网友问的最多问题：XXX万，有什么房子推荐的？或者直接劈头盖脸一句，哪里的房子值得买。

面对这样的问题，很无奈，问题问的不具像，完全无法定位他想要的房子。

我得知道，买房自住还是投Z，需不需要学区，买多大的，能承受的总价是多少……这里面每一个维度，对推荐什么样的房子都特别重要。

今天专门说说买房那些方法论，教教大家怎么挑房。

（一）

如果是自住，砸锅卖铁也得买一套。

1、买垫垫脚能够得着的

最适合自己的房子就是尽自己最大努力能买的起的那套，但也不要超过家庭承受能力，把所有资源搭进房子，影响生活品质。

2、买离工作单位近的

那挑个离工作单位比较近，每天在通勤上节省的时间其实都是金钱，这些时间可以用来休息、学习充电、陪伴家人。

别小看每天节省1个小时通勤时间，一年下来可省365个小时，50年计算，相当于多活了2年。

3、买离地铁近的

大城市买房，核心区房价非一般刚需所能承受，如买远郊，买个离地铁近的，2公里为极限，不能再远了。

4、学区只是皇帝的新衣

在我国9年是义务教育，任何房子都会有学上，除非老牌名校本部或者相同师资的分校，其他各种合作办学抑或是挂牌办学，都是挂yt卖gr，含金量多少，大家心知肚明。

买所谓因“学区”承担过高溢价的房子，不值得。

5、纯粹自住，公寓亦可

如果纯粹自住（不要杠），对住宅所附加的户口、学区等资源无特殊需求，买公寓亦可，尤其是市中心地段比较好的公寓，价格远低于住宅，住起来方便，买起来节省很多钱。

（二）

相当部分网友买房不仅限于房产的居住属性，或者更多的看中房产的金R属性，今天主要谈谈怎么满足通过买房实现财富的保值增值这部分网友的需求。

1、摆正心态

房地产黄金20年已是过去时，当年闭着眼随便买套房都能实现财富翻倍式增长的年代已经一去不复返，错过了就是错过了；

现在买房，吃点城市发展红利，跑赢通胀即可，之前给大家算过，房价每年不涨8-10%，买房子就算亏了。

现在大部分房子基本没有投Z价值，但好房子依然稀缺，得费点心思好好挑挑。

2、挑人口流入城市

如果一个城市常住人口持续流出，这类城市房产尽量不要碰；

得选择人口不断流入城市，哪些城市人口持续流入，扳着手指头都能数的过来。

3、挑品牌开发商

房子品质保不保证不敢说，图的就是售后服务。

如房子出问题，维权时还能找到负责人，媒体也愿意关注这类巨无霸 “被维权”，利用舆论逼开发商让步，如开发商不 作为，这叫店大欺客，大品牌开发商最值钱的是品牌资产，品牌形象受损，不能承受之重；

另外，小开发商实力存疑，我身边就有人买了小城市的不知名开发商的房子，结果开发商携款潜逃，损失惨重，事情拖了好几年也没解决，心累。这事在大城市鲜有发生，但不得不重视。

（4）挑核心地段

房地产圣经般的经典：买房最重要的是地段，地段，还是地段。

所谓地段即有好的商业、医疗、教育、交通等公共资源，这类区域房价不会便宜。一般情况下，房价越贵，这样的房子越错不了，至少对抗通胀，保值问题不大。

当时没有完善配套，但未来会有的区域，这类区域的房子有好的成长性，当下房价处于相对低位，未来想象空间较大，该类板块主要是ZF重点打造的区域。

当然了，我们从媒体上会看到基本全城都会是ZF重点打造区域，这就需要我们有火眼金睛，一眼相中未来最有可能兑现的新区。

是投Z，就含赌的成分，赌对了吃肉喝汤，赌错了，愿赌服输。

（5）关心微观

宏观是必须要忍受的，微观才是你能有所作为的。

买房也是一样，整个中国房价走势与你无关，你说关心的是那买的那一套房是否能保值增值。大咖们的话听听就好，最后做决定的还是自己，但始终要明确一点——好房子永远稀缺。

按照上文说的，先挑选核心城市、再挑选该城市有潜力的地段，最后选品牌房企。

那有人说了，我不在核心城市，后面两条满足也可。

即使买房更多的是期待升值，那也得用自己住的标准去挑，户型是否优质、卧室采光条件、厨房面积是否足够大等等，试想连自己都不看好的房子，接盘侠们大概率也不看好，对自己负责、也对接盘侠负责。

（6）贷款年限越长越好

前些年，房贷利率低的时候甚至基准打8折，也就是3.92%，即使现在对房贷市场定向加息，首套房基本在5.5%左右。

以这个利率水平问银行借钱，基本相当于在给民众发福利，而且一发就是30年。现在某宝上无风险保本存款理财产品利率都能做到4.7%。

所以把房贷用足、用好，首付能三成就行，其他的贷款解决，用足贷款30年限。

（7）买房跟着大部队走

混迹股市的网友应该知道，股市逃不出7赔2平1赚的魔咒。

这主要是股市相对公平，基本由市场、供需关系决定股价、交易量，谁敢坐庄、搞老鼠仓等待他的将是牢狱之灾。

另外普通散户都是根据好几手的信息作出投Z决策，追涨杀跌成风，岂能有不被收割的道理。

买房就不同了，众所周知，地价暴涨，现在地产商挣得也是辛K钱，背后一只无形的手才是决定你买的房的最终价值。

是否引进好的配套、开展好的规划、引进好的学校，都是这只手能决定的的，当然了作为代价，买房人得搭上你的六个钱包为这只手赋能。

所以买房逻辑完全不同于买股，板块是否是重点打造，这类信息都是显而易见的，也不存在啥内幕消息，买房跟着大部队走，那些火爆板块，基本错不了。

那位说了，火爆板块我也摇不上号啊，摇不到就摇不到呗，本来人人都赚钱就是不现实的事情。

（8）不要指望买房出租来投Z

有朋友说了，手上有些闲钱，不如买个房子收租金。

有这样想法的人，完全不懂房子与财富之间的关系。我们这因为房价严重脱离收入，导致租金回报率极其低。

比如说吧，南京一套两居室，按照租金4000元来算，一年4.8万，两居室60平，按照南京均价3万/平来计算，总价180万来计算，租金/房价=2.6%。

如此低的租金回报率几无投Z价值，那买房保值增值的正确打开方式是什么样子？很明显指望房价上涨，然后套利离场。

可以肯定的是大多数人都会恋战，舍不得离场。

（9）树不可能涨到天上去

全国城镇房子总量已经过剩，之前央行发布数据，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

房子太多，韭菜不够用了。十年前，某炮极力唱多房地产，一众经济学家却摆出经济模型说房市怎么怎么泡沫，风险怎么怎么大，不值得再买。

多年后，这些经济学家成了笑话。回头看这些年的房地产发展，经济学家错了嘛？也没错，百姓收入如此之低，打破头也想不通，房价似乎真要涨到天上去了，这不科学。

当年唱空房地产的经济学家们忽略了重要一点，一个城市的房地产市场，是由头部人群决定的。

房地产黄金20年，中产收割殆尽，加上近些年P2P再收割一波，面对人均1.5套住房以及20年的加杠杆过程，还有6亿人1000元收入的事实，当年经济学家的模型拿到现在来套，未必不适用，所以房价不可能涨到天上去。

好，今天就说这么多，买房是个技术活，关注大明，带你挑好房。