三灘是煙臺房產市場競爭最爲激烈的區域，沒有之一。

曾經大華坐鎮風光無二，此時萬科、中海、萬光相愛相殺。

三個翡翠系的看家項目都無法成就萬科三灘的霸主位置。

遠洋半路奇襲，中海虎口拔牙，萬光前方壓制。

三灘，儼然成爲煙臺房產市場的七雄爭霸戰場。

天下大勢，合久必分。

2020年2月20日，央企金茂以合作拿地開發的方式搶灘登陸煙臺，耗資16.7億元，樓面價3870元/平米，拿下三灘最後一個地塊。

此時的三灘，地已出盡，但是市場的爭奪，纔剛剛陷入最爲艱難的焦灼戰。

好戲上演。

1

2015年前的三灘社區，還是一片祥和的鄉鎮氣息，王阿姨早上去逛蕩河遛狗，然後去孔家灘大集買菜，晚上去五彩廣場跳舞，生活安逸又舒服。

彼時的三灘，還是大華上海灘的天下。

彼時的三灘，在萊山人眼裏還是郊區，在芝罘區人嘴裏被稱作：東郊。

2015年後，煙臺房產市場在棚改政策刺激下，瞬間爆發。

三灘稀裏糊塗的在沉睡中被天上掉下來的錢砸中，成爲煙臺棚改貨幣化紅利的最大受益者。

2016年，萬科首先用翡翠系敲開三灘的大門。

翡翠系是萬科著名的改善產品系，在這之前，萬科只是在西炮臺有一個翡翠公園。

正是這一個項目，萬科憑一己之力扭轉了整個三灘的居住調性。

王阿姨把這次萬科的佈局稱爲：

三灘蛻變事件。

蛻變之前，人們對於三灘的認知，是龐大的剛需聚集地大華上海灘，是公安局家屬院的德尚世家，是三大高校合建的職工福利房學府小區。

萬科翡翠灣開盤大賣，雖然有當年市場火熱的原因，但與其作爲第一個喫下改善螃蟹的項目，也一定有着重要關係。

很快，三灘的熱度在棚改紅利下炸裂。

2

如剛剛被發現的新大陸一般，衆多開發商蜂擁而入，本地開發商近水樓臺先得月。

萬光憑藉強大的本地實力拿下三灘最佳地塊，與市政府及圖書館、劇院、廣場僅一街之隔。

飛龍拿下煙臺市行政學院南部地塊，這也是三灘社區出讓的最後一個大地塊。

三灘的片區價值被各大開發商發現，大門被生硬的撞開，品牌開發商如虎狼般瘋狂湧入。

競爭如此激烈，使得煙臺政府在出讓地塊時，不得不將地塊劃分成很小的單元進行出讓。

最早的小區大華上海灘6149戶，德尚世家3421戶。

而後續三灘出讓的全部地塊，每一宗地塊的戶數都僅有一千戶左右。

2018年1月29日， 山東省屬國企魯商置業首先對三灘下手，與飛龍金灘花園隔街對峙，即現在的魯商公館。

2018年6月22日，煙臺的眼光被芝罘區吸引，龍湖甩開十幾家房企的圍追堵截，瘋狂的拿下芝罘區地塊，成爲煙臺新地王。

很多人沒注意到的是，同天，山東國資委旗下山東國泰大成房地產開發公司拿下三灘片區一地塊，就是現在的國泰海韻華府。

衆國企率先聞風出擊，戰事蔓延，私企不計代價強行掠地，三灘爭奪戰愈演愈烈。

2018年9月3日，萬科拿下現在的翡翠長安地塊，同天遠洋拿下一街之隔的另外一個地塊。

據內部人士稱，遠洋的這個地塊原本萬科計劃一併拿下， 遠洋半路殺出，不惜代價的大手筆開出5560元/平米的樓面價，最終萬科無奈讓手。

2019年7月2日，三灘爭奪戰進入白熱化。

長安路東側宗地出讓，起拍價10.23億，單單保證金就高達3億，同時要求用外資繳納。

參與競拍的公司雖然只有3家，然而競爭卻空前激烈。

從早上10點開始，一直到下午4點40，總競拍1175輪，歷時近7個小時，終於一錘定音，中海以16.1億元成爲最後的贏家。

據說，拿下這塊地後，中海人看着競拍結果哭了。

王阿姨說：

中海的淚水裏，有投資人員拿地的艱辛，更有營銷人員的仰天長嘆。

樓面價高達驚人的7848元/平米，而隔壁的萬科翡翠灣前年剛開盤時，價格也僅爲9千多。

但即使是這樣，中海還是咬牙切齒硬着頭皮的出手了。

