深度研究丨北京住房租賃市場調研：市場恢復不及預期
原標題：深度研究丨北京住房租賃市場調研：市場恢復不及預期
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新冠肺炎疫情的爆發使住房租賃行業遭受嚴重打擊，隨着疫情的逐步控制，以及畢業租賃旺季的來臨，行業相關各方都期待市場快速回溫。據克而瑞租售事業部監測，2020年2-5月期間，全國55城平均租金持續下跌，北京作爲全國平均租金最高的城市，整個市場也初於低迷狀態，恢復不及預期。
在此情況下，隨着二次疫情的爆發，北京住房租賃市場前景堪憂。
疫情爆發以來，相關部門一直在住房租賃市場方面給予支持，可政策的實際操作和落地仍需時間。同時，由於北京的重要政治地位，疫情期間人員管控十分嚴格，極大的限制了市場租賃需求。
從具體數據來看，個人房東對房租的調整更爲靈活，多根據市場變化調整租金，租金下滑最爲明顯，3月環比跌幅爲3.22%，此後持續下跌；分散式公寓平均租金不斷下調，且受負面新聞影響，跌幅逐步擴大，截至5月環比下跌3.31%，未出現恢復拐點；集中式公寓租金相對平穩，但多是通過發放優惠券、延長租期等方式代替租金下調，明升暗降。
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2020年年初爆發的疫情，給整個住房租賃行業都帶來了巨大影響。近月來隨着疫情的逐步控制，各地已開啓復工復產，同時往年的畢業租房旺季也即將來臨。但克而瑞租售事業部監測顯示，自2020年2月起，全國55城平均租金持續下跌，5月55城租金平均價格爲30.68元/平方米/月，環比下跌1.2%，較2月租金已下跌4.3%，市場尚未回溫。
在這其中，北京作爲全國平均租金最高的城市，住房租賃市場表現低迷。
01
政策扶持，落地仍需時間
近年來，政策一直大力支持住房租賃市場發展。早在去年7月，北京就入圍中央財政支持住房租賃市場發展的試點城市名單，每年可獲得10億元的獎補資金支持。今年疫情爆發以來，相關部門也一直給予市場支持。
扶持政策可助力住房租賃市場的恢復，可從當前情況來看，政策的實際操作和落地仍需時間，市場回溫後勁不足。
一方面，一些支持政策尚處於指導層面，由於影響較廣、涉及部門較多，具體細則的商討和推行還需更多時間。而對於已推出的政策，雖對租賃市場有一定利好，但受限於當前疫情環境和低迷市場，實際效果有限；
另一方面，北京向來對住房租賃市場管控甚嚴，也是在法律和政策層面明確表示不支持“N+1”模式的城市。近期北京在進行鍼對住房租賃市場的整改工作，例如重點排查工商登記中含“公寓”字眼的相關企業，或對一些中小型企業造成壓力。
02
嚴控人員進出，市場需求受損
衆所周知，北京作爲首都，疫情防控工作關係國家工作大局，也關係全國疫情防控全局，因而在人員管控方面更爲嚴格。
早在今年的1月24日，北京就已啓動突發公共衛生事件一級響應機制，停止國內旅遊團隊業務和機加酒服務；於1月26日起對所有北京市省際道路客運全部採取停運措施；於1月30日發佈《北京市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情社區(村)防控工作方案(試行)，要求對返(來)京人員進行分類管控，督促其他疫情高發地區來(返)京人員主動自行隔離14天；並在3月19日通告進一步嚴格管控境外進京人員。
從代表人口遷入規模的遷入指數來看，春節之後，大量外來務工人員入京，2019年2月至3月中旬，北京爲人口遷入最多的一線城市。然而至2020年，北京的同期人口遷入規模驟降，僅爲2019年的23%，處於一線城市之末。
由北京的每日人口遷入指數顯示，2019年，2月春假過後，入京人數快速上升，於2月11日攀至高峯，穩步下落後仍保持在相對高位。
但今年受疫情期間的人員管控影響，情形大不相同。北京2020年2月初至3月中旬人口遷入不升反降，相較於2019年同期規模驟降，2月初出現人口遷入的小型波峯，隨後持續保持極低狀態，人員流動幾近停滯。
近月來疫情初步受到控制，但北京始終保持謹慎態度，直至6月6日纔將公共衛生事件應急響應級別降爲三級，社區可不再進行體溫檢測，湖北進京者不再隔離觀察14天。然而隨着二次疫情的爆發，僅10天后響應級別又調高至二級，人員管控再次加強。
由此看來，春節之前，大量外來人口離京返鄉，但由於北京疫情反覆、人員管控嚴格，返鄉人口難以回城，流入人口大幅減少，整體住房租賃需求量銳減，自然會對租賃市場造成巨大影響。
03
市場全面受挫，恢復拐點未現
