警惕！5月份北京和深圳二手房價漲幅有點過高

作者：知識星球找老齊的讀書圈

昨天，國家統計局發佈5月70個城市商品住宅銷售價格變動情況。4個一線城市新房價格環比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.8%、0.3%和0.6%，從新房銷售價格來看，一線城市基本正常，依舊在合理的範圍之內，但二手房價，就有點問題了。

從統計局數據來看，5月份二手房價格，北京和深圳分別上漲1.8%和1.6%，上海和廣州總體還好，分別上漲0.6%和0.4%，相比之下，北京深圳確實有點突出，而且成交也不少，據說北京在5月份賣掉了2萬套房子。環比增加39%、同比增長75%，而到了6月前12個交易日，又賣了7000套，屬於是量價齊升。

今年由於疫情的襲擾，樓市這塊很不正常，2月基本歸零，3月開始逐漸復甦，到了5月基本全面恢復到了過去的水平，從二手房成交來看，甚至比過去還要更高。但這裏面也有原因，特別是北京。

北京的樓市，就是被4月底的一個政策引燃的，北京市西城區教委發佈了新的義務教育階段入學政策，核心是“多校劃片”和“六年一學位”，被稱爲“731新政”。

也就是自2020年7月31日在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應單一學校，全部以多校劃片方式入學。且每套房子六年內只提供一個登記入學學位。這就是告訴市場，7月31日之前，是你們買入學區房的最後機會。孩子的父母爲了子女教育也是操碎了心，不惜一擲千金，所以短期內學區房才密集交易，大部分也都發生在西城區。而學區房，又是所有二手房中最貴的一種房子，所以這就自然帶動了北京二手房的量價齊升。但這個東西，肉眼可見不會火爆很久，估計7月之後肯定降溫。最後一批學區房上車之後，北京市場肯定會有一個冷卻期，再加上疫情的二度襲擾，北京這次上漲，肯定長久不了，只能算是一次政策擾動。

至於以後的影響，我們之前就說了，會削峯填谷，在西城這樣的優質學區內，會讓頂級學區房的價格下降，普通住房的價格上升。其他區的學區房需求，會轉移到西城區，因爲在這裏多校劃片入學，進入好學校的概率會更大。所以單從西城的房價來看，可能還要漲，但從整個北京來看，7月之後，樓市會歸於平穩。

至於深圳，則跟北京完全不一樣，他不是政策擾動，確實就是因爲資金活躍，之前就一直有消息說，深圳樓市有點摁不住了，當時官方還出來闢謠，不過後面也沒采取更加嚴厲的調控手段，現在逐漸反應在了數據上。如果總體環比數據上漲1.6%，那麼深圳個別樓盤的漲幅可能都在10%以上，這很可能會製造漲價預期。

比如前兩天，深圳又傳出某小區開盤，4000人搶394套房源，又是連夜排隊認籌，之所以疫情期間大家都不睡覺，瘋了一樣排隊，就是因爲新盤價格低於了二手房，讓價格出現了倒掛，新房精裝賣5萬，二手房基本都賣到6萬以上，據說買到就賺到，倒手一賣就能賺百萬以上。這麼大的利潤，所以大家也就都奮勇當先了。

我們一直說房住不炒，那麼這種一二手房套利的交易，顯然就是一種炒房行爲，應該嚴格打擊。可以說深圳炒房的跡象已經十分明顯，所以他要比北京危險的多，如果當地主管部門，再坐視不理，深圳房價可能還會上漲。經濟向下，而房價向上，最後必然釀成災難。

越是在經濟不好，貨幣寬鬆的時候，越要收緊樓市政策，相比於新房，二手房纔是樓市的真正走向，影響了投資者的預期，所以對於二手房價上升過快的地方，一定要引起足夠的重視。

另外，站在買房人的角度來說，不要以爲新房和二手房有價差，就是套利的機會，這麼想未免太過於簡單了，新房大規模入市，是會影響二手房價格的，也就是說當你買新房的時候，二手房是一個價格，當你賣掉它的時候可能又是一個價格，樓市不是股市，不可能同時做多新房，做空二手房，你總有一個時間差，而這個時間差，其實會抹平交易價格的差距。以爲套利賺了上百萬，但賣的時候才知道有多難賣。

目前各地的政策，其實都是在挖坑，他們就是希望新房比二手房便宜，然後通過套利的預期，促進新房銷售，畢竟新房銷售，開發商得利，地方政府也得利。而二手房交易，賺錢的只有房主而已。那麼你想想，如果總有低價新盤入市，你的二手房以後還賣給誰去，特別是總價高的那些二手房，在金融政策上也是新房更有優惠，二手房首付和利率都更高，稅費也多。所以你以爲發現的套利機會，其實都是人家擺給你看的誘惑而已。樓市已經進入單行線，入坑容易出坑難，投資千萬要小心了。即便之前投資的，現在也該到了變現的時候。雖然二手房價還在漲，但是我們已經看到，各地的二手房掛牌量越來越多了，