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翻閱土拍網站發現，驚訝發現近期西安將集中推出多宗土地，合計面積超千畝，本月至少有21塊開發用地公開拍賣，供地小高峯又要來了。

壹丨多點開花 供應多元

根據供應信息來看，高新區、經開區、新城區、港務區、鄠邑區等均有土地掛牌，囊括居住、商服、工業、教育用地等，供應區域和屬性很多元。

其中，高新、經開區以工業用地供應爲主，符合區域產業用地夯實、居住用地稀缺的調性。居住用地則多點開花，遍及主城與遠郊，分佈在港務區、幸福林帶、南三環、鄠邑區等地。

居住用地是本次超千畝土拍中的重頭戲，合計供應面積近七百畝，除去鄠邑區，限購區內居住用地超六百畝。年後的居住用地供應多集中在西鹹、咸陽等外圍區域，而六月無疑將是主城土拍的專場。

疫情期間，西安出臺了“救市”政策，竟得房企可分期繳納土地出讓金，大大減緩的資金壓力，年後軟件新城、涇河新城等地炸出不少高價地塊，房企競標激烈，優質居住用地多伴有溢價。

這限購區內即將推出的六百餘畝居住用地中，哪些有成爲“高價地塊”的可能呢？

貳丨“高價地塊”前瞻

限購區內體量最大的居住用地位於港務區，三宗居住用地合計面積高達351.07畝。

宗地一, 地籍編號爲GW1-25-3，位於西安國際港務區港務南路以南、杏渭路以西，淨用地面積108682.15㎡(摺合163.023畝)；宗地二, 地籍編號爲GW2-17-1，位於西安國際港務區港興路以北、灞耿路以東，淨用地面積83569.52㎡(摺合125.354畝)；宗地三, 地籍編號爲GW2-17-2，位於西安國際港務區港興路以北、港務大道以西，淨用地面積41798.56㎡(摺合62.698畝)

三宗用地共性頗多：①容積率不高於2.5、建築密度不大於20%，綠地率不小於35%；②宗地內均需配建公辦幼兒園；③宗地所建住房全部用於安置拆遷羣衆，建成後由西安國際港務區管委會按照成本價回購，不對外銷售，不配建公租房。

這三宗用地均爲安置用地，但容積率、建築密度、綠地率這樣的硬性指標一點也不低，堪與改善類項目去做對標，且皆配建有公辦幼兒園，解決安置居民最基本的子女教育問題，近來港務區名校落戶的新聞傳的火熱，綠城全運村、招商城市主場等盤借勢銷售火熱。

全運會到來之前，港務區區域價值無疑將加速兌現，但我們不禁思考，如今港務區住宅項目頗多，後期還會有電建、金地等新項目入市，修改規劃後，原產業用地變性爲住宅用地，住宅用地體量進一步擴充，後期房產的流通性上要打一個問號。

港務區三宗用地體量雖大，但由於是安置性質，並不會過度引起房企的關注。

東二環新城區幸福林帶旁即將推出145.6畝開發用地，其中居住兼商服用地84.66畝，此外還有商務、幼兒園用地。

幸福林帶這項世紀工程在近年來被重提，除了綠化空間與全球最大的地下空間規劃外，沿線還將打造企業總部聚集區、零售商業等，對整個城東而言意義重大。

融創去年於此高價摘得的地塊（東方宸院）銷售火爆，華清學府城也處於清尾階段，整個幸福林帶周邊品質新盤較少，預計本宗地塊入市時將掀起不小的波瀾，被多家房企圍獵。

前期一直斷供的城南板塊今年競爭也很激烈，奧園和悅府、龍湖紫宸、清涼山樾、金輝長安雲著/鳳棲雲著、中南春風南岸等均有貨要出。

本月，位於西灃路以東、南三環以南、子午大道以西，佔地約91.28畝的居住兼商服用地即將推出，恐加劇城南板塊的競爭。

從地理位置來看，該地塊雖不屬於高新，但距離都市之門的直線距離不過1.5公里，周邊奧園和悅府備案價18000元/㎡左右、天地源萬熙天地往期備案價15500元/㎡左右，區域內品牌房企雲集，萬科、融創、海亮等均有落地項目，後期土地成交價、產品信息都值得關注，對於泛高新購房者而言，後期也多了一項選擇。

曲江大明宮板塊土拍歷來競爭激烈，這次誰能從羣雄中脫穎而出還真不好說。

叄丨“小而精”成大勢？

翻閱了近兩年的西安土拍成交情況發現，主城區內整體連片的大體量用地愈發稀缺，佔地150畝以上的新盤，開發商多是通過接手城改用地獲得，除了常規的土地出讓金，還需承擔部分或全額的拆遷安置費用等，間接抬高了開發成本，最終也都體現在房價之上。

本月計劃推出的居住用地除港務區安置項目外，其餘體量均小於100畝。這其實是城市開發的必經階段，未來主城區內供出的土地，要麼是上百畝的城改用地，要麼是數十畝的開發用地，再難以出現如御錦城、自然界、金輝世界城，乃至於華清學府城這樣“航母體量”的大盤。

上千畝的樓盤多誕生於新區設立之初，藉助開發商的力量，傾力打造“大而全”的社區，帶動新區生活配套的升級；新區成熟後，區域剩餘開發用地不支持大體量供給，小體量樓盤的生活配套更多依靠藉助的是已投入運營的城市資源，憑藉自身是遠遠不夠的。

回顧西安市場，小體量樓盤增量明顯，近年來購房者接觸到的融創珺庭府、朗詩未來街區、旭輝國悅府、藍光公園華府世家、朗詩雁南棲、大興正榮府等，以及即將入市的朗詩湖與棲、萬科悅府、榮安芙蓉印月等，皆是小體量樓盤。

這些樓盤打造的產品有大平層、高層、洋房，業態多樣，剛性與改善需求兼顧。如今主城土地殆盡、市場紅利期已過，正是考驗房企產品力的時刻，如何通過“小而精”的產品捕獲購房者的芳心是多家房企的共同議題。

在這樣的契機下，會倒逼西安樓市現有的產品升級，真正用好產品兌現地段價值，讓西安“螞蜂樓”成爲歷史。這對於整個行業及購房者而言，未嘗不是一件幸事。