《財經》新媒體 宋金煜 高素英/文 潘西/編輯

近來各城市土地市場持續火爆，多地出現超百輪頂價拍地現象。6月15日，徐州出讓的一住宅地塊最終以總價24.11億元、138.45%溢價率成交，796輪競價讓其成爲今年競爭最爲激烈的地塊之一，僅次於煙臺某地塊1148輪、鹽城846輪的競拍。值得注意的是，今年北京、深圳、成都、武漢等一二線城市部分地塊競拍輪數高於百輪，長三角寧波、無錫、宜興、海門等三四線城市也出現較多競拍輪數超百輪的地塊。

從整個拿地市場來看，一方面是恒大、保利、龍湖等全國房企，以及龍光、越秀、德信等區域型房企對優質地塊的爭奪；另一方面是融創、萬科等拿地金額、新增土地建築面積均出現了下降。

業內人士認爲，房企在拿地上呈現出兩極分化的現象。一個原因是大企業抓住“補倉”的機會，其他頭中小型房企則是基於規模和生存焦慮，而加大了優質地塊的爭奪；另一方面，對於拿地放緩的龍頭企業來說，前期土儲較爲充裕，所以在今年的投資拿地上更趨謹慎，防止高溢價所帶來的風險。未來房企競爭的焦點包括土儲、融資和人力成本，而高溢價拿地不僅讓銷售承壓，還可能引發企業資金鍊緊張等風險。

一二線熱門城市地塊遭搶拍

6月12日，廈門出讓的一住宅地塊以50603元/平方米的成交樓面價創下了該市新單價紀錄，此前一天，溫州一宗商住用地經過16家房企116輪競價，最終以上限價36億元、樓面價26385元/平方米被拍出。時間退回至5月，深圳新單價“地王”誕生，深圳前灣片區一地塊以最高限價115.97億元成交，可售樓面價達每平米87409元/平方米。

事實上，今年4月以來，全國土地市場的熱度隨氣溫一路飆升，從深圳誕生新單價地王，到鹽城某地塊溢價率達125%、揚州一地塊出現242輪競價，一二線熱門城市輪番上演搶地大戲。

今年2月份多城市中止或延後土地出讓，隨着疫情控制趨於穩定，3月份土地市場逐漸步入正軌，隨後的4月、5月多地出現了搶地熱潮。土地市場頻現地王、超高溢價率、百輪競拍等回暖跡象讓房地產行業加速走出疫情陰霾，而房企拿地積極性持續升溫，也促使成交平均樓面價不斷攀升。

根據中指院數據顯示，今年前5月300城土地出讓金爲16219億元，同比增長5.54%，而從價格來看，前5月平均樓面地價爲5080元/平米，同比大幅上漲了18%，樓面地價增速跑贏土地出讓金整體的增速。

而從城市土地出讓金額排行榜來看，一二線熱點城市仍是兵家必爭之地。2019年土地出讓金榜首城市杭州在今年前5月成功衛冕，以1210億元的成交總價依舊佔據榜單首位，北京和上海分別以1131億元和1047億元的成交總額佔據榜單第二、三位。前5月，二線城市南京土地成交總價爲687億元，同比增長145%，增幅最大。長三角土地整體熱度超過中西部、京津冀以及粵港澳大灣區三大區域。

根據億瀚智庫數據對70個城市的土拍進行的追蹤數據顯示（涵蓋35個典型一二線城市和35個熱點三四線城市），2月至今，全國共計誕生28個單價“地王”（即突破前期樓面價），其中有6幅地塊突破全市樓面價，有22幅地塊突破區域樓面價。房企拿地積極性持續升溫，也促使成交平均樓面價不斷攀升。

“目前土地市場呈現出一線火爆，二線趨穩，三線遇冷的格局。”世聯行集團研究部負責人資深研究員戴毅表示，疫情以來一線樓市恢復速度亮眼，自2月份土拍重啓以來，一、二線城市地方政府開始增加供地，優質地塊層出不窮引發房地產市場熱度不斷升溫，房企拍地熱情持續高漲，多宗地塊最後都以高溢價成交。二線城市如廈門等城市銷售情況明顯改善，近期出讓的一住宅用地更是以樓面價50603元/平方米創下新高。而三線城市房價則繼續維持在疫情前的行情。

某房企投拓部人士表示，今年上半年的土地熱可能是個假象，一般每年上半年市場都會火熱，下半年冷清。今年招拍掛2月、3月份比較少，從4月份開始各地開始大規模供地，目前整體成交數據並不是很高。當下半年供應量上來，市場可能就會冷清，畢竟房企拿地都會算賬，目前還處於錢少地多的階段。

房企拿地呈兩極分化

在市場銷售轉暖、融資環境略放鬆、熱點城市土地供應放量等多因素影響下，房企拿地積極性逐漸提高。那麼，哪些房企在此輪土地熱中“搶”地？結合中指院、克而瑞數據顯示，今年前5月，恒大、保利、龍湖拿地金額分別爲550億元、390億元、385億元，位列房企拿地榜單前三名。同期，碧桂園、恒大、綠地、綠城、保利、龍湖、中海、招商蛇口共7家房企新增土地貨值超千億元。

除了全國性的房企在加速優質地塊佈局的同時，區域房企也加入了“搶”地大軍。龍光、越秀、德信等區域型企業也大手筆拿地，如龍光5月拿地金額同比增長450%達150億元，位列拿地金額總榜單第7位，德信今年新增地塊多爲頂價獲得，並拍下超100%溢價率的土地，前文中深圳新單價地王、溫州限價商住用地分別被龍光、德信收入囊中。

