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本月MLF利率没有变动，大概率6月20日LPR不会有所调整，也就是不降息了。

后疫情时代，很多人对继续降准、降息抱有很大期待，但若算上这个月，已经连续两个月都没有降息放水的利好性刺激了。

不愿降息其实也不难理解，1-4月降息、降息频繁，资金流入市场是需要过程的，其次，从最近的数据来看，由于货币上的宽松，楼市又有点不老实了，有些城市甚至过热了，暂且需要“冷处理”一段时日。

壹丨全国新房、二手房齐涨

近日，统计局公布了5月70城房价情况，新房、二手房数据都在回暖，上涨城市数量明显增加。

5月新房数据中，价格上涨的城市数据多达57个，意味着，超80%的城市新房价格都有所上涨，具体数量上，较4月上涨5个，与2019年7月、8月数量近乎持平，价格下调的城市只有11个。

二手房上涨城市41个，是2019年9月以来的最高点，相当于有60%的城市二手房价格都在上行，虽然二手房市场没有去年同期火热，但已恢复至2019年三季度的水准。

无论是新房，还是二手房，上涨城市的数量都在增多，这是很明显的市场信号，疫情最难熬的时间已经过去，房地产市场秩序恢复，疫情间挤压的购房需求+金融放水后寻求资产保值的诉求在当下不断释放，一定程度上催高了各地楼市的热度，促成了5月70城数据的上涨。

贰丨“风向标”城市涨幅扩大

据统计局披露，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。

上一次，一线城市的新房、二手房有如此的环比涨幅还要追溯到一年半以前。典型如北京，楼市供应以二手房为主，二手房市场也更为直观的反应市场需求，因为疫情的需求积压以及二季度学区房急切诉求的集中释放，北京二手房量价齐涨，5月成交了2.1万套，创去年三季度以来的新高，价格出现了环比1.8%、同比1.5%的上涨。

不仅是一线，强二线城市也在上涨，南京、杭州、成都、重庆等地均有不同程度的上涨（但涨幅弱于一线城市），房价是有城市轮动效应的，过往的周期中，均是由嗅觉敏锐的一线城市牵头，随后按照强二线、二线、三四线的城市楼市陆续才有起色。

目前，一线、强二线、二线楼市已有回暖，一线城市甚至出现了明显上行趋势，但在轮动末置位的三四线城市此时并无起色，价格下调的城市中多为此类城市，自打降低了货币化安置比例，在棚改退潮及都市圈概念的大背景下，人口不断外流的三四线城市后期可能一蹶不振，房产仅剩居住属性。

西安5月新房环比上涨0.5%，同比上涨8.8%，新房涨幅进一步放缓；更能反映市场的二手房，环比上涨0.2%，同比下跌2.3%，二手房市场并没有像新房市场一样，迎来滞后的“小阳春”。

以往涨幅数月坐稳全国第一的西安如今终于回归正常了，新房、二手房涨幅居于全国中下游位置。

叁丨新房起势 二手房暗淡

5月，西安楼市新房开盘当天去化率高达71%，较4月明显上涨，登记人数、摇号占比虽集中在性价比很高的刚需楼盘之上，但也的确印证了市场的回暖。

相较之下，二手房并不抢眼，某壳5月单月成交量约2600套，较1-3月的总成交量翻了一倍，但这主要是受疫情的影响，同比去年5月，今年的成交量还是下跌了35%，二手房的元气并没有随着疫情的平稳而回复。

结合数据及中介反馈，西安现阶段二手房呈以下三大特征：

一、房东有数了，不乱标挂牌价了。近期得空跟东西南北的二手房中介聊了聊，现在故意标高价试水的房东很少了。以往房东的心态是预留充足的议价空间，所以在挂牌价上标的很高，目前西安在售二手房约9万套，较2018年、2019年同期上涨了翻了1-2倍，高于小区均价的房屋鲜有人问津，自然价格也就比较透明。

有位中介告诉我，她门店周边的小区成交价在2万/平左右，去年5月，有位业主挂出2.5万/平的价格，一年的时间内下调了三次价，由于急于变现的需求，最终成交价不到1.9万/平。

二、改善需求倾向新房，二手房收揽刚需客群。成交总价120万以内的房子占到总成交房源量的57%，总价在200万以上的房子占比不到10%，这个数据其实很明显了，由于新房步入改善化，刚需购房者无奈进入二手房市场，资金充裕的改善买家更青睐产品、物业、社区环境更好的新盘。

目前来看，总价可控的两室房源在二手房最为热销，占比近半，当然这与前些年的新房配比有关，随着新房产品的更迭，小三房/三房或将接棒两室，成为二手房市场中最受欢迎的户型，大面积、高总价的房子更适合居住，投资流动性较差。

三、开学季将近，带教育资源的楼盘价格更高。高新区是学位房最为集中区域，有很多带着“名校指标”，甚至“双指标”的房产，这些房产房龄基本上在10-20年，产品放在现在的市场中必然是落后的，但正是由于带着“名校指标”，哪怕房龄超20年的小区，成交价都要比区域在售的新房更贵，不过，需要留意，在指标用完后，这类房龄久的房产迅速掉价，下跌20-30%。

而大量带学校指标的房源中“老破小”成交量要比“老破大”更活跃，毕竟面积小，获取学位指标的成本更低，即便是后期指标用罄后，便于出租出售。