作者：時代財經 謝斯臨

圖片來源：視覺中國

綠城服務舉牌中奧到家，一躍成爲公司第二大股東。

6月23日晚間，綠城服務發佈公告稱，收購Central Oscar和Decision Holdings持有的中奧到家合計1.23億股股份，佔中奧到家已發行股本的13.73%。每股收購價均爲1.80港元，總代價爲2.21億港元。

而就在10天前，綠城服務耗資3600萬港元，拿到中奧到家配售後的4.32%股權。在這兩筆交易之後，綠城服務持有中奧到家的權益將達到18.67%，獲得兩個董事席位。

中奧到家並不是綠城服務入股的第一家上市物管企業，在此之前，綠城服務是濱江服務的基石投資者之一，持有其15%的股份。並且，其還通過控股股東減持、配股等途徑引入了龍湖作爲投資者。

左右挪騰背後，綠城服務試圖建構起一個屬於自己的物業聯盟。

中奧到家“失速”

被綠城服務盯上的中奧到家，與絕大部分上市物管企業不一樣，是一家獨立第三方社區綜合運營商。換言之，中奧到家背後並沒有強大的地產母公司輸血，而是依靠競標、併購等方式獨立拓展。

年報數據顯示，截至2019年末，中奧到家合約管理面積約7200萬平方米，涉足全國45座城市583項物業，全年錄得收益約人民幣15.2億元，較2018年增加48.5%，毛利爲人民幣4.03億元，毛利率爲26.6%。

然而，在物管行業規模聚集度不斷提升的當下，沒有強大的地產母公司定期輸血，又因規模較小缺乏充足資金對外快速收購擴張，中奧到家的發展開始面臨困境。2017-2019年，中奧到家在管面積分別爲5456.1萬平方米、5690.7萬平方米、6535.3萬平方米，漲幅分別爲22.35%、4.30%、14.84%。

3年間累計漲幅僅爲19.78%，遠低於頭部物業公司及規模相近的上市物業公司。在規模增長失速的同時，中奧到家還面臨着毛利率不斷下滑的困境。2017-2019年中奧到家毛利率分別是30.4%、27.6%、26.6%。

在這樣的背景之下，中奧到家始積極尋求新的合作方式以增加管理規模。而獲得綠城服務配股加入，至少將補充3600萬港元資金，其次亦可與綠城服務達成深度股權合作，得到綠城服務在管理經驗、管理模式方面的輸入。

綠城服務管理層也曾表示，“我們希望通過這樣股權的捆綁，擴大我們整體的客戶資源平臺，而股權的交叉持有，也可以保證這個聯盟的整體穩定性。”

對於積極尋找投資標的，打造物業管理聯盟的綠城服務而言，低估值的中奧到家無疑是不錯的標的。有關注地產行業的券商分析師認爲，中奧到家目前市盈率在10左右，相較於行業內動輒四五十的市盈率，在日益火爆的物業股中價值明顯被低估。

綠城服務方面表示，認購及收購部分中奧到家股份不僅能提升公司投資組合，也能爲加強公司與中奧集團的合作提供良機，通過業務協同爲公司的發展帶來更有利的機會。

據瞭解，2019年，中奧到家開始開展房地產代理業務，當年實現營收1.86億元；清潔及綠化業務取得的營收也從2018年的4.7萬元漲至2019年的3159.5萬元。據統計，上述兩項業務營收累計佔總營收的比重爲14.31%，中奧到家非物業服務新賽道雛形開始顯現，這或對發力園區產品服務及聚焦新型業務發展機會的綠城服務有一定吸引力。

此外，參股在華中及華南擁有大量在管理面積的中奧到家，也能從地域角度上彌補紮根華東的綠城服務在全國化佈局上的不足。

綠城服務有顆“盟主”的心

中奧到家並不是綠城服務入股的第一家物管企業，在這之前，綠城服務多次對外投資、引入戰投、配售股份，左右挪騰背後試圖建構起一個物業聯盟。

克而瑞研究數據顯示，22家披露在管面積數據的物管公司在2019年平均取得36.2%的在管規模增長。其中，雅生活服務、碧桂園服務、保利物業等頭部物管企業均在年內取得了接近1億平方米的在管面積增量，並藉此實現了超過50%的增速。

而相比之下，綠城服務的增速明顯放緩。截至2019年12月31日止，綠城服務的物業在管項目面積達到2.11億平方米，與2018年相比僅增長了24.6%，相較於行業以及所處的頭部陣營均有差距。

規模增長的失利被資本市場放大得尤爲殘忍，由於疫情原因，物管行業的價值得到資本市場重估，股價一路飆升。其中，銀城生活服務、永升生活服務、時代鄰里等有增長潛力的小型物管公司股價從年初至今已翻倍；保利物業、雅生活服務、碧桂園服務等頭部物管企業同期也錄得50%左右漲幅。

相比之下，從年初至今，綠城服務股價僅上漲10%左右。尋求新的突破點成爲綠城服務當務之急。

由於宋衛平、綠城中國與中交地產之間錯綜複雜的歷史，綠城服務雖頂着綠城的名號，兩者之間的聯繫並非那麼緊密。公開資料顯示，綠城創始人宋衛平、夏一波、壽柏年全資持有的 Orchid Garden Investment目前擁有綠城服務34.65%的股份，而綠城中國對其持股佔比不到5%。

隨着綠城中國逐步“去宋衛平化”，未來兩者的業務關聯度或難以保障。綠城中國董事會主席張亞東曾公開表示，雖然綠城服務是目前爲綠城集團的住宅物業提供服務的唯一合作方，但未來不一定是。

在這樣的背景之下，綠城服務動作頻頻，先是成爲濱江服務的基石投資者之一，持有其15%的股份；而後過控股股東減持、配股等途徑引入了龍湖作爲投資者，試圖通過交叉持股打造一個屬於自己的物業聯盟。

相應的，服務輸出板塊成爲了綠城服務業績的一個亮點。年報數據顯示，管理諮詢輸出板塊成爲2019年業績增長的一個亮點，全年累計實現2.34億元的營業收入，實現了54.1%的同比增長。

對於股權相對分散、與地產母公司綠城中國關聯性較爲一般的綠城服務而言，打造物業聯盟或是一條出路。