時候，就玩某一種，玩這種他就想着怎麼把這種玩好。絕對不會說玩這種的時候還惦記着那種。

投資也是這樣，把變量儘可能地減少，同時專業、專注、有節制，這樣雖然不能保證一定贏，但是贏的機會總是會多一點。