根據房企年報中披露土地儲備數據來看，恒大、碧桂園等房企土地貨值已突破萬億平方米，大幅領先其他房企，並且即使不拿地，原有土儲依然可以支撐其2-6年的正常銷售。爲何喊出“降土儲”的口號的“地主”仍然大舉拿地？

一位接近恒大的人士向《財經》新媒體介紹稱，2019年恒大獲取土地的方式主要是收併購，今年則轉變爲參與一級市場公開招拍掛拿地。其中，今年恒大耗資68億元拿下廣州足球場地塊，可能間接推高了企業拿地的總額。恒大對外宣稱的控規模並不是不拿地，而是減少拿地，其也會根據市場銷售情況和戰略佈局調整拿地節奏，如今年拿下北京住宅地塊及時補倉空白市場。

與恒大以及龍光、德信等房企在土地市場激烈拼殺形成鮮明對比，以萬科和融創爲代表的房企則低調很多，拿地金額同比減少。雖然碧桂園新增貨值較多，但與萬科、融創一樣，這三家企業今年以來拿地金額不僅較去年同期減少約五成，榜單名次也出現了下滑。

具體來看，融創前五個月的拿地節奏放緩。克而瑞地產研究顯示，多重數據體現融創今年拿地謹慎。其中，融創2020年1-5月中國房地產企業新增土地價值256.4億，較去年同期下降68.17%，排名第19；新增土地建面積452萬平米，較去年同期下降68.54%，排名14。而截至3月27日，融創在手確權的土儲貨值3.07萬億元，其中超過82%的土儲位於一二線城市，平均土地成本4306元/平方米。

目前融創拿地銷售比0.182，低於TOP10房企均值，從側面反映了投資加碼之下房企拿地仍然保持謹慎和理性的態勢，抓銷售、促回款，彌補疫情造成的銷售空缺仍是未來一到二個季度的首選。據不完全統計顯示，融創前五月在公開招拍掛市場上獲取的地塊僅約18個，且罕有高溢價拍地行爲。

融創集團董事局主席孫宏斌公開表示，融創今年拿地要拿對地方、拿對時間。融創土地儲備存量大、質量較高，不需要在二、三、四月份搶地。他認爲，企業在一、二線城市的風險在於買貴地，三、四線城市的風險在於波動大。

頭部房企中除了融創表現謹慎之外，萬科也在今年表現格外淡定。數據顯示，萬科前五月共新增開發項目30個，拿地銷售佔比僅爲11%。而萬科董事會主席鬱亮在2019年業績說明會上明確表示，萬科不囤地、不捂盤、不拿地王。

業內人士分析，部分頭部房企現有土儲較爲充裕，所以在今年的投資拿地上更趨謹慎，而其他頭中小型房企則基於規模和生存的訴求，對於優質地塊的爭奪更加積極。

據不完全統計，參考公開信息2019年總土儲貨值和2020年銷售目標，未來可支持銷售週期低於3.5年的TOP20房企裏，諸多企業在今年前5個月的拿地銷售比數據都高於行業37%的平均值。

數據摘自克而瑞榜單數據及公開披露信息）

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，目前一些地方土地市場確實出現了“地王”情況，個別區域的土地市場熱度會有所上升，但是過熱的情況出現概率不太大。不過，對這一問題也應該引起高度的警惕和重視。

高溢價帶來高風險

伴隨土地熱撲面而來的是，各地方政府也在出臺相應的土地新政。近期南京出讓土地的公告中內容提及，從6月起，南京土地拍賣採用“限房價、競地價”新模式，並設置毛坯房最高限價。不僅南京，今年4月南通也發佈了新的土地新規，開始實行“地價+房價“的雙限政策，另外上海要求失信房企不能參與當地土拍，深圳前海囤地炒地將被收回土地使用權。

事實上，疫情因素導致大部分城市改變供地策略，通過優先供應優質地塊來刺激房企拿地積極性，因此地價、溢價率有一定回升。部分房企在充足土儲、土地成本處於市場低位的情況下進行超高溢價，體現房企爲了衝規模、保規模做出的利潤妥協。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，拋開溢價率從本身的實際地價來看，近期非底價拿地的房企未來來壓力的確不小。此前，房企會在獲取高溢價率土地後“捂地”來保證利潤，但政策趨緊更多房企則選擇與其他品牌合作開發。當然，合作開發的模式會稀釋企業項目銷售收入以及其他潛在的問題。

中原地產分析師盧文曦分析稱，房企追求高溢價率及高總價土地的廣告效應，要大過賺錢效應，因爲高價地賺錢很難、現金回款很慢，只能做標杆項目來樹品牌。此輪土地市場的火熱難長期持續也難帶動房企上漲，不過二線城市可能會出現彈性波動，未來房價上行漲概率大於下跌。房企在拿地加倉時仍需要注意，如果一些城市土地市場過熱或房價持續走高，相關調控政策會隨之而來。

在業內人士看來，5月份土地市場延續了回暖趨勢，整體量價穩中有升，長三角、珠三角核心城市土地吸引多家開發商激烈競拍，平均溢價率實現五連漲。 市場回暖、土地放量、融資略松等因素持續提振百強房企投資信心，平均拿地銷售比升至0.37，高於去年全年水平。

“不過，未來考驗房企的是土地以及融資和人力等成本問題。從整個市場大趨勢來講，中國城鎮化率未來10-20年將會趨於飽和，全國商品住宅總需求會出現下滑，無論哪一個房企都不能高枕無憂，在鞏固主業維持目前市場地位的同時，還需爲企業第二增長曲線做好轉型鋪墊，只有這樣才能夠實現企業可持續的發展。”同策研究院首席分析師張宏偉說道。