樓市“3大潮”一併來襲，不只是房價，2類人麻煩，內行人：幸虧沒買

隨着城市化深入，截至到2019年底，我國城市人口達到了8.3億，城市化率首次超過了60%，按照國際慣例，未來10年，農村流入城市的人口將明顯放緩，而與此同時，城市化緊密相關的房地產高峯期也正在逐步過去。當時間進入到2020年時，不少房產專家或學者對樓市的觀點也越來越一致，房價快速上漲的時代將一去不復返。

大方向已如此，然而，還有兩個至關重要的因素在促使樓市不斷迴歸理性，一個就是國家對待樓市的態度，“不以房地產作爲短期刺激經濟手段”的提出，正式宣告了不會再讓房地產“一家獨大”，發展實體經濟纔是強國之根本。與之呼應的是“房住不炒”的提出和落實，現在這種理念也越來越深入人心，樓市在失去了大量投機需求下，想翻起大浪的概率越來越渺茫；另一個是這次突如其來的風波讓人們意識到，房子不是所有，健康纔是首要目標，一些受影響的相關行業從業人員在工作和收入不確定的情況下，漸漸放棄或者延緩了買房的想法。

不僅如此，對於習慣了順風順水的樓市淘金者來說，眼下的樓市，用“福不雙至，禍不單行”是再貼切不過了。樓市“3大潮”一併來襲，不只房價，2類人麻煩，觀望的內行人表示：幸虧沒買。

第一，斷供潮

對於按揭貸款的人來說，最擔心就是怕哪天還不上房貸了，不僅影響到個人信用，辛辛苦苦買的房子也沒了，相信這是每一位“房奴”都不願意看到的事。然而，終究還是來了。根據房天下房產分析員統計，2020年以來，阿里房產上面的法拍房數量達到了115萬套。這是一個什麼概念呢？對比一下可知，2017年僅0.9萬多套，2018年也只有2萬多套，到2019年時突然增加到50萬套上下，而2020年纔過去近一半時間，其數量就比2019年全年翻倍還多。

雖然我們不能把這些所有的法拍房都視爲“房奴”斷供，比如其中有來自企業抵押，因還不上款而被收走拍賣，但也有一些炒房客，包括一些因收入或者家庭經濟狀況變化而不得不選擇棄房斷供。之所以出現這種情況，原因在於：1.房價高位，買房所需的資金也較多，根據央行的數據顯示，2018年末和2019年末的個人住房貸款餘額分別爲25.75萬億元、30.2萬億元，1年時間增加了4.45萬億房貸，到2019年第四季度末，住戶部門的槓桿率達到了55.8%的歷史新高，不僅遠高於新興發展市場國家，即使與發達國家相比，其增長空間也不大了；2.受突發事件影響，企業經營和家庭收入縮減。

第二，庫存潮

從房企公開的業績看，表面上，一些頭部房企的業績恢復較快，一些熱點城市還出現了“萬人搖號”的場面，但樓市特徵非常特別，主要就兩類：一是存在於新房與二手房價格倒掛的樓盤，購房者認爲有差價，買到即賺到；另一類則是一二線城市的高端改善盤，高淨值人羣把優質房產作爲抗風險標的，但其他很多樓盤表現得不盡如人意。

在新房供應方面，根據克爾瑞地產研究中心日前發佈的數據顯示，截至到2020年5月份，百城商品房庫存達到了5.68億平米，同比增長了12%，相關分析人員認爲，供應顯著增長，預示着後期去化壓力巨大；在二手房供應方面也出現了類似情況，據58同城、安居客發佈的數據顯示，2020年5月份全國新增的二手房掛牌量環比增加了18.9%。以幾個熱點城市爲例，西安6月28日的二手房掛牌量達到9.2萬套，正衝向10萬大關，而今年比較火熱的杭州，截至到2020年5月21日，二手房掛牌量升至11.77萬套，比2018年末增加了近一倍。重慶、北京、武漢、南京等熱點城市樓市也出現了類似情況，其他非熱點城市可想而知。

第三，還債高峯潮

根據人民法院公告網公開信息顯示，截至到2020年6月初，申請破產的房企數量達到了208家。其實，這不是偶然，透過今年的房地產銷售數據發現，銷售面積和銷售額都在向頭部房企聚焦，而重點佈局三四線城市的中小房企則沒那麼幸運，在大城市拿不到地，在邊緣地帶和小城市的房子又不好賣，隨着資金成本不斷累積，債務就是壓垮他們的“最後一根稻草”。

根據平安證券研究所測算的信息顯示，2020年房企境內外債券、房企信託到期債務約1.46萬億元，從2月份一直攀升到7月份峯值。雖然當下的樓市整體恢復不錯，但隨着前期積累的購房需求集中釋放，接下來需求自然迴歸正常，同時在限購、限價等調控政策作用下，前期拿高價地的開發商難以在短期內變現，在債務壓頂的大環境下，繼續開發就是虧本，不開發就沒有回款、不能還債，進退兩難，對於一些中小房企來說，拿錯一塊地就能讓企業陷入生死抉擇，降價促銷、加快資金回籠或是必然選擇。

事實上，樓市同時出現的“3大潮”也正在深刻影響着樓市，在這樣的市場大環境下，房價再繼續大漲的概率幾乎爲零。待積累的購房需求消化完畢後，對樓市庫存壓力較大的地方來說，房價合理迴歸可期。這個時候，房價只是一個數字，兩類人顯然也是遇到麻煩了：

一類是高槓杆的炒房客，現在二套房的房貸利率成本其實不低，如果每年房價不漲6-8個百分點，基本都是虧損的，更別說不漲或者下跌，那虧得就更大了，此外，受突發事件影響，各行各業或多或少都有影響，炒房客在“供房”資金缺少的情況下，法拍房還會繼續增加；另一類則是“拆東牆補西牆”的開發商，資金不足的開發商常用的“借舊還新”策略，當持續經營能力不足的時候，銀行是不會借的，發債自然也沒人會認領，對於把槓桿用到極致的開發商或是當下樓市中最難眠的人。

當然，對於觀望的購房者來說，或由於資金不足，或是對市場信心不足，沒提早買房未必不是一件好事，一些內行的網友甚至表示，幸虧當時沒買。在房君看來，在房地產發展規律和國家對樓市管控“雙重”作用下，接下來的市場或是對剛需最有利的，一是樓市“打折潮”或重出江湖，二是或可撿漏相對“便宜”的二手房。對此，你期待嗎？

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