近日，由北京貝塔諮詢中心製作的《2019年度地產上市公司償債能力排行榜》，聯合樂居財經、證券市場週刊首發。

　　  隨着地產行業規模門檻的提高，行業的銷售增速放緩，週轉速度減慢，財務壓力增大。短期內，銷售額百億以上的地產上市公司中就有18%的企業面臨資金缺口；中期看，超九成企業都將面臨資金缺口，不擴張情況下平均的債務續借比例接近50%，低谷中平均的債務期限缺口達到14個月，有超兩成企業在不擴張情況下需要續借70%以上的債務。

　　  2019年底，銷售額百億以上的地產上市公司淨負債率的中位數爲87.1%，有18%的公司短期內就面臨資金缺口的壓力，中期看，90%以上的企業都面臨資金缺口的壓力，即使在不擴張的情況下，平均也有46%的債務需要續借，有23%的企業需要續借70%以上的債務，有12%的企業需要續借80%以上的債務；利息支出平均已經佔到並表銷售額的11%，有12%的企業利息支出佔比在20%以上。此外，由於國內地產企業普遍缺乏長期融資渠道，所以，在行業低谷中八成企業都將面臨資金來源無法覆蓋項目投資回收週期的期限結構缺口問題，平均的期限缺口達到14個月，四成企業面臨兩年以上的期限缺口。行業整體的債務壓力較大，但中國海外、萬科、碧桂園、龍湖地產、迪馬股份、德信中國、華潤置地、龍光地產、招商蛇口、力高集團的償債能力評分均在8分以上，進入了我們的償債能力排行榜TOP 10。

　　  2019年已公佈年報的A+H共133家地產上市公司，截至2019年12月31日平均的現金比率（現金/總資產）爲13.6%，中位數爲11.9%。133家公司帶息負債總額達到7.5萬億，另有1,900億的永續資本證券，帶息負債總額達到7.7萬億，較2018年底增長了10.94%，佔到總資產的32.1%，佔比較2018年底的32.5%略有降低。133家地產上市公司淨負債率（淨負債率=（帶息負債-現金）/淨資產）的均值爲103.5%，中位數爲79.7%，較2018年底也略有降低。而合同銷售總額在百億以上的地產上市公司平均的淨負債率爲109.6%，中位數爲87.1%；其中，有34家公司的淨負債率在100%以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的41.5%；有20家公司的淨負債率在150%以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的24.4%；有9家公司的淨負債率在200%以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的11.0%。

　　  133家地產上市公司平均的短期富餘資金約相當於總資產的8.2%，中位數爲5.7%。而合同銷售總額在百億以上的地產上市公司平均的短期富餘資金爲總資產的10.8%，中位數爲8.7%；其中，有15家公司在未來一年內面臨資金缺口問題，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的18.3%。

　　  （備註：短期風險頭寸是企業在未來一年償還了所有到期負債後的剩餘資金佔總資產的比例，短期風險頭寸爲正數，顯示企業在未來一年償付了短期負債後仍有富餘資金，風險頭寸爲負數則顯示企業在未來一年償付了短期負債後面臨資金缺口）

　　  在兩年或更長的時間週期裏，133家地產上市平均的中期資金缺口約相當於總資產的15.8%，中位數爲15.7%。而合同銷售總額在百億以上的地產上市公司平均的中期資金缺口爲總資產的16.6%，中位數爲14.7%；其中，有76家公司面臨中期資金缺口，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的92.7%；有52家公司的中期資金缺口超過總資產的10%，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的63.4%；有28家公司的中期資金缺口超過總資產的20%，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的34.1%；有16家公司的中期資金缺口超過總資產的30%，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的19.5%；還有7家公司的中期資金缺口超過總資產的40%，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的8.5%。

　　  （備註：中期風險頭寸顯示企業在不擴張的情況下，在未來兩年或更長時間裏不能償還的債務佔總資產的比例，中期風險頭寸爲正數，顯示企業在不擴張的情況下能夠償還所有中期債務，中期風險頭寸爲負數則顯示企業在中期面臨債務資金缺口）

