■點擊右上角【關注】“北京在明律師事務所”百家號■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

導讀：據多家媒體近日報道，自率先啓動申請式退租項目後，作爲其“連續動作”之一的申請式改善工程也開始在一些歷史文化街區平房直管公房院落中發起。申請式改善面向的就是故土難離，希望能在中心城區的衚衕裏安度餘生的老住戶，能實現其在不外遷的前提下改善居住環境的目標。然而，申請式改善卻要求住戶率先拆除自建房，這引起了部分居民的不理解。本文，在明律師就爲大家淺析這一政策操作中的原理，希望能爲大家作出經得起時間檢驗的選擇有所幫助。

【自建房必須拆了才能改善？根源在於自建房不合法】

事實上，媒體在報道中直接採用了“先拆除自家違建”“外接違建面積”這樣的表述，即將老百姓居住使用多年的自建房直接定性成了違建。

那麼這些老舊的自建房屋到底是否屬於違建呢？在明律師認爲這需要依據《城鄉規劃法》和當地的城鄉規劃條例根據個案情況嚴加判定。

對於在建造時未經產權單位同意並獲取建設工程規劃許可證，或者未依據規劃許可的範圍擅自搭建的廚房、廁所等無證面積，有關部門很有可能將其認定爲違建。

但我們還應當考慮自建房屋的具體年代和當時的法律規定。對於上世紀80年代以前即建造完工的房屋，是否屬於違建應當依法調查覈實，而不應僅憑是否有證、登記這一個因素來加以判定。

歷史遺留原因形成的無證自建房究竟該何去何從，是一個略顯複雜的問題。但無論如何，這種房屋的合法性無法通過確權登記予以確認，其在面臨徵收拆遷、騰退等項目時不予補償是大概率的事件。

【老百姓究竟怎樣選擇？無證自建房將面臨怎樣的結局？】

誠如報道中所言，想當年爲了解決自家的居住困難，自建房的面積往往和承租公房的面積大致相當。一旦自建房被拆除，意味着自家直接減少了一半的居住使用面積。

但對於那些沒有接受申請式退租而選擇留在衚衕裏的公房承租人而言，擺在面前的選擇事實上就是兩種：

一是參與申請式改善，同意將無證的自建房拆除，進而由專業的建設單位對老舊平房實施類似於“翻建”性質的改善工程，從而切實提升居住質量；二是不參與申請式改善，繼續居住在老舊的平房之中，在看着別人“改善”的情況下繼續擔憂自家自建房的命運。

如前文所述，無證自建房最終的結局事實上已經很清楚了，歷史的產物或許也必將隨着歷史的發展演進而淹沒於歷史長河之中。

若公房承租人對自家自建房的認定結論有異議，可以諮詢專業律師的意見，看看是否能夠通過現有證據證明其合法性。

對相關部門作出的責令限期拆除通知、決定不服的，也可以在律師的指導下提起復議或者訴訟，大家自然能夠找到爲自己居住使用多年的老房子“說句話”的地方。

但說一千道一萬，有一點廣大老住戶必須弄明白：申請式改善不是徵收拆遷，不受《國有土地上房屋徵收與補償條例》的調整。

因此，《條例》第24條所規定的徵收方必須先認定被徵收房屋是否屬於違建，進而才能對違建不予補償的邏輯並不能適用在申請式改善項目上！

換言之，申請式退租、改善項目完全可以設置區別於徵收拆遷的政策，直接規定對無證的自建房一律不予認定面積，不計算在外遷共有產權安置房或者翻建改善的面積範圍內。

先拆除自建房才能參與改善，這樣制定“遊戲規則”本身沒有任何問題，老百姓若對此不認可則可以選擇不參與改善。

【廚房、廁所甚至住人的空間沒了，使用面積不足怎麼辦？】

對於自建房被拆除後造成的居住使用面積縮水問題，申請式改善事實上引入了一個足夠時尚、前衛的空間改造設計思路——LOFT。

簡言之，LOFT就是閣樓，即通過對房屋高度帶來空間的充分利用來解決其佔地面積狹小的問題。這在申請式改善中被稱作“淺下挖型改善”，利用平房較高的高度創造出類似半層的空間，讓房屋由平層調整爲“複式”，從而最大限度地解決公房承租人的居住使用需求。

這種用平面空間置換時尚立體空間的操作無疑借鑑了許多文創園區舊廠房的改造思路，頗有些意思，但其中的部分改造費用是需要老百姓自行承擔的。

在明律師最後要提示大家的是，申請式改善和申請式退租一樣，都是由公房承租人及居民自願選擇是否參與，其不具有行政強制性。但能夠確認的一點是，公房承租合同不是無限期的，公房承租人一旦去世或者合同因約定的情形發生而解除，搬家是必然的事情。究竟該怎樣選擇，更多的不是一個法律問題，而關乎我們在面對現實與未來時抱持怎樣的態度……