文 | 白羊

6月第1天，《海南自由贸易港建设总体方案》正式出炉！

贸易自由、投资自由、跨境资金进出自由、零关税、单独关税区、超低所得税……一大堆其他省市做梦都想不到的奶糖，引得全国侧目、舆论沸腾。

有业内人士认为，这份超级大礼可与40年前深圳划特区的意义相媲美，海南再一次得到了改变命运的历史机会，未来几十年内必将翻天覆地、沧海桑田。

然而面对这样的特大利好，其房价出乎意料地表现的很淡定。据冰山指数发布的榜单显示，六月第一周，海口房价环比下跌0.2%，表现还不如很多没有收到大礼包的城市。

难道海口人没意识到海南“自贸港”对当地经济和楼市的重大影响么？还是说他们视炒房如粪土？显然都不是

据媒体报道，一位海南地区TOP5的地产项目销售负责人表示，“自贸港政策出台后，本地刚需居民感受到了海南的潜力，前来看房的人数确实增长；而非海南居民则开始咨询未限购的写字楼等商业地产，密切关注未来升值的空间。”

那么，为什么当地楼市在自贸港政策出台后，没有激起水花呢？因为当地政府早就已经出手把需求给提前锁死了。这可以从一周后海南省委书记刘赐贵在记者会上的发言中得到印证。其表示，“我们严格控制房地产，海南不能成为房地产的加工厂。”

事实上，早在2018年4月，海南便开始有目的的实施全岛限购、打压需求。

外地人购房首付比例不得低于70%；如果在三亚、海口、琼海等城市购买，必须提供一名家庭成员“在海南省累计60个月”的社保证明或者个税证明，且购买的房子（全省范围内）“自获得产权证之日起5年内”禁止转让（其中禁售5年也包括拥有海南户籍的购房者）。

同时，“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县”建设的商品住宅，外地人不能买。

“限购1套+70%首付+5年社保+5年禁售！”海南楼市调控的程度之严厉程度，北上广深都望尘莫及。

把全国的炒房大军挡在门外2年后，今年再次加码，把本省炒房客也给锁死了，3月7日出台规定，对拥有海南户籍的家庭限购第三套房。

当然，海南政府不仅在打压需求，同时也在压制供给。这个行动更早，2015年时，海南便对房地产提出了“两个暂停”，一个是暂停批地，一个是有地的房地产商暂停批建。

随后，海南又开始了一轮“闲置土地回收”风暴。根据一份闲置土地清单，海南闲置土地共计1100余宗，总面积88950余亩，这些闲置土地面积相当于海南近6年土地出让面积总和。

今年则再次加码，3月17日开始，海南开始回收这些土地，最高补偿标准按市场评估价等值补偿，最低则为市场评估价的35%进行补偿，并且取消预售房，进一步加大了房企资金杠杆的压力。

通过“两个拳头”出击，同力打压的供、需两端，事实上，这几年海南房地产市场已处于萎缩状况。

由上图可见，这些年海南新建商品房销售额的下降可用触目惊心来形容，而且同比降幅逐年扩大。

即是说，海南当下正在进行着一场去地产化运动。

所以，在这样的一个现实背景下，面对超级大利好时，其房价云淡风轻的表现也就不难理解了。而那些炒房客们也只能呜呼哀哉、干着急！

那么，这是不是意味着海南的楼市价值就再也没想象力了呢？那些已经入坑的炒房客们是不是就只能看着一堆钢筋水泥砸在自己手里呢？

非也！

用行政手段去房地产化的初衷，是为了自贸港出台铺路。若不把炒房需求锁死，一旦政策出台，全国各地的炒房客必将蜂拥而至，在短期爆炒下，海南房价必将鸡犬升天，最后不仅可能一地鸡毛，还会严重扰乱自贸港的建设成效。

这种教训，海南已经吃过两次了。在自贸港之前，中央已经给过海南两次改变命运的机会，一是1988年建特区和建省；二是2010年建设国际旅游岛。但两次大机遇，最后都变成了炒房客的盛宴。第一次最后搞得一地鸡毛，第二次则被中央点名批评。

2017年底，中央第四环境保护督察组狠批海南房地产行业对当地生态的破坏，“财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋，毁了生态”。

这一次，算是吃两堑、长一智。

但这种有形之手的干预一时尚可，楼市和房价最终还是有市场说了算。

所以，未来海南的房子能否像深圳、香港的房子那样，成为香饽饽、硬通货，关键是要看海南自贸港能否做得起来，就像大家畅想的那样！

当然，这个要一二十年后才能见成效，当下更多的是仁者见仁，智者见智。如经历过前两次机遇的某业内大佬就表示不看好，不会再上当了。

但笔者则不以为然，此一时彼一时。

且不说上面的决心，及此次对楼市补牢式的防范，自贸港政策本身也与前两次有着本质性的区别。前两次机遇最大的问题就是饼画的很大，却缺少做饼的动力激励，缺少“胡萝卜”的诱导；而这次在“胡萝卜”的供应上中央则相当大度。

别的不讲就单讲税率，海南自贸港的企业所得税为15%，内地其他地方则为25%，差值达10%；个人所得税15%，内地其他地方最高为45%（累进制），差值达30%。

资本是逐利的，面对如此大的税率利差，你说资本会怎么选择？且不说还可以进出自由。

伴随着大量money涌入海南的，必然是大量的人。

在市场作用下的人和钱的关系自不必多表，而海南政府也在通过政策开启“抢人大战”。如刘赐贵所言：“海南制定了到2025年‘百万人才进海南’的行动计划，目的是要大力吸引人才。这两年来，已经超过10万人到海南就业创业”。

试问，每年进入海南的这30-40万人住房如何解决？值得一提的是，如前文所言，当地还在竭力打压供给。

当一个地方有了大量的钱、人，且房子又相对不足时，对房地房价意味着什么？相信笔者不说，大家也都能想得明白。毕竟香港、深圳就是活生生的例子。

当然，由于海南起点比较低，它的大放异彩需要时间。但就如知名媒体人刘晓博所言，等到海南封岛（2025年之前）之日，海南不动产的价值将比目前有较大幅度的上升。到2035年的时候，恐怕很多人想追都追不上，除非你能被当做人才引进到海南。