文 | 白羊

“提升中心城市能級和核心競爭力。優化發展直轄市、省會城市、計劃單列市、重要節點城市等中心城市，強化用地等要素保障，優化重大生產力佈局。完善部分中心城市市轄區規模結構和管轄範圍，解決發展空間嚴重不足問題。”

這是4月初印發的中央文件《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》中內容，既代表了高層在城鎮化2.0時代的基本共識，也預示着城市擴容在2020年全面提速。

在醞釀了兩月後，城市“大擴容時代”全面到來。這不，短短一週內，就已有4個城市宣佈擴容。

上週，國務院批覆同意撤銷成都市新津縣，設立新津區。

西部雙雄之一的成都繼代管簡陽、設立“東部新區”之後，再次完成城區擴圍。值得一提的是，另一雄——重慶前不久也將主城區由9區擴容到21個區。

就在同一天，吉林宣佈，經國務院批覆同意，將原由四平市代管的縣級公主嶺市改由長春市代管。擴容後，長春市的面積擴大了25%至2.46萬平方公里，總人口則增加至860萬人。

緊接着是煙臺，經國務院批覆同意，撤銷蓬萊市、長島縣，設立煙臺市蓬萊區，以原蓬萊市、長島縣的行政區域爲蓬萊區的行政區域。

之後，河北省宣佈調整邢臺市部分行政區劃，撤銷邢臺縣、任縣、南和縣，設立任澤區、南和區，並將邢臺縣區域分別劃給襄都區和信都區。

雖然不知道下一個會是誰，但可以肯定的是，這份名單不會短。

城市擴容對於那些被擴容的地方來說，無疑是麻雀變鳳凰的好事，對當地發展和樓市也會產生深遠影響。

相信，此刻四平、新津、蓬萊、長島、邢臺縣、南和縣等被擴容區的樓市正在用擴容爲自己背書、搖旗吶喊。

那是不是說，這些被擴容的地方的房子就可以蒙着眼去買了呢？尤其是投資買房

利好是有，但未必就可以蒙着眼買房。

若你是一個樓市裏的價值投資者，而不是追漲殺跌的炒家，你最好拿着放大鏡去剖析不同城市擴容背後的差異。

就上述城市而言，當下正在進行的擴容，主要分兩種形式：

一是，外延吞併式擴容。

準確的說，就是把之前不屬於自己管的地方，納入行政區管轄範圍。譬如，長春擴容公主嶺市就是如此。之前公主嶺由四平市代管，雖然其在地理上緊挨着長春，但終究是兩家人。

通俗點兒說，外延式擴容，就是把被人的孩子過繼給自己。

二是內涵變更式擴容。

所謂內涵式擴容，就是把本來在行政上屬於自己（代）管轄的市、縣、區變成市轄區，換句話說，就是把乾兒子變成親兒子。

成都擴容新津，煙臺擴容蓬萊、長島，邢臺擴容邢臺縣、任縣、南和縣，包括之前的重慶主城區擴容，都是屬於這種情況。

這兩種形式的擴容對擴容方和被擴容方影響是不一樣的。

一般來說：

外延式擴容對擴容方的利好要大過被擴容方。

外延吞併式擴容是實質性的擴容，其做大了擴容城市的蛋糕，讓一個城市面積、GDP、人口出現大幅增長，至少從統計的角度是如此。

但若被擴容進來的一方，並沒有變成直轄區（親兒子），只是過了戶的乾兒子，享受到的利好相對有限。

因爲在這種情況下，被擴容方雖然名義上歸擴容方管轄，但其財權、發展規劃等都相對獨立。雖然擴容方也會對其有一定傾斜，但仍會優先考慮市轄區，而且落地實施中還有行政上的掣肘。

所以，對於準備殺入公主嶺樓市的投資者而言，最好還是先喝口水冷靜下。

內涵式擴容對被擴容方的利好要大過擴容方。

這種擴容雖未讓擴容城市的總盤子擴大，但卻讓擴容城市的市轄區面積擴大了。

所謂市轄區就是市直接管理的區域，也就是市主城區，規劃統一、公共服務統一，擁有着一個城市最優質的教育、醫療、基礎設施等資源。

所以，當被擴容區變成市直轄區時就意味着接下來會有大量資源向其傾斜，而且不會有行政上的掣肘。

此次上面同意煙臺“直轄”的蓬萊、長島兩地，裏面或許有渤海灣海底隧道建設的考量，不過也將助力煙臺告別沒有地鐵的歷史。

按照發改委要求，建設地鐵，需滿足“財政收入300億、GDP3000億、市區常住人口300萬”三個門檻。

煙臺的經濟實力與省會濟南可以說不差上下，所以在GDP和財政收入兩項指標上都無問題，雖然常住人口超過700萬，但市城區常住人口僅有200多萬，不達標。

蓬萊、長島撤縣（市）設區之後，煙臺市主城區常住人口有望增加到300萬，這就邁過地鐵准入門檻。

而煙臺一旦有了修地鐵的資格，作爲主城區一盤棋考量的蓬萊、長島也是有機會通地鐵的，再加上渤海灣跨海通道起點的加持，未來煙臺的發展重心都有可能往蓬萊、長島傾斜。

所以，於蓬萊、長島而言，這是一次改變其發展基本面的利好。

不過，這也要辯證地去看，這種邏輯成立的前提是擴容城市的能量足夠大，外溢能力較強。不然的話，利好變現將會遙遙無期。

比如邢臺，雖然也是內涵式擴容，但邢臺縣、任縣、南和縣享受到的利好顯然是沒法和煙臺蓬萊、長島，成都新津相比的。

那麼，接下來，還會有哪些城市的擴容機會較大呢？下面這張圖表可以給我們提供一些參照。

擴容之前，長春的面積在國內主要城市中，就已名列前茅，但這仍未妨礙其擴容公主嶺市，那麼由此類推，像武漢、鄭州、西安、南京、廈門、廣州、深圳、上海這些，經濟發展勢頭強勁、人口密集且面積相對較小的中心性城市，豈不是更有機會擴容！

（注：表內單位爲平方公里）

由於這些城市的能級更大，一旦擴容，樓市機會也將更加明顯。

如鄭州常住人口已破千萬，行政區面積僅7400多平方公里，而其市轄區僅有1000平方公里，僅是深圳的一半（深圳的市轄區面積幾乎就是其行政管轄面積）。

作爲中原城市羣的帶頭大哥，中部崛起的發動機之一，其未來無論是外延式擴容，還是內涵式擴容都是有可能的，有可能是相伴着發生。一旦擴容，那些被擴容進去的地方，樓市機會還是蠻大的。

總之一句話，想打擴容的新，首先看城市能級，其次看擴容形式，是外延式還是內涵式。

如果城市能量是“大天位”級的，如深圳，不管是外延式擴容，還是內涵式擴容，機會都不低；若能量稍弱些，如煙臺、長春這種，機會上，內涵大過外延。