有圖無真相：房產數據難辨，樓市房價失真，房企靠數據賣房？

#房價#

進入6月，天熱了，房價也熱了。N多的房產中介都在朋友圈傳發這樣的消息：“哪哪哪的房價又漲了”，“哪哪哪最後一趟樓市末班車來了，不上車就晚了”，而且，有圖有真相，那麼，房價是不是真的漲了呢？“遠看房有價，近聽漲無聲。春去房還在，人來價不驚。”鐵口斷房改唐代王維《畫》詩作一首，以饗老鐵們。

和《畫》一樣，對真實房產熱銷的各種粉飾，即使描繪得再逼真，假的還是假的。但是，擋不住一些人炮製了房地產價格大漲的數據，以便於從源頭上更深層次的“忽悠”購房者。某些房企和某些房產中介的口號是：“忽悠買房，我們是認真的。”

“東莞房價漲幅第一”、“惠州房價失控”、“北京二手房價格猛漲”……慌了神的購房者，特別是身處瘋漲城市的購房者，一看數據都在漲，心裏是真的害怕趕不上永遠的最後那趟“樓市末班車”，哪怕知道是高位接盤，也不得不趕快上車。馬瘦毛長，人窮志短。房產數據的力量，直接命中購房者的心坎。

許多老鐵們早就發現，由於樓市充斥着太多的各種機構關於房價的各種統計。這些機構除了統計局，要麼是某某獨立調查機構的下屬機構，要麼是某開發商的下屬機構，要麼是獨立的統計機構，提出的房地產數據也是各說各話，南轅北轍。

關於房價的統計數據，我們知道的有70個大中城市的、全國100個城市的，還有24個核心城市的等等，其出處有官方的統計部門的、有市場統計機構的，有半官方的，也有全私營的，還有不知出處的各種相關房地產指數。

這些房產數據混雜在一起很讓人費解，有的說房價漲得兇，有的說房價降得猛，有的說北上廣深房價復甦，有的說一線城市房價走得低。最明顯的例子就是，有家房地產調查機構公佈的數據是：5月全國二手房房價的城市排名，一線城市裏分別是北京、廣州；二線城市是武漢市、瀋陽、東莞；而另一份排名裏，東莞、深圳、惠州、無錫、唐山則位列前五。房產數據打架，到底該信誰？

先不要管信誰的，只需要知道通過房產數據，數據製作方告訴你的就是，房價在不斷上漲，上漲的很快，購房者必須買房了，購房者必須馬上買房了。靠房產熱賣的數據似乎已經成爲了繼搖號僱黃牛、買房請房託之後，在大環境不好之下，房企賣房的又一大法寶。

鐵口想說的是，立場不同，房地產統計的結果也就肯定不同。這無關公正，只在於利益。比如我們敬愛的董潘教授就說過，“救房地產，就是救中國”振聾發聵的豪言壯語，他的立場太高大上，所以就決定了他不可能爲了百分之八十以上的貸款買房的購房者說話。

如果足夠細心，我們還會發現，統計局發佈的70城市房價數據是指數，而不是房價價格（雖然這個指數讓人非常撓頭，鐵口是不大拎得清）。而大多數其他統計機構則更順應民意，大部分房產數據都會給出某一城市的房價均價。可是，“張家有錢一千萬，鄰居全是窮光蛋，搞個平均看一看，個個都是張百萬”，房價的均價並不能代表房價，如果購房者用均價指導着去買房，大部分都會碰個鼻青臉腫。

除了市場機構公佈的統計數據是房價均價外，還有幾個關於房價的價格糊塗價，需要購房者瞭解。第一個就是房產備案價。該房價制度是指房管部門要求開發商在開盤定價時，必須提前備案，然後纔可以向房管部門申請銷售許可證。

杭州一房產項目引得萬人空巷購買，其原因就是當地限價，備案價沒趕上週邊的房價高，導致6萬人搶房的大戲上演。而也是由於備案價格無法限制二手房房價，這才導致全國許多城市出現了二手房價格倒掛的現象發生。

第二個需要了解的是房產網籤價。所謂網籤價就是在新房和二手房銷售時買賣雙方簽訂合同後，在房管部門的房屋備案並公示。房產網籤後，能夠生成唯一的合同編號，可以避免“一房二賣”的現象發生。第三個是房產覈定價。是價格是爲了對付“陰陽合同，由當地金融稅務部門確定，以保證稅收。

以上三個關於房產的價格明白後，我們就會知道，購房者真實的買房價格和以上三個價格都不一樣。備案價可以靠房產中介假過戶，以二手房房價格售賣，網籤價和核定價從購房者少繳稅的角度考慮，恨不得以一元成交。各地樓市真實的房價其實永遠在雲裏霧裏。所以說，幾乎所有的關於房價的數據要麼是不真實的網籤數據，要麼就是以偏概全的房地產虛假數據。根本沒有采信價值。