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翻阅土拍网站发现，惊讶发现近期西安将集中推出多宗土地，合计面积超千亩，本月至少有21块开发用地公开拍卖，供地小高峰又要来了。

壹丨多点开花 供应多元

根据供应信息来看，高新区、经开区、新城区、港务区、鄠邑区等均有土地挂牌，囊括居住、商服、工业、教育用地等，供应区域和属性很多元。

其中，高新、经开区以工业用地供应为主，符合区域产业用地夯实、居住用地稀缺的调性。居住用地则多点开花，遍及主城与远郊，分布在港务区、幸福林带、南三环、鄠邑区等地。

居住用地是本次超千亩土拍中的重头戏，合计供应面积近七百亩，除去鄠邑区，限购区内居住用地超六百亩。年后的居住用地供应多集中在西咸、咸阳等外围区域，而六月无疑将是主城土拍的专场。

疫情期间，西安出台了“救市”政策，竟得房企可分期缴纳土地出让金，大大减缓的资金压力，年后软件新城、泾河新城等地炸出不少高价地块，房企竞标激烈，优质居住用地多伴有溢价。

这限购区内即将推出的六百余亩居住用地中，哪些有成为“高价地块”的可能呢？

贰丨“高价地块”前瞻

限购区内体量最大的居住用地位于港务区，三宗居住用地合计面积高达351.07亩。

宗地一, 地籍编号为GW1-25-3，位于西安国际港务区港务南路以南、杏渭路以西，净用地面积108682.15㎡(折合163.023亩)；宗地二, 地籍编号为GW2-17-1，位于西安国际港务区港兴路以北、灞耿路以东，净用地面积83569.52㎡(折合125.354亩)；宗地三, 地籍编号为GW2-17-2，位于西安国际港务区港兴路以北、港务大道以西，净用地面积41798.56㎡(折合62.698亩)

三宗用地共性颇多：①容积率不高于2.5、建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%；②宗地内均需配建公办幼儿园；③宗地所建住房全部用于安置拆迁群众，建成后由西安国际港务区管委会按照成本价回购，不对外销售，不配建公租房。

这三宗用地均为安置用地，但容积率、建筑密度、绿地率这样的硬性指标一点也不低，堪与改善类项目去做对标，且皆配建有公办幼儿园，解决安置居民最基本的子女教育问题，近来港务区名校落户的新闻传的火热，绿城全运村、招商城市主场等盘借势销售火热。

全运会到来之前，港务区区域价值无疑将加速兑现，但我们不禁思考，如今港务区住宅项目颇多，后期还会有电建、金地等新项目入市，修改规划后，原产业用地变性为住宅用地，住宅用地体量进一步扩充，后期房产的流通性上要打一个问号。

港务区三宗用地体量虽大，但由于是安置性质，并不会过度引起房企的关注。

东二环新城区幸福林带旁即将推出145.6亩开发用地，其中居住兼商服用地84.66亩，此外还有商务、幼儿园用地。

幸福林带这项世纪工程在近年来被重提，除了绿化空间与全球最大的地下空间规划外，沿线还将打造企业总部聚集区、零售商业等，对整个城东而言意义重大。

融创去年于此高价摘得的地块（东方宸院）销售火爆，华清学府城也处于清尾阶段，整个幸福林带周边品质新盘较少，预计本宗地块入市时将掀起不小的波澜，被多家房企围猎。

前期一直断供的城南板块今年竞争也很激烈，奥园和悦府、龙湖紫宸、清凉山樾、金辉长安云著/凤栖云著、中南春风南岸等均有货要出。

本月，位于西沣路以东、南三环以南、子午大道以西，占地约91.28亩的居住兼商服用地即将推出，恐加剧城南板块的竞争。

从地理位置来看，该地块虽不属于高新，但距离都市之门的直线距离不过1.5公里，周边奥园和悦府备案价18000元/㎡左右、天地源万熙天地往期备案价15500元/㎡左右，区域内品牌房企云集，万科、融创、海亮等均有落地项目，后期土地成交价、产品信息都值得关注，对于泛高新购房者而言，后期也多了一项选择。

曲江大明宫板块土拍历来竞争激烈，这次谁能从群雄中脱颖而出还真不好说。

叁丨“小而精”成大势？

翻阅了近两年的西安土拍成交情况发现，主城区内整体连片的大体量用地愈发稀缺，占地150亩以上的新盘，开发商多是通过接手城改用地获得，除了常规的土地出让金，还需承担部分或全额的拆迁安置费用等，间接抬高了开发成本，最终也都体现在房价之上。

本月计划推出的居住用地除港务区安置项目外，其余体量均小于100亩。这其实是城市开发的必经阶段，未来主城区内供出的土地，要么是上百亩的城改用地，要么是数十亩的开发用地，再难以出现如御锦城、自然界、金辉世界城，乃至于华清学府城这样“航母体量”的大盘。

上千亩的楼盘多诞生于新区设立之初，借助开发商的力量，倾力打造“大而全”的社区，带动新区生活配套的升级；新区成熟后，区域剩余开发用地不支持大体量供给，小体量楼盘的生活配套更多依靠借助的是已投入运营的城市资源，凭借自身是远远不够的。

回顾西安市场，小体量楼盘增量明显，近年来购房者接触到的融创珺庭府、朗诗未来街区、旭辉国悦府、蓝光公园华府世家、朗诗雁南栖、大兴正荣府等，以及即将入市的朗诗湖与栖、万科悦府、荣安芙蓉印月等，皆是小体量楼盘。

这些楼盘打造的产品有大平层、高层、洋房，业态多样，刚性与改善需求兼顾。如今主城土地殆尽、市场红利期已过，正是考验房企产品力的时刻，如何通过“小而精”的产品捕获购房者的芳心是多家房企的共同议题。

在这样的契机下，会倒逼西安楼市现有的产品升级，真正用好产品兑现地段价值，让西安“蚂蜂楼”成为历史。这对于整个行业及购房者而言，未尝不是一件幸事。