2020進度條已經過半，在這半年來，降薪、倒閉、揮淚大甩賣的一系列操作幾乎是你方唱罷我登場，整個一季度，說樓市掉入“冰窖”也不爲過。隨着救房地產力度加大，市場行情纔有了恢復。據易居研究院報告， 6月1日至15日，南京、深圳、青島等13城二手房成交量爲41663套。對比5月上半月，6月的成交量增幅達到了19.5%。

不光是搶房，單看房企的勢頭，大有重回巔峯之勢，從深圳、廣州，再到北京，四處蔓延着高總價、高溢價的土拍大戲。但是，在樓市反常升溫的大背景下，廣大的地級市和縣城，數千箇中小城市的房地產，已經無人問津了。坦白說，這些年老百姓寄希望於“買房致富”，很多人迎難而上按揭買房，成爲坐擁百萬卻節衣縮食的“新窮人”，可是得到什麼？不過，到了樓市下半場，央行多次警告，槍口對準房價，買房夢該醒了。

一方面，貨幣流向樓市的道理，已經被封死了

雖然說，今年央行降準降息的次數創下記錄， M2中流通的現金和存款，也再次達到兩位數以上，但貨幣多了，不一定會流入房地產。比如房貸利率維持在5以上，最新一期LPR中，5年期報價是4.65%，而據融360對674家銀行監測， 6月全國首套房貸款平均利率爲5.28%，環比降4BP；二套房貸款利率爲5.60%，環比降3BP。

也就是說，房貸利率要比LPR利率要高出63個基點，二套房高出近100個基點。當然了，1年期要比5年期LPR要低很多，爲了防止低息貸款流入樓市，高層早有準備。首先在工作報告中，高層明確要求防止資金“空轉套利”，更特別強調了“如果放水過多則會造成套利和渾水摸魚”。其次，央行、證監會、發改委、財政部等八部門聯合發文，要求銀行把經營重心和信貸資源從偏好房地產、地方政府融資平臺，轉移到中小微企業等實體經濟領域。

最後，央行印發開展大額現金管理試點的通知，先後在河北省、浙江省和深圳市開展爲期2年的管理試點。要知道，高槓杆投資客買房時，難免涉及到大額現金，加上近期搶房潮出現的地域，這一新政可以說間接遏制了投機情緒。在房說君看來，房地產的相關貸款在銀行中佔比太高了，甚至可以認爲，房市擠壓了實體業。

簡單來說，爲了更好地服務實體，穩定貨幣在金融體系的運轉空間，高層揮舞着鞭子，想方設法讓“貨幣”進入實體中，哪怕未來錢變得更多，銀行的錢再充裕，也跟房地產沒關係。想來，這也就是LPR連續兩個月沒有降息的原因吧，只要央行還握着這支鞭子，那麼房地產就不可能松，同時也會封堵住資金進入樓市的口子。

另一方面，7000億養老金背後，是老齡化加劇，城鎮化進入尾聲的現實

房說君認爲，要知道2020年，製造業連續5個月出現訂單萎縮，874萬大學生等着找工作，還有快遞、保險從業人員大量增加，太多太多的人生計受到影響。特別在居民槓桿持續攀升，收入沒有着落的情況下，那些隱藏在金字塔尖城市背後，那麼面臨收不抵支困局的低收入者，纔是樓市的真實面目。

近日，財政部發布2020年中央調劑基金年度預算，2020年中央調劑金預計達到7398.23億元，比去年執行數增加1095.23億元，增幅達到17.4%。自2018年建立養老金中央調劑制度後，根據貢獻和受益的不同，反映了老齡化和人口流動的趨勢。廣東、北京、浙江、江蘇、上海、福建、山東7省淨貢獻了1767億元，廣東貢獻最多。而遼寧、黑龍江、湖北等22地區爲淨受益省份。其中，東北和湖北是最大受益者，佔總受益額的3/4以上。

回望過去20年的中國樓市，基本逃不過兩個字：人口。1978年至2000年勞動力供給最爲充足，總人口從9.63億人擴大到12.67億人，年均增長率爲1.25%。其中15-64歲的勞動力人口規模也由5.59億增加到8.89億，年均增長率爲2.11%，快於總人口增長速度。伴隨着勞動人口爆發，我國的城市化進程也快速提升到60%的水平，越來越多人從農村來到城市，龐大的人口基礎，不僅給樓市發展打下堅實的基礎，也是過去20年房價上漲的根本原因。

不過，按照國際經驗，城市化的第1個拐點是30%，自此進入快速發展階段。第2個拐點是70%，隨後人口流入城市的速度會放緩。房說君認爲，現階段，距離城鎮化70%的天花板日益接近。從人口流向來看，大城市強者恆強的局面越來越明顯，這一點也可以從養老金調劑中印證，而東北面臨年輕人口持續流出，繳費的人少，領錢的人多，自然成了受益省份。

值得重視的是，據人口老齡化的發展趨勢和政策預測，中國將在2022年前後進入老齡社會，屆時65歲及以上人口將佔總人口的14%以上。不僅如此，到2025年，65歲及以上的老年人將超過2.1億。按照國際通行劃分標準，當一個國家或地區65歲及以上人口占比超過7%時，意味着進入老齡化；達到14%，爲深度老齡化；超過20%，則進入超老齡化社會。

從生育率來看，出生率從1988年開始持續走低，即便是2015年放開二孩，第二年的出生人口反彈至1786萬人，但2018、2019年的出生人口又迅速降到1523萬、1465萬人。顯然，人口將決定不同省份的命運。要知道，老人購房需求要弱於年輕人，尤其在他們持有住房的前提下，老人越多，沒了“後繼力量”，樓市走高的基礎就越小。

房說君有話說，4月，中國青年報轉發文章痛斥高房價引發的4大現象：讀書被認爲無用；愛情變得功利；投機炒作不勞而獲思想滋生蔓延；創新、拼搏精神正在遺失。透過央媒的文章，我們可以感受到國家對房地產的態度，的確，過去房地產是拉動經濟的不二選擇，但發展到今天，很多城市的房價虛高，與老百姓的收入差距越來越大，嚴重影響了居住幸福感。

一方面高層三番五次聲明“調控不能松”，另一方面，在一季度經濟增速首次下滑6.8%時，國家也沒有再提房刺經的話，而是全身心用在實體經濟、中小微企業上面。與此同時，人口增長也是未來樓市需要正視的問題之一，房地產大勢已去，房價也難有上漲的動力。因此，千萬不要固守陳舊，認爲房地產會永遠繁盛，因爲現階段，房多不是好事，把全部身家孤注一擲，更是傻子的做法，醒醒吧！

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