有業內人士說過一句很有道理的話，當一個小區剛交付的時候，什麼都是全新的，很難看出未來樣子的變化，只有隨着時間的推移，各種因素長期作用後，才能看出小區的“真容”。

那麼，這些影響小區“長相”的關鍵因素到底有哪些呢？

在內行人看來，首先是“基因”。未來小區好不好，其本身建造的質量和品質，以及地段這些因子都是先天具備的，即使後面遇到“舊改出新”，但這些先天因子都是無法改變的。

其次是長期的“營養”。無論是聘請物業公司管理小區，還是自行管理小區，在小區設施設備、綠化、道路、衛生、車位等方面的維護和管理等，都將是一項需要用心而持續的工作。差的物業管理，對小區不僅不能讓小區變好，更是一種破壞，有時候還喪失了修復基礎。

最後是家長們的“愛護”。小區就像自己的孩子，如果業主在小區裏有隨意遛狗、亂扔垃圾、車輛隨意停放等等行爲，對小區的環境無疑是一種“傷害”，有的業主把房子出租給別人，但疏於管理，比如違規的羣租，搞得樓上樓下，甚至整個小區都不得安寧。

出於以上因素考慮，10-20年後，有4類小區將淪爲“貧民窟”？內行人已在悄悄“抽身”。

第一，品質差且物業管理混亂的小區

在買房時會發現，品牌開發商所開發的房子一般來說溢價較高，不僅是因品質口碑好，還因爲附帶了較好的物業服務，雖然可能透支了未來2-3年的房價漲幅，但從長期來來看，這都是值得的。而反觀品質差、物業服務不到位的小區，雖然在購房時少支出了成本，但隨着時間積累，小區缺少維護和保養，環境不僅雜亂無章，而且一些設施設備因年久失修而不能使用，與好小區的差距越來越大。但人們對好小區的追求則孜孜不倦，一些經濟條件寬裕的業主會逐漸拋棄原來不好的小區，久而久之，差小區留下的要麼是換不起房的業主，要麼是新來的低收入羣體。

第二，老舊且低質高層住宅小區

任何小區都有變舊的一天，但不同小區的“命運”則大不一樣。一般說來，低層住宅相比比高層住宅，無論在建造技術要求，還是在後期維護方面，都要容易得多，即使同樣兩個高層住宅小區，也可能因建築工藝、流程和管控不同，品質差別甚大。在國內外，經常可以看到一些品牌開發商開發出來的質量過硬高層住宅能“屹立百年”，但同時也可以看到，有些口碑較差的開發商所建的高層住宅沒幾年就破舊不堪，牆體脫落，設備管網問題頻發，甚至包括每天必須使用的電梯也是故障不斷。

對此，開發商老闆朱榮斌就曾對老舊高層住宅表達了擔憂，在他看來，隨着樓齡增長，如果大樓存在質量問題，一旦建築結構老化、機電系統老化、包括外牆脫落等，維修起來的難度可想而知。房產專家周天勇主任、朱國鍾教授都不約而同地表達了類似看法，認爲中國未來也有可能出現大量的貧民區，而主要就集中在這些高層住宅裏，因爲但凡有條件的都把房子換到別處去了，留下的要麼是搬不動的，要麼是外來租客。很顯然，彼時的這些低質、老舊高層住宅的價值也會一落千丈。

第三，空置房過多的小區

有業內專家談到一個現象，入住率較高的小區有幾個共同特點，比如地段優越，包括學校、交通、商業等配套都比較完善，周邊的就業機會多，一些高端豪宅小區，雖然都是有錢人買的，但他們買這些高價房大都以自住爲目的，所以，其入住率往往也比較高。與之對應的是，一些入住率較低小區也有一些共性，如空置率較高，投資客較多，如果是因爲配套長期得不到解決而空置，那麼說明該地段不受地方重視，其周邊也不會有能留住人口的產業，這樣的小區，其物業費收繳也會面臨不足，形成惡性循環。還有一種情況，許多投資客爲增加收益，也可能爲抵消未來可能出臺的房地產稅成本，而把大量空置房出租出去，由於租客層次不一，小區的環境大概率越來越差，所以，空置房、出租房過多的小區也可能出現“貧民窟”。

第四，城市邊緣地帶的小區

這些年城市房地產快速發展，各個地方房價輪流上漲，不少人出於風險考慮，開始選擇投資城市邊緣地帶的房子，想當然地認爲，城區房價上漲自然會帶動其他地方房價上漲。價格相對便宜不假，但實際結果是不少人後悔了，原因很簡單：1.任何一個城市都不會把優質的產業、教育、醫療等配套資源放在邊緣地帶，不僅浪費資源，也輻射不到城市整體發展；2.隨着軌道交通越來越發達，將串聯起核心城市與周邊中小城市的路網，而城市邊緣地帶不過是一個“過站”，其人口還是在各自的城市核心地段。事實上，這兩年也出現一些剛需或者投資客迴流主城的現象，因爲剛需的孩子要上學，投資客想套現，他們起初在邊緣地帶買的大房子，本地少有的剛需接不動，有錢人也不願意買，就連出租都沒人問津。

按照以上邏輯，樓市在這幾個月出現的一種現象也值得關注。

根據信息顯示，不少城市的高性價比房子、高品質房子“一房難求”，萬人搖號出現在多個熱點城市。但與此同時，根據58同城、安居客發佈的安居指數報告顯示，全國新增二手房掛牌量，5月份比4月份新增加了18.9%。事實上，這幾個月二手房掛牌量都在持續增加。如果說北京市二手房掛牌量增加有學區“新規”因素、武漢有大環境因素的話，那麼像杭州這樣的樓市明星城市也出現了新房與二手房冰火兩重天景象，說明這種樓市分化現象具有普遍性。根據經濟觀察網報道顯示，一邊是6萬人搖號，另一邊則是二手房掛牌量節節攀升，截止到5月21日，該市二手房掛牌量已升至11.77萬套，相比2018年末的6萬套，幾乎翻倍。

如此多的二手房湧現市場，除了急需用錢的個別情況外，相信大部分人不會把自己的好房子給賣了，一個可以解釋得通的理由，那就是對現有房子不滿意，或有前面說的地段因素、房屋品質因素，也有對小區物業不滿意的誘因，這裏面不乏一些懂行的人在悄悄“抽身”。

在房君看來，經濟在發展，城市在更新，人們的住房消費習慣也在跟隨變化，十年前適合你的房子，在一二十年後，你未必還喜歡。而房產價值本身也在受各種綜合因素影響，比如人口流向、政策趨勢等，一些小區房子出現貶值也是難以避免。當然，如果我們買的房子是用來自住的，一般也不會感覺到有什麼影響，深受影響的應是那些投資性房產。

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