在國人的觀念裏，有房纔有家，所以，我國房子自有率相比其他發達國家都要高出不少，當然，隨着房價不斷上漲，年輕人的購房壓力也越來越大，不少人需要動用六個錢包才能湊足首付款，這還算幸運的，不少人想盡辦法也不一定能借到那麼多錢。在中國，完全通過自己能力買房，從某個方面說，應該屬於成功人士了。

在買房過程中，能夠全款買房的人畢竟是少數，我們大多數人免不了要向銀行按揭貸款，申請貸款期限一般在10-30年居多，雖然需要揹負這麼長時間的還款壓力，但可以早買早住，結婚、生子、上學都不會受到耽誤，相比暫時拿不出首付買房的人來說，他們已經無疑是幸福的。按揭貸款的年限越長，還貸金額也就相應越大，因爲年限越長產生的利息越多。

第一、假如買房純投資的話，房貸期限該如何選擇？

隨着樓市調控深入，炒房團逐步絕跡，但以保值增值爲目標的投資者還是有不少，這也是沒辦法的事，因爲現在比較靠譜且門檻適合普通老百姓的投資渠道幾乎難找。買房投資與剛需自住買房有着本質區別，投資買房就是爲賺錢，所以必須考慮買房以後成本支出問題，儘可能做到利潤最大化。主要分兩種情況：

一是在資金允許的情況下，儘量選擇全款。這是基於現實情況，我們知道，無論房價如何漲，市場上都是不缺房子的，所以買房相對容易，不過，想轉手的時候就不會那麼容易，即使找到接盤客戶，如果你房子本身有貸款，相對來說手續就比較麻煩。而且最重要的是，現在我們很難找到安全可靠並能跑贏貸款利率的投資項目，如果你能全款卻還着月供，很明顯會吞噬一部分利潤，不能做到利潤最大化，而且，等你轉賣房子需要提前還貸時，一般還會再交1到3個月的違約資金。所以，在充足資金時應儘量選擇全款。

二是不能選擇全款，需要按揭部分貸款，或者即使有全款能力，但由於經商等需要資金週轉，你可以留一部分資金，剩餘欠款可向銀行按揭貸款。看到這裏就要注意了，如果有銀行願意給你“等額本金”還款方式，你首選等額本金，道理就不說了。但很多時候，銀行只給你“等額本息”還款方式，此時，你應採取“長貸短還”方式，即在申請貸款時，儘量把年限拉長，比如能申請30年就30年，然後在短期內把錢還清，如1-2年內，這是利潤最大化優選方式。

第二、假如剛需自住買房，房貸期限是“越長越好”還是“越短越好”？

前面我們已經提到，在按揭貸款的兩種方式中，在同等條件下，等額本金總支出利息要比等額本息方式少很多，所以，市面上不少人會選擇等額本金，即使在還貸前期揹負巨大的還款壓力情況下。無論是等額本金，還是等額本息，兩種方式都有一個共同點：貸款時間越長，利息總支出越多，反之越少。下面先舉兩個例子對比：

由於現在大多數人使用的還貸方式爲等額本息，我們就以等額本息爲例，首先來看看貸款10年與貸款30年差別到底在哪裏？設置一個條件：假如按揭房貸100萬元，貸款利率按最新的基準利率4.9%，計算結果如下：

1.採取等額本息按揭房貸10年：

由圖可知，100萬房貸，在基礎利率條件下，10年時間總共還利息26.69萬元，利息還可以，對於很多剛需購房者來說，差不多還是能接受，這對於後續經濟收入較高的家庭來說，採取這種方式可以少支出不少利息，並且能早早擺脫房奴生涯。

2.採取等額本息按揭房貸30年：

從上面可知，100萬房貸，同樣在基礎利率條件下，整個30年還貸期的利息是91.06萬元，足足比10年期利息高出近65萬元，基本上接近本金。對於剛需購房者來說，考慮到後續的還貸能力，這也是一個無奈的選擇。

表面上看，按揭貸款10年要比30年省了一大筆利息，這也是不少,購房者寧願頂着還款壓力而選擇貸款時間越短越好的主要原因之一，但是，房君在此提醒，表面上如此，實際並不是這樣，如果把M2這一因素加進去考慮，結果就完全不一樣。

舉個例子，1999年M2與GDP比值爲1.33，20年後的2018年M2與GDP的比值爲2.02，換句話說，M2與GDP比值逐步擴大，說明錢的購買力下降，比如20年前一斤水果1元，現在就要3元，購買力差很多。如果按照過去的貶值速度，貸款30年後的100萬，可能僅僅相當於30年前的25-30萬。

不過由於辦理按揭貸款的方式不同，最終貸款利息總額也會大有不同，舉個例子，買一套150萬元的房子，首付款給了50萬元，需要辦理按揭貸款100萬元，按揭貸款的期限選擇的是30年，按揭利率爲5.88%也就是在基準利率的基礎上，上浮了20%水平，在等額本金與等額本息之間，由於差別了1個字，總利息就差了25萬元本息比本金利息多出25萬元。

資金允許的情況下，儘量選擇全款。這是基於現實情況，我們知道，無論房價如何漲，市場上都是不缺房子的，所以買房相對容易，不過，想轉手的時候就不會那麼容易，即使找到接盤客戶，如果你房子本身有貸款，相對來說手續就比較麻煩。而且最重要的是，現在我們很難找到安全可靠並能跑贏貸款利率的投資項目，如果你能全款卻還着月供，很明顯會吞噬一部分利潤。

爲什麼說能借多久就借多久？因爲隨着樓市逐漸穩定，房價波動不會太大，利用長週期貸款來讓自己獲得更多的週轉資金絕對是明智之舉，不論把錢投資到哪裏，都能有效對沖掉房貸的利息。舉個最有說服力的例子，2015年北京利率打7折，首付20%，等於是白薅羊毛，如果那時你貸款10年急於還清，手頭沒有充足的資金再買一套房，就等於白錯過了最佳投資時機。