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TOD模式概念

TOD模式（Transit-Oriented Development）是以公共交通爲導向的開發模式，在公共交通樞紐周邊步行可達的範圍內（400-800米左右）設置商業、辦公、住宅、文化等多種功能，並引導人們使用公共交通出行。

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政策引導

隨着城市土地資源的日趨緊缺，在國務院、住建部、自然資源部等部門的統籌部署下，我國各城市在軌道交通建設的基礎上，陸續出臺TOD開發相關政策。截至目前，我國40個開通軌道交通的城市中，已有近一半出臺了TOD開發相關政策。且經歷了從一線城市爲主到二線城市爲主的變化。其中，北京、上海、廣州、天津、成都等城市更是積極探索“軌道+物業”的TOD開發模式，在促進集約用地的基礎上，進一步考慮到周邊及沿線規劃的一體化，重構城市空間與服務，並將政策落實到細節。

來源：克而瑞研究中心

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近年來，有越來越多的規模房企通過與地鐵公司合作或獨立投資拿地的形式參與TOD項目的開發，TOD項目地塊價值日益凸顯。如萬科、綠地、龍湖、綠城、越秀等企業在北京、深圳、上海、廣州、南京、杭州、重慶等城市都有TOD項目佈局。其中萬科更是將TOD項目的佈局作爲轉型“城市配套服務商”的重要戰略方向。

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一方面，TOD項目准入門檻高，對開發企業的拿地能力、規劃設計能力以及運營能力等都有着較高的要求，“實力派房企”們爲TOD項目提供了有力的背書。另一方面，TOD項目具有與生俱來的交通、區位和功能性優勢。故TOD項目往往比普通項目更具溢價能力。而從以往經驗來看，交通負責導入人流，而複合型的功能負責留住人流，區域活力的提升，也能較大程度的提升物業價值。

廈門近期多個項目入市宣傳爲TOD項目，要判斷是真TOD還是打着TOD噱頭的普通地鐵沿線項目，可以從以下幾點判定：

步行距離：項目是否位於公共交通站點800米以內；

複合功能：在約800米的距離內，是否建成或規劃有多種功能，可滿足居民的工作、生活、休閒等需求；

高密開發：在公共交通站點步行距離內需要建設多種城市功能，對建築密度的要求必然有所提高，在高密度開發的原則下，成熟的TOD項目多以垂直開發爲主，充分利用地下空間。

附：目前廈門以TOD概念宣傳入市的項目及簡介

【住宅·水晶地鐵公元】

由特工與廈門軌交共同開發，總建約14萬㎡，地下二層爲地鐵1號線杏錦路站，項目由住宅、商業垂直佈局構成，地下一層與地上一層爲項目自帶的商業中心，商業上蓋4棟高層住宅。此外項目緊鄰杏錦路商業綜合體（在建），綜合體總建約29萬㎡，涵蓋SOHO、辦公、商業、交通樞紐等複合功能，是目前廈門較爲典型的TOD項目。

項目立體佈局圖：

【新沿線·天境雲著】

由國貿控股、廈門軌道集團、特房集團聯合開發建設，項目總建總建約16萬㎡，地下室可連接地鐵1號線園博苑站，項目規劃爲6棟33-49層的住宅產品，項目西側規劃有商業綜合體。

項目區位及周邊配套現狀圖：

【龍湖·鉑金島】

龍湖春江彼岸由首開與龍湖聯合開發，總建面積約28.7萬㎡，物業類型涵蓋普通住宅、別墅與商業（鉑金島商業街），項目距離地鐵2號線新陽大道站約500米，距離馬鑾中心站約700米。目前項目周邊以居住功能爲主，辦公等複合型功能相對欠缺。

項目區位及周邊配套現狀圖：

區別於地鐵上蓋項目，TOD項目集衆多硬核於一身，具有高效、開放、共享、激活等特點。目前廈門地鐵已從“單線”穩步朝着“成網”的方向邁進，未來隨着多條地鐵線的貫通，軌交系統將進一步重構城市的交通網絡與空間格局，而TOD之風也將愈刮愈烈。但該模式對於大多數人來說還是比較陌生的，如何甄別真正的“TOD項目”，大家不妨通過文中介紹的要點進行綜合對比。