近日，由北京貝塔諮詢中心製作的《2019年度地產上市公司綜合實力排行榜》，聯合樂居財經、證券市場週刊首發。

  綜合地產企業的規模、償債能力、運營效率、內生增長潛力、外生增長潛力指標，萬科、碧桂園、龍湖地產、保利地產、中梁控股、龍光地產、金地集團、新城發展、榮盛發展、中國海外、華潤置地、建發股份、濱江集團、世茂房地產、金科股份、中國奧園、招商蛇口、榮安地產、佳源國際、華僑城進入了2019年地產上市公司綜合實力排行榜的TOP 20。

  正常情況下，規模、償債能力、運營效率、內生增長潛力、外生增長潛力這五個指標各20%權重；但當償債能力評分低於2分時，顯示企業面臨較嚴重的財務問題，此時，償債能力成爲制約企業生存和發展的最關鍵因素，相應的，償債能力評分的權重提高到40%，其他四項指標的權重比例調減到15%。

  結果，133家地產上市公司綜合實力評分的均值爲3.45分，中位數爲2.79分。而合同銷售總額在百億以上的地產上市綜合實力評分的均值爲5.31分，中位數爲5.69分；其中，剔除規模因素後各項經營評分（償債能力、運營效率、內生增長潛力、外生增長潛力）均在2分以上、沒有顯著問題的公司有42家，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的51.2%；而各項經營評分均在5分以上、沒有明顯短板的公司有18家，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的22.0%；各項經營評分均在8分以上的“均好”公司只有4家，分別是萬科、碧桂園、龍湖地產、龍光地產；與之相對，銷售額百億以上的地產上市公司中有近五成企業都至少在一項經營評分上得分低於2分，即，面臨較嚴重的經營問題。由圖6.1可見，行業整體的經營狀況呈“金字塔”分佈，處在頂端的“均好”企業佔比不到5%，而處在底層的“問題”企業佔比接近50%。

  （備註：我們將各項經營評分均在8分以上的企業稱爲“均好”企業；將各項經營評分均在5分以上，但至少有一項評分低於8分的企業稱爲“良好”企業；將各項經營評分均在2分以上，但至少有一項評分低於5分的企業稱爲“短板”企業；將至少有一項經營評分低於2分的企業稱爲“問題”企業。）

  綜合上述四項經營評分及規模評分，全體地產上市公司的綜合實力評分中，有11家公司的綜合實力評分在8分以上，佔地產上市公司總數的8.3%；有26家公司的綜合實力評分在5~8分之間，佔地產上市公司總數的19.5%；有46家公司的綜合實力評分在2~5分之間，佔地產上市公司總數的34.6%；有50家公司的綜合實力評分還不到2分，佔地產上市公司總數的37.6%。其中，萬科、碧桂園、龍湖地產、保利地產、中梁控股、龍光地產、金地集團、新城發展、榮盛發展、中國海外、華潤置地、建發股份、濱江集團、世茂房地產、金科股份、中國奧園、招商蛇口、榮安地產、佳源國際、華僑城進入了2019年地產上市公司綜合實力排行榜的TOP 20。

  由表6.1可見，上述TOP 20公司平均的合同銷售總額爲2,200億，平均的淨負債率爲74.1%，中位數爲66.2%，低於合同銷售總額在百億以上的地產上市公司的中位數水平（87.1%）；平均面臨相當於總資產4.5%的中期資金缺口，中位數爲-4.9%，風險頭寸也顯著小於銷售額百億以上的地產上市公司中期風險頭寸的中位數水平（-14.7%）；在不擴張情況下，TOP 20公司平均的債務續借比例爲18.4%，中位數爲18.6%，顯著低於銷售額百億以上的地產上市公司債務續借比例的中位數水平（46.4%）；結果，TOP 20公司平均的利息支出佔比爲5.8%，中位數爲6.1%，也低於銷售額百億以上的地產上市公司的中位數水平（10.6%）；期限結構方面，TOP 20公司平均的低谷債務期限缺口僅2個月，中位數1個月，顯著低於銷售額百億以上的地產上市公司的中位數水平（14個月）；相應的，TOP 20公司平均的償債能力評分爲7.61分，中位數爲7.76分，顯著高於銷售額百億以上的地產上市公司償債能力評分的中位數水平（4.07分）；實際上，能夠進入TOP 20的公司，償債能力評分最低也有4.97分，即，TOP 20公司，在償債能力上幾乎都不存在短板。

  在效率和成長潛力上，TOP 20公司也更佔優。由下表可見，TOP 20公司2019年平均的並表存量資產週轉率爲0.458倍，中位數爲0.374倍，高於合同銷售總額百億以上地產上市公司的中位數水平（0.278倍）；TOP 20公司2019年平均的淨營業利潤率爲19.7%，中位數爲20.9%，也顯著高於銷售額百億以上的地產上市公司的中位數水平（15.8%）；考慮低谷週轉速度後，TOP 20公司平均的綜合效率評分高達9.25分，中位數爲9.44分，評分最低的也有6.60分，顯著高於銷售額百億以上的地產上市公司綜合效率評分的中位數水平（5.81分）。由於效率水平較高，所以，TOP 20公司平均的內生增長率爲12.5%，中位數爲10.0%，顯著高於銷售額百億的地產上市公司的中位數水平（3.9%）；結果，TOP 20公司內生增長潛力的平均得分爲8.74分，中位數爲9.18分，最低評分4.18分，也顯著高於銷售額百億以上的地產上市公司內生增長潛力評分的中位數水平（3.88分）。回報率方面，TOP 20公司2019年平均的投入資本回報率爲15.0%，中位數爲13.8%，高於銷售額百億以上的地產上市公司的中位數水平（11.3%）；與高回報相對的是低融資成本，TOP 20平均的綜合債務融資成本爲7.0%，中位數爲7.1%，也略低於銷售額百億以上的地產上市公司的中位數水平（7.4%）；結果，TOP 20公司平均的投入資本回報率與債務融資成本之間的利差空間爲8.0個百分點，中位數爲7.6個百分點，顯著高於銷售額百億以上的地產上市公司的中位數水平（3.3個百分點）；由此確定的外生增長潛力評分，TOP 20公司平均得分7.38分，中位數爲7.61分，最低評分2.88分，平均得分高於銷售額百億以上的地產上市公司的中位數水平（3.26分）。

  綜上，平均來看，TOP 20公司在各經營指標上都具有明顯優勢；並且，能夠進入TOP 20的企業都不是“問題”企業；在償債能力和綜合效率指標上都至少要優於行業平均水平；而在成長潛力指標上則至少不應處於行業第四分位；與經營效率和財務狀況相比，規模指標的作用反倒不是那麼重要了。

文章來源:樂居財經