最近这几年，业内关于我国住房总量的讨论声不绝于耳：一种观点认为我国住房总量已经过剩，另一种则认为未来买房需求依然巨大。比如，建行董事长田国立就曾公开表示，目前我国人均拥有住房1.1套，房子真的盖够了，房子也越来越不值钱了，现在买房就是高位接盘。反之，经济学家李铁则一直认为，如果按照城镇化每年1%的增长幅度看，未来10年还会有2亿人要进城，所以仍会产生巨大的住房需求。

那么，到底应该听谁的呢？其实，关于我国的住房总量到底是多少，目前国家一直都没有权威数据给出明确答案，但我们通过其他方面的数据可以窥探一二。一个是，根据国家统计局数据显示，目前全国人均住房面积接近40平方米，这一数值基本达到了发达国家的水平。另一个是，今年5月份，央行发布了一组数据，目前全国城镇家庭户均住宅达到了1.5套。通过这两组数据来看，全国住房总量的确是足够了，甚至有了过剩的趋势。

看完供给端，我们再看看需求端。根据历史数据显示，从1998年到2020年，我国的城镇化水平从30.4%增加到了60%，换言之，20多年时间提高了30%。面对如此巨大的住房需求，房子越盖越多也就不足为奇了。但是，目前城镇化已经进入到了下半场，从60%到70%的发达国家城镇化水平，差不多还需要10年，这意味着未来10年人口流动的速度将会逐步减弱。同时，根据中国社科院发布的《人口与劳动力绿皮书》显示，在人口老龄化社会到来和人口出生率下降的影响下，10年后我国人口将迎来负增长阶段。

通过需求端和供给端的比较看，田国立和李铁的观点都没有问题，一个是着眼于现阶段的住房总量，一个则是着眼于未来10年城镇化的走势。综合二人的观点来看，我们大致可以推测出一个结论：我国的房地产差不多还会有10年红利期，而10年之后，在房多人少的态势下，房地产市场大概率会逐步呈现供大于求的局面，这意味着到时候并非所有的房子都能受到市场欢迎，都能够保值增值，都能够轻易转手变现，其中有3类房子最容易沦为“贫民窟”，而导致无人问津，眼下一些懂行的人早已开始悄悄脱手了。

第一类：中小城市远郊的房子。

在房地产和城镇化快速发展的阶段，无论市中心的房子还是远郊的房子，只要你敢入手，基本都能够做到稳赚不赔。但是，随着供需关系逐渐迎来转折，未来远郊盘的含金量恐怕要大幅下跌了。不过，笔者认为，对于寸土寸金，人口密集的一二线城市来说，有庞大的住房需求作为支撑，受到的影响并不大，但是对于那些普通中小城市来说，未来远郊的房子可能会沦为“贫民窟”，从而出现“烂大街”的情况。

理由有两点：1、过去这几年，伴随房地产市场的快速发展，一些普通中小城市盲目供地，不断进行城区扩张，展开“高楼竞赛”等等，加之同时又面临人口不断流出的问题，所以房子供大于求的问题十分突出，除了一些占据地段优势、配套优势的品质房产，未来远郊的房子可能会无人问津。其实，在一些普通中小城市，随着投资炒房客离场，空城、空置、“鬼城”等问题已经开始出现了。

2、大家购买远郊的房子往往都是图便宜，一旦等到真正入住后就会发现，上班、购物等都十分不方便。同时，由于地理位置太偏僻，不仅转手变现的难度比较大，想把房子出租都比较麻烦，所以几乎没有任何投资价值。

第二类：品质比较差的高层住宅。

业内一直流传着一句话，现在不是缺房子，而是缺好房子。的确，在买房过程中，我们经常看到，不少购房者掏空了家底，花了几百万、几千万，最后却遇到了这样或那样的问题，令人糟心，所以房子的品质一直都是购房者最关心的问题之一。当然，有些房子，在交房之初，购房者就会发现明显的问题，但有的房子虽然看似表面光鲜亮丽，真正入住几年之后，质量问题就会开始暴露。

比如，没有专业的物业管理公司，没几年，小区环境就变得破败不堪；再比如，墙面出现裂缝、渗水漏水、电梯故障频发等等。此类房产，再过个八年十年，小区的品质只会一路走下坡路，从而导致保值增值空间缩水。曾有类似经历的业主表示，就像买了一只失败的股票，连续跌了10多年。