　　  上述資金缺口需要通過新增或續借債務來彌補，根據我們的測算，在不擴張的情況下，133家地產上市公司平均的續借比例爲50%，中位數也是50%，即，平均有一半的債務無法償還，需要通過新增或續借債務來延續資金鍊平衡。而合同銷售總額在百億以上的地產上市公司平均的續借比例略低，爲45%，中位數爲46%；其中，有34家公司的續借比例在50%以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的41.5%；有19家公司的續借比例在70%以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的23.2%；有10家公司的續借比例在80%以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的12.2%；有2家公司的續借比例在100%以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的2.4%。

　　  上述續借要求在流動性充沛的情況下比較容易滿足，但2019年以來地產企業的融資環境趨緊，銀行、信託等金融機構紛紛縮減了地產行業的信貸額度，導致地產上市公司平均的債務融資成本從2018年的6.4%上升到7.4%。隨着資金成本的上市，地產企業的利息支出負擔也在增重，133家地產上市公司的利息支出平均佔到同期並表銷售額的14.6%，中位數爲11.1%。而合同銷售總額在百億以上的地產上市公司平均的利息支出佔比爲12.0%，中位數爲10.6%；其中，有44家公司的利息支出佔比在10%以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的53.7%；有22家公司的利息支出佔比在15%以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的26.8%；有10家公司的利息支出佔比在20%以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的12.2%；有4家公司的利息支出佔比在30%以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的4.9%。行業總體的利息負擔有所增重。

　　  在債務期限結構匹配方面，133家地產上市公司以2019年週轉速度計算的投資回收週期的中位數爲3.3年，當前資金來源的平均期限爲2.5年，平均面臨約8個月的期限結構缺口。而合同銷售總額在百億以上的地產上市公司2019年投資回收週期的中位數爲2.9年，當前資金來源的平均期限爲2.5年，平均面臨3個月左右的期限結構缺口，當前的期限結構缺口較小；但仍有26家公司當前的期限結構缺口在1年以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的31.7%；有16家公司當前的期限結構缺口在2年以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的19.5%。

　　  進一步，低谷中所有企業的投資回收週期都會有不同程度的延長，預期133家地產上市公司低谷中投資回收週期的中位數會延長到4.9年，在當前債務結構下，平均面臨29個月的期限結構缺口。而合同銷售總額在百億以上的地產上市公司低谷中投資回收週期的中位數會延長到3.8年，在當前債務結構下，平均面臨14個月的期限結構缺口；其中，八成企業都將面臨低谷中的期限結構缺口問題；有34家公司低谷期的期限結構缺口在2年以上，佔到銷售額百億以上的地產上市公司總數的41.5%，這部分企業在低谷中需要進行多輪再融資才能維繫資金鍊平衡。

　　  綜合企業的淨負債率水平、中期風險頭寸、需要續借的債務比例、利息支出佔比、及低谷期債務的期限結構缺口等因素，我們對地產上市公司的償債能力進行綜合評分。其中，償債能力評分在8分以上的企業債務續借壓力較小、償債能力較強；而評分在5分以下的企業債務續借壓力較大、面臨一定的財務風險；尤其是評分在2分以下的企業，短期內就面臨較大的財務壓力。

　　  結果，133家地產上市公司2019年度償債能力評分的均值爲4.16分，中位數爲4.02分。而合同銷售總額在百億以上的地產上市公司償債能力評分的均值爲4.33分，中位數爲4.07分，略優於地產上市公司整體；其中，有10家公司評分在8分以上，佔銷售額百億以上的地產上市公司總數的12.2%；有26家公司評分在5~8分之間，佔總數的31.7%；有25家公司評分在2~5分之間，佔總數的30.5%；還有21家公司評分小於2分，佔總數的25.6%。

　　  由表可見，中國海外、萬科、碧桂園、龍湖地產、迪馬股份、德信中國、華潤置地、龍光地產、招商蛇口、力高集團進入了我們2019年度地產上市公司償債能力排行榜的TOP 10；此外，保利地產、金地集團、建發股份、美的置業、榮安地產、榮盛發展、中梁控股、佳源國際、中國奧園、濱江集團也進入了償債能力榜的TOP 20中。