爲進一步瞭解北京住房租賃市場情況，我們分類聚焦北京個人租賃房源、分散式公寓、集中式公寓的租金表現。
個人租賃房源——受創嚴重，租金環比下跌
根據克而瑞租售事業部監測，個人租賃房源在此次疫情中受創最爲嚴重。主要由於相比機構化公寓，個人房東對房租的調整更爲靈活，會及時根據市場變動變化。
從常規租賃市場週期來看，一般11月爲次年1月爲租賃淡季，2月後年後返鄉人員迴歸，市場逐步轉熱，至6、7月畢業季迎來旺季。但受疫情影響，今年租賃市場尚無回熱趨勢，3月個人租金環比跌幅3.22%，此後持續下跌，至5月仍環比下跌2.16%。
一方面，雖然全國多數企業都在積極復工復產，但由於大量的人力成本無法支撐公司的運營，整體失業率呈現上升跡象；另一方面，疫情導致多地畢業季延遲，許多畢業生延緩入職就業，或因險峻就業形勢而選擇繼續深造緩衝風險。
分散式公寓——市場低迷，跌幅持續擴大
分散式公寓方面，今年2-5月期間，公寓平均租金不斷下調，且跌幅持續擴大，截至5月環比下跌3.31%，未出現恢復拐點。
分散式公寓作爲機構化企業，租金調整波動小於個人租賃房源，但受市場低迷影響，疫情期間同樣運營困難。
另外，不同於集中式公寓，分散式公寓租約涉及廣大中小業主，在疫情期間不少頭部分散式公寓都曝出與房東、房客的負面合約糾紛，引發信任危機，加劇了行業整體運營難度。爲提升出租率、維持穩定現金流，分散式公寓只能持續調低租金價格。
集中式公寓——租金調整幅度受限，明升暗降
疫情期間集中式公寓發展相對平穩，截至5月租金出現回升態勢，環比上漲1.44%。但事實上，根據克而瑞租售部調研，當前集中式公寓運營尚未恢復，其受資本要求，不便對租金進行大幅度調整，因而對租戶的租金補貼多以發放優惠券、延長租期、減少押金等形式完成，明升暗降。
04
藍領公寓抗風險
能力強，白領公寓恢復較慢
以克而瑞租售事業部監測國內某頭部公寓在北京的運營數據爲例，探討集中式公寓各類產品的市場情況。
藍領公寓——抗風險能力強，波及較小
各類產品線當中，藍領公寓的出租率受影響程度最小，疫情期間最低值爲3月份的83%，截至6月已回升至90%。
套均價格方面，受租賃長約延遲反應影響，2020年2月藍領公寓運營尚未受波及，平均租金高於去年同期。3月之後租金均低於去年價格，但差距逐漸縮小，由4月的同比下跌7.9%升至6月份的同比跌幅1.7%。
究其原因，主要由於藍領公寓以長期租賃的企業客戶爲主，雖然仍受到疫情影響，但穩定性較個人客戶更強。且藍領公寓多分佈在產業園區內，人員管控相對簡單集中。隨着國家對復工復產的大力支持，勞動性密集的服務業、製造業企業陸續開工，藍領公寓的快速恢復得益於經濟復甦，也能爲經濟發展發揮積極作用。
白領公寓——恢復較慢，線上渠道尚待發展
相較之下，白領公寓恢復速度較慢。疫情爆發之後，很多個人租客無法回到公寓，公寓方在無新租賃需求的同時，還需推出各項免租退租政策，整體運營受創嚴重，2月出租率僅爲68%，租金同比下跌8.8%。
爲此，公寓運營商積極開拓線上渠道，推過VR看房、抖音直播、小紅書推介等方式招攬客流。內部人員透露，目前新渠道會提升一部分詢單量，但轉化率相對較低，無法作爲主推方式。截至6月，白領公寓的出租率逐步回升至79%，租金同比跌幅2.8%，仍不及去年同期運營情況。
金領公寓——打擊嚴重，租金下跌1/3
最後，高端金領公寓是在某頭部公寓在此次疫情中最受影響的產品線，其2月出租率僅爲36%，租金同比下跌32.6%。雖至6月份出租率回升至58%，但遠不及去年同期的95%，租金價格同比跌幅30.9%。
分析其原因，一方面，不同於藍領、白領公寓，爲提升收益，很多高端公寓採取長短租結合模式，而疫情對短租業務造成巨大打擊；另一方面，目前國內高端公寓的品牌效應尚未顯現，同等價位下，租戶對高端連鎖酒店、海外公寓品牌的運營及防疫能力更爲信賴。
綜上所述，雖然國家意在扶持北京住房租賃市場發展，但受限於具體的政策落地進度，以及疫情期間北京地區的人員嚴格管控，近月來北京住房租賃需求大幅下跌，租賃企業生存艱難。
隨着疫情的逐步控制，以及畢業租賃旺季的來臨，不少行業相關者期待市場快速回溫。但從具體數據來看，失業率提升、畢業生延緩就業，北京當下的租房租賃市場恢復遠不如去年同期，個人房源租金持續下跌，分散式公寓租金跌幅進一步擴大。
更雪上加霜的是，隨着二次疫情的爆發，北京地區管控升級，再加之持續趨嚴的住房租賃市場整治和延後的畢業旺季，北京租賃需求短時間內很難得到提升，市場恢復尚待時日。市場究竟何時才能回溫，還需看北京整體的疫情防控情況，作爲長期以來全國平均租金最高的城市，相信北京在疫情完全過去後還是可以恢復以往的水平。
