最近，关于楼市的消息越来越让人迷惑，因为各种纷繁复杂的信息量太多，让我们在这个纷扰的世界难以看清真相。但是如何透过这些迷雾分析出现状才是经济学要解决的问题。

01 从借给端可以分析，百城住宅库存高位盘整数据对未来我国住房价格的升降影响意味着什么？

疫情以来，关于楼市的消息从各地纷纷救市到坚持房住不炒原则，再到5月份的房价回暖，人们对未来房地产价格的趋势越来越茫然和迷茫。

这时，一则百城住宅库存仍然高位的数据让人们对房价再一次充满着担忧。

某地产研究中心近日公布的最新监测数据显示，截至今年5月，百城商品住宅库存量达到了56871万平方米，与4月大体持平，同比则增长12%。

5.6亿平方米的库存意味着什么？如果简单的数据我们无法做出判断的话，通过去库存周期可以分析出这一数据的意义。从库存去化周期来看，5月份百城住宅库存去化周期收窄至15个月。其中，一线库存量高位维持，去化周期达到了18个月；二三线库存量基本与上月持平，去化周期较上月有了稳步收窄。

这个库存听起来很吓人，但如果结合2017年提出去库存时的形势分析，我们就可以得出结论。

中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》已经明确，2019年我国住宅市场去库存基本成功实现预期目标，也就是说目前已经没有去库存的压力。

而根据2016年库存市场情况看，按照2016年房地产销售情况及占比来看：一二线城市销售7.3亿平方米，三四线城市销售8.4亿平方米，在不增加房地产投资开发的情况下，一二线城市的房地产去库存需要41个月，而三四线城市更要用82个个月才能消化掉。

从这一意义上讲，目前15个月到18个月的去库存量对市场根本无法构成压力，也就是说，从库存仍角度分析，我国已经不具备房价的去库存压力。

02，从需求端进行分析，我国目前的房地产价格有回暖的迹象，是否表明住房需求的回升呢？

价格是市场需求的反映，要真正了解市场需求的变化，看看价格的变化就最直接和明了。

近日国家权威机构发布了5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，从中我们可以看出住房市场的需求情况。

首先是住房价格的环比上涨城市增加，70大中城市中有57城新建商品住宅价格环比上涨，比4月份的50城增加了7个城市，住房价格上涨的城市数量达到了81.4%。

这说明什么？说明我国的房地产市场整体呈现出回暖的态势，一方面是经济的复苏和复工复产必然会带动住房市场的回暖，另一方面疫情影响几个月后短期内住房交易和价格也有一定的反弹需求。

其次是从一线城市房价的上涨我们可以看到什么？毕竟一线城市的房价更具有代表性和影响力。

权威机构公布的数据显示，虽然银川以涨幅2.1%领跑，但北、上、广、深四大一线城市全面小幅上扬，分别涨0.5%、涨0.8%、涨0.3%、涨0.6%。这说明一方面一线城市几乎全面的上涨，另一方面说明房价的上涨的幅度仍然在可控的范围之内。房价大幅度的下跌没有出现，报复性上涨也没有如期而至。

其三是从新建住房的上涨情况看，各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅均略有扩大。

权威的数据如何显示：5月份新建住房价格略有上涨， 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。

新建住房略有上涨是在情理之中，而且涨幅也在可以预见的范围之内。

其四是从二手住房交易价格情况看，二手房价格与新建住房价格呈现同向涨价趋势

权威数据显示，从整体上看二手住宅销售价格环比上涨1.1%，二手房的价格虽然回暖但涨幅仍然可控。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.7%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。

新建住房和二手住房价格同时上涨，而且上涨的幅度在一定的可控范围，这才是目前住房市场的真实状态，同时也是一个正常的状态。

房价在一定意义上代表经济的景气，同时也在一定的程度上反映资产的泡沫，从目前的数据可以看出：房价的涨幅仍然符合预期，尽管都在上涨，但上涨的幅度仍然在可控的范围之内。

03 最近关于楼市的两大信号值得关注，因为这两大信号才会决定未来楼市将如何发展？

在没有去库存压力和市场需求回暖的情况下，未来楼市如何发展值得关注。

6月18日，在第十二届陆家嘴论坛上，众多专家和领导出人意料的肯定了楼市回暖对稳经济的价值，同时会议上关于楼市的两大信号将决定和影响“传统”关于住房的未来的思路，更会影响楼市未来的发展变化。

第一大信号是明确了房住不炒并不代表房住不涨，说明楼市回暖得到会议的肯定。

针对近期关于我国的楼市在回暖的数据，很多人担心在房住不炒是将来长期坚持的楼市准则的情况下，楼市价格的回涨会不会引发政策的反制？

但如今房住不炒并不代表房住不涨的说法一出，说明楼市回暖被认为是与形势逐步向好的方向转变的特征并被各方认可。

房住不炒和房住不涨绝对是两个不同的概念，这从一定意义上重新定义和明晰了房住不炒的内涵。尽管以前从来没有说过房住不炒就是房价不涨，但客观上将房住不炒等同于房住不涨已经成为一种共识，这一次明确将房住不炒和房住不涨分开，说明对房价上涨和住房市场回暖的容忍度在提高。

第二大信号楼市回暖并不是我国目前经济生活中的主要矛盾，这说明了什么呢？

会议发言者明确了我国目前经济的主要矛盾是如何应对经济下行压力，楼市回暖房价上涨只能算是次要矛盾，说明只要有利于经济的回暖，楼市的回暖也是各方乐于见到的局面。

从这一意义上讲，在短期的未来，楼市的回暖和在一定程度上上涨是可以预见的。从外向经济转向内需经济在今年我国的经济刺激手段中，新基建已经成为一种重要的特征，而房地产政策仍然会成为经济的“定海神针”，房价的下降肯定是无法接受的。而人民币资产需要在价值上相对稳定，为了提高人民币的资产对全球的资产配置的吸引力，并为了提升人民币资产在未来对外资的吸引力，房地产资产价格也不允许下降或者贬值。

结论，房地产价值在未来整体上会保持相对稳定，房价下跌并不符合市场预期和当前形势的需要，持续的慢牛行情也许才是应该保持的常态。（麒鉴）