（原標題：老婆把房子低價賣給閨蜜“代管”，怎知人家拿去抵押貸款，吐血！）

個案回放

閨蜜實付3萬元，房子就轉到她名下代爲“保管”，人家卻拿去貸了160萬元

如今，徹底相信愛情的婚姻真是少之又少，在凡人眼中，“超現實主義心態”可能更保險。張小姐和老公李先生多年前就喜歡投資小戶型，且斬獲頗豐。但是，她堅信“沒有永遠保鮮的感情”，於是就把其中一套位於珠江新城只寫了自己名字的小單位，通過各種操作以對外聲稱的60萬元成交價“賣給”閨蜜，讓她幫自己好好保管好這份資產。

非常不幸，事情發展軌跡正如張小姐所料，她和李先生的婚姻未能走到盡頭。在辦理離婚財產分割時，李先生才發現這套早已升值數倍的房子已被張小姐偷偷賣掉，於是憤而追討。

然而，更狗血的還在後面，原來張小姐的閨蜜也不是省油的燈，去年，這閨蜜因爲生意需要資金週轉，竟把此前答應爲張小姐“保管”的房子拿去銀行抵押貸款了160萬元。

李先生風中凌亂——已是人家名下的房產自己還能追回來嗎？銀行貸款又該怎麼破？李先生趕緊找專業律師求救，並將張小姐和她閨蜜告上法院，期望能追回這套夫妻共有房產。

庭審結果

“買家”不構成善意取得，但第三人銀行卻構成善意取得抵押權

法院開庭後調查到，張小姐閨蜜實際上僅向張小姐轉賬了3萬元，其未能舉證證明已支付60萬元購房款，因此不能構成善意取得涉案房屋。

但張小姐閨蜜已將涉案房屋抵押給第三人某銀行廣州分行，且法院認定第三人銀行爲善意取得，其抵押權應受法律保護。此時李先生要追回房屋遭遇到障礙。

於是，李先生當庭提出，願意代張小姐閨蜜清償涉案房屋的抵押貸款，其後再另案向其追償這筆款項。

最終，法院判決：李先生向第三人銀行支付張小姐閨蜜所欠抵押貸款餘額158萬元及相關費用；之後張小姐閨蜜要到第三人銀行辦理抵押塗銷；此後張小姐閨蜜必須協助將涉案房屋過戶回李先生張小姐二人名下。

律師說法

以法律智慧破解層層障礙，失去房產終追回

廣東諾臣律師事務所合夥人李燕玲律師分析：

1、《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

2、上述案例中，張小姐將夫妻共有房產擅自處分，又被其閨蜜抵押給了第三人銀行。此時李先生要追回涉案房產，法律上需要突破最主要的兩重障礙，一是張小姐閨蜜是否對該房產構成善意取得？二是第三人銀行是否構成善意取得抵押權？如何破解？

無處分權人將不動產轉讓，受讓人若符合上述法律規定的三個要件則構成善意取得，但張小姐閨蜜未就涉案房產支付合理對價，依法不構成善意取得。

抵押權系其他物權之一，認定第三人銀行構成善意取得抵押權也需滿足三個要件：行爲善意；有償取得抵押權；抵押權已完成登記。第三人銀行與張小姐閨蜜簽訂抵押貸款合同時，該房產登記在後者名下，第三人銀行已盡到形式上審慎的審查義務，且已發放貸款，並辦理抵押登記手續。其依法構成善意取得抵押權。

此時，第三人銀行的抵押權成爲李先生追回房產的最後障礙。李先生一方祭出大招，願意代張小姐閨蜜清償貸款（其後另案追償），最後障礙得以掃除。

“李先生在其律師的幫助下，憑藉法律智慧，經過幾番博弈，終追回失去的夫妻共有房產。”李燕玲律師指出，能獲得如此“大團圓結局”，李先生使出的“捨得”策略其實功不可沒。