也正是中海的這一次驚天之舉，讓我猛然意識到，三灘在短短兩年時間內，在各房企的短兵相接拼命廝殺中，發生翻天覆地的變化。

道路在修整，配套在完善，政府部門在陸續搬遷落地。

三灘，這個曾經的荒涼之地，在短短几年內，成爲萊山區甚至整個煙臺的改善首選地。

3

三灘片區的怪異形狀讓我每次做研究的時候，都忍不住吐槽一下。

近乎標準的等邊三角形，還是4個。

前幾天王阿姨去看房，在某開發商那裏學到一個新詞：黃金三角區。

就在這4個“黃金三角區”裏面，包含了改善型居住的全部需求。

今年年底封頂的華潤萬象匯，總建築面積與大悅城一樣，配合佳世客，極大的豐富了三灘社區的購物便利性。金灘東路和軫大路，疊加已經在規劃的雙河東路，三灘通往迎春大街的振華、寶龍、銀座會更加方便。觀海路通芝罘，港城東大街通黃務，拐個彎就能上高速，在不經意間，三灘的交通得到了極大的改善。

膠東文化廣場、膠東劇院、萊山區圖書館等，使得三灘成爲萊山區最具有文化氣息的片區。

幾乎每個週末，我都會去翡翠灣的城市書房看書，後來書房成爲翡翠長安的臨時售樓處，不過很快新售樓處建成，書房又恢復了往日的寧靜。

正如這篇文章，就是在萬科城市書房中完成。

逛蕩河環境的升級改造，政府部門的陸續搬遷，靠近海邊大學環繞的天然書香氣，煙臺山醫院的竣工運營，使得三灘愈發成爲改善的黃金地。

王阿姨經常對我說：

三灘是近幾年來煙臺少有的城市發展與房產市場同步進行的區域之一。

可惜的是，三灘的部分項目在殘酷的競爭中，走着走着變味了。

4

如果我們把眼光放在整個煙臺東部，我們會發現，項目定位層次十分清晰分明。

以套總價進行分類，養馬島滿足剛需，首次改善選擇高新區科技大道，三灘爲改善準備，高端環繞佈局大南山。

所以按照改善來定位三灘，其實他的價格並不高。

這樣的配套，最低面積有翡翠大道95平米的三居室，國泰140萬提供最低三居室上車門票。

實在是想享受三灘的配套福利，還能120萬入手飛龍的兩居室，除了戶型看着彆扭，其他沒什麼大問題。

三灘有多家開發商競爭，在市場下行的壓力下，誰敢把價格定高，無異於作繭自縛。

然而在後續愈加激烈的競爭中，開發商成本迅速增加，倒逼其不斷升級產品檔次和麪積來獲取更高溢價。

最終的結果， 就使得三灘項目高端口號頻出，大戶型去化遇阻。

不過這對於改善來說，恰好勉強算作一個好消息，高端買單，改善享受，這房子，改善人羣不虧。

三灘在快速發展的同時，似乎忘記了自己難以跨越的兩個鴻溝：

超2萬戶近5萬人的超大型生活居住區，幾乎無法滿足高端居住品質的環境要求。隔壁的軫大路跑大車的現狀一時還難以改善，一條逛蕩河，可以讓人遛彎，但卻無法讓大車改道。

至於有人擔心萬科翡翠長安東側的高壓線，那都是小細節，沒必要糾結。

總價200萬以下的改善，三灘能滿足一切。

而總價280萬甚至300萬以上的高端，萬科御龍山悅莊他不香嗎？

三灘的項目：

成於改善，敗於高端。

所以，用一座品質金茂府打天下的金茂，你可要想清楚啊。

三灘的價值核心在於：配套。

而配套只能滿足改善。

要想解決高端戶型去化，三灘的各位大佬們，還要在配套的基礎上在營造一個新的價值元素，比如說：環境；比如說，精神世界。

2016-2020年，四年時間，說短不短，對於煙臺大部分區域來說，或許還如昨日般模樣，對於三灘來說，已經近乎換了一個全新的世界。

未來兩年，萬象匯營業，雙河東路打通，金灘南路釘子戶拔出，三灘配套已近乎完美。

接下來，三灘會不會再有一次如2016年般的蛻變？而讓三灘再次蛻變的，又將會是誰？

老大哥萬科，三灘地王中海，煙臺本地巨無霸萬光，還是即將進入煙臺的央企金茂。

你，賭哪個？