除了质量问题，再过10年、20年，高层住宅还将面临一大新挑战，那就是拆迁问题。众所周知，过去拆迁的房子都是以低矮的平房为主，除掉拆迁成本以外，开发商依然能够获得巨大的利润。但是，高层住宅却不一样，由于楼层比较高、居住密度大，拆迁成本自然也就会水涨船高，如果按照目前1：1.5的补偿标准来看，开发商至少要盖到五六十层才开始有利可图。且先不说技术水平能不能达到，这么高的房子，居住体验必然不理想，有多少人愿意为此买单呢？所以，品质差又拆不起的高层大概率会沦为“贫民窟”。

第三类：大量房龄过高的“老破小”。

购房者之所以买老破小，主要原因就是户型小、价格低，所以总房款就比较低，十分适合过渡性购房，尤其是一些位于市中心的老破小，往往占据地段、学区、交通等优势条件，所以性价比自然也就高一些。因此，除刚需自住以外，这些年一些投资炒房客囤了不少老房子坐等拆迁。但是，最近一年，国家明确透露了“旧改”取代“棚改”的信号，这意味着大拆大建的房地产开发阶段开始告一段落，未来老旧小区被拆迁的可能性降低，所以对于囤了大量老破小坐等拆迁的投资客而言，或许已经开始遇到麻烦了。

除此之外，进入2020年以来，多校划片的信号再次出现了。除了北京以外，上海、济南、深圳、杭州、厦门、成都等多个城市都早已实施多校划片。在遏制择校热，实现教育均等化的大背景下，未来必然还会有更多城市加入其中，这对于那些一直依靠学区光环来提高自身价位的老破小来说，无异于迎头一击。以前为了孩子上学，大家愿意花几百万、几千万买套老破小，但如今不管你买的房子在哪里，铁定能上某所学校的事情开始不存在了。因此，对于毫无居住舒适度可言的老房子来说，没有了学区光环加持，未来愿意买单的购房者将会越来越少。

李嘉诚

其实，关于房地产市场的这种变化趋势，李嘉诚和马云都有过简明扼要的“暗示”和“预言”。众所周知，李嘉诚有一句流传很广的观点：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。不可否认，在房地产市场快速发展的阶段，不管房子位于哪里，基本都不愁买卖，但是如今楼市告别了盲目和扩张的阶段，随着市场逐步回归平稳和理性，那些位于普通中小城市的房子和位于远郊的房子，由于存在各种弊端，而又没有投资价值，都将会被逐步“打回原形”。

马云

除了李嘉诚的“地段论”，马云的“房产观”也一直影响了很多购房者。早在2017年，他就公开表示未来“房价如葱”，引起热议。2019年他又再次断言：未来每对年轻人要养8个老人，要管理5套房子，房子只会越来越不值钱。其实，把马云的话翻译一下很简明扼要，就是未来房地产将会呈现供大于求的局面，购房者的选择性会越来越多，房价也就失去了上涨的基础。既然如此，你还愿意居住或者购买那些品质差，毫无居住舒适度的房子吗？很显然，再过10年、20年，这类房产将面逐步临无人问津，甚至沦为“”贫民窟的可能。

李嘉诚和马云，一个是房地产大佬，一个是电商大佬，两人都曾坐过首富的宝座，影响力和眼光自然要比普通人高得多，所以他们的一些观点肯定不是随便说说。在笔者看来，李嘉诚和“地段论”和马云的“房产观”恰恰暗示了未来房产价值可能出现的一种变化趋势，十分值得购房者关注。其实，回顾最近这两三年的楼市就会发现，随着房地产行业越来越规范和理性，一些城市，一些楼盘已经开始出现了贬值潮、抛售潮的情况。

最后总结一下，经过房地产一二十年的快速发展，房地产市场的供需关系，国家对房地产行业的政策和态度，以及当前城镇化发展的速度和阶段，都在一一发生转变。因此，时过境迁，今天我们所持有的很多房产，无论过去如何被大家疯抢，也无论今天受到多大的欢迎，再过10年、20年，一些位置偏远的，品质差的，毫无居住舒适度的房子都将面临被淘汰的可能。因此，购房者在选择房产的时候，真不要乱买房了，应该尽可能避开那些地段偏、品质低、口碑差，而且配套也不齐全的房子。