2020进度条已经过半，在这半年来，降薪、倒闭、挥泪大甩卖的一系列操作几乎是你方唱罢我登场，整个一季度，说楼市掉入“冰窖”也不为过。随着救房地产力度加大，市场行情才有了恢复。据易居研究院报告， 6月1日至15日，南京、深圳、青岛等13城二手房成交量为41663套。对比5月上半月，6月的成交量增幅达到了19.5%。

不光是抢房，单看房企的势头，大有重回巅峰之势，从深圳、广州，再到北京，四处蔓延着高总价、高溢价的土拍大戏。但是，在楼市反常升温的大背景下，广大的地级市和县城，数千个中小城市的房地产，已经无人问津了。坦白说，这些年老百姓寄希望于“买房致富”，很多人迎难而上按揭买房，成为坐拥百万却节衣缩食的“新穷人”，可是得到什么？不过，到了楼市下半场，央行多次警告，枪口对准房价，买房梦该醒了。

一方面，货币流向楼市的道理，已经被封死了

虽然说，今年央行降准降息的次数创下记录， M2中流通的现金和存款，也再次达到两位数以上，但货币多了，不一定会流入房地产。比如房贷利率维持在5以上，最新一期LPR中，5年期报价是4.65%，而据融360对674家银行监测， 6月全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比降4BP；二套房贷款利率为5.60%，环比降3BP。

也就是说，房贷利率要比LPR利率要高出63个基点，二套房高出近100个基点。当然了，1年期要比5年期LPR要低很多，为了防止低息贷款流入楼市，高层早有准备。首先在工作报告中，高层明确要求防止资金“空转套利”，更特别强调了“如果放水过多则会造成套利和浑水摸鱼”。其次，央行、证监会、发改委、财政部等八部门联合发文，要求银行把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到中小微企业等实体经济领域。

最后，央行印发开展大额现金管理试点的通知，先后在河北省、浙江省和深圳市开展为期2年的管理试点。要知道，高杠杆投资客买房时，难免涉及到大额现金，加上近期抢房潮出现的地域，这一新政可以说间接遏制了投机情绪。在房说君看来，房地产的相关贷款在银行中占比太高了，甚至可以认为，房市挤压了实体业。

简单来说，为了更好地服务实体，稳定货币在金融体系的运转空间，高层挥舞着鞭子，想方设法让“货币”进入实体中，哪怕未来钱变得更多，银行的钱再充裕，也跟房地产没关系。想来，这也就是LPR连续两个月没有降息的原因吧，只要央行还握着这支鞭子，那么房地产就不可能松，同时也会封堵住资金进入楼市的口子。

另一方面，7000亿养老金背后，是老龄化加剧，城镇化进入尾声的现实

房说君认为，要知道2020年，制造业连续5个月出现订单萎缩，874万大学生等着找工作，还有快递、保险从业人员大量增加，太多太多的人生计受到影响。特别在居民杠杆持续攀升，收入没有着落的情况下，那些隐藏在金字塔尖城市背后，那么面临收不抵支困局的低收入者，才是楼市的真实面目。

近日，财政部发布2020年中央调剂基金年度预算，2020年中央调剂金预计达到7398.23亿元，比去年执行数增加1095.23亿元，增幅达到17.4%。自2018年建立养老金中央调剂制度后，根据贡献和受益的不同，反映了老龄化和人口流动的趋势。广东、北京、浙江、江苏、上海、福建、山东7省净贡献了1767亿元，广东贡献最多。而辽宁、黑龙江、湖北等22地区为净受益省份。其中，东北和湖北是最大受益者，占总受益额的3/4以上。

回望过去20年的中国楼市，基本逃不过两个字：人口。1978年至2000年劳动力供给最为充足，总人口从9.63亿人扩大到12.67亿人，年均增长率为1.25%。其中15-64岁的劳动力人口规模也由5.59亿增加到8.89亿，年均增长率为2.11%，快于总人口增长速度。伴随着劳动人口爆发，我国的城市化进程也快速提升到60%的水平，越来越多人从农村来到城市，庞大的人口基础，不仅给楼市发展打下坚实的基础，也是过去20年房价上涨的根本原因。

不过，按照国际经验，城市化的第1个拐点是30%，自此进入快速发展阶段。第2个拐点是70%，随后人口流入城市的速度会放缓。房说君认为，现阶段，距离城镇化70%的天花板日益接近。从人口流向来看，大城市强者恒强的局面越来越明显，这一点也可以从养老金调剂中印证，而东北面临年轻人口持续流出，缴费的人少，领钱的人多，自然成了受益省份。

值得重视的是，据人口老龄化的发展趋势和政策预测，中国将在2022年前后进入老龄社会，届时65岁及以上人口将占总人口的14%以上。不仅如此，到2025年，65岁及以上的老年人将超过2.1亿。按照国际通行划分标准，当一个国家或地区65岁及以上人口占比超过7%时，意味着进入老龄化；达到14%，为深度老龄化；超过20%，则进入超老龄化社会。

从生育率来看，出生率从1988年开始持续走低，即便是2015年放开二孩，第二年的出生人口反弹至1786万人，但2018、2019年的出生人口又迅速降到1523万、1465万人。显然，人口将决定不同省份的命运。要知道，老人购房需求要弱于年轻人，尤其在他们持有住房的前提下，老人越多，没了“后继力量”，楼市走高的基础就越小。

房说君有话说，4月，中国青年报转发文章痛斥高房价引发的4大现象：读书被认为无用；爱情变得功利；投机炒作不劳而获思想滋生蔓延；创新、拼搏精神正在遗失。透过央媒的文章，我们可以感受到国家对房地产的态度，的确，过去房地产是拉动经济的不二选择，但发展到今天，很多城市的房价虚高，与老百姓的收入差距越来越大，严重影响了居住幸福感。

一方面高层三番五次声明“调控不能松”，另一方面，在一季度经济增速首次下滑6.8%时，国家也没有再提房刺经的话，而是全身心用在实体经济、中小微企业上面。与此同时，人口增长也是未来楼市需要正视的问题之一，房地产大势已去，房价也难有上涨的动力。因此，千万不要固守陈旧，认为房地产会永远繁盛，因为现阶段，房多不是好事，把全部身家孤注一掷，更是傻子的做法，醒醒吧！

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