本文來自微信公衆號： 騰訊財經（ID：financeapp） ，作者：李思誼，本文首發於2020年6月2日，題圖來自：視覺中國

在內部大多數人看來，泰禾集團“由盛轉衰”的導火索始於2017年冬的一場大火。2017年12月1日，泰禾集團位於天津的首個項目——天津金尊府發生火災，致11人死亡5人受傷。

“泰禾的競爭力究竟是什麼？”2019年秋季的某一天，在北京院子泰禾商務會所，黃其森問當時在座的公司高管。

“產品……”和“戰略……”未等高管們一一講述完，黃其森突然拍着桌子，提高聲調說，“泰禾的競爭力就是有錢。”

而現在，泰禾需要更多的“核心競爭力”。

受疫情影響銷售回款大幅下降，泰禾集團在2020年第一季度經營活動產生的現金流淨額爲爲-29億元，相比上年同期下降了124.55%。同時，籌資流入大幅下降且償還借款增加。對於對現金流高度要求的地產行業來說，兩面夾擊的結果是，運轉變得雪上加霜。

讓黃其森始料未及的是，半年多的時間，被列入失信人名單、大股東所持股權被全部凍結、客戶集體示威、拖欠員工薪資……這些讓公司老闆們避之不及的壞事，全都集中發生在泰禾集團一家公司身上。

“我們現在是上甘嶺。”泰禾集團高管在6月1日早晨的泰禾集團聯席會上表示，泰禾集團目前情況嚴峻，2020年截至目前銷售額不及去年。

如今步履維艱的泰禾集團，所有的一切都是因爲黃其森所謂的核心競爭力——“錢”。黃其森一直在找錢的路上，但目前似乎並沒有真正的好消息。

一、入股者成謎，有潛在投資者盡調後知難而退

誰是泰禾集團的投資人？這成爲數月以來爭論不休的話題。被傳出的“潛在投資人”——某央企、中國金茂、廈門建發、廈門國貿——似乎誰也不願參與到這場“俄羅斯輪盤”大賭局中，紛紛知難而退。

最新的消息是，6月1日上午有媒體報道“泰禾正與多家投資方溝通，接盤公司大概率爲央企，具體事宜還在洽談。”受利好消息刺激，泰禾集團當日以4.52元/股的漲停價收盤。與之前如出一轍，半個月前的5月15日，和此消息幾乎一模一樣的消息傳出後“跌跌不休”後剛剛復牌的泰禾集團同樣迎來一個漲停板。

在此之前，傳聞收購泰禾集團的是總部位於廈門的廈門國貿集團。但消息傳出後，即被廈門國貿5月28日官方否認稱“沒有接盤泰禾集團的計劃”，讓泰禾集團與黃其森的努力與期望落空。

事實上，一向喜歡在位於北京東部地區的泰禾中國院子自有商務俱樂部辦公待客的黃其森，曾經在考察完泰禾深圳院子後，專程趕往位於廈門的廈門國貿集團，商討入股事宜。

泰禾集團內部當時的說法是，福建省政府在力推這次合作，最早有望在5月末出臺最初的框架協議，交易架構本身還未成型。

之所以福建省極力促成這項交易，很大程度是因爲這家公司“長期深耕福建市場”，一旦破產勢必帶來如當地許多金融機構壞賬、影響當地就業率等負面效應。

在廈門國貿之前，更早時期傳出的投資者，是中化集團旗下地產平臺中國金茂。當時給出的理由是，作爲央企資金足夠充裕，在港交所掛牌的中國金茂缺少A股上市平臺，中國金茂的“金茂府”和泰禾集團“院子系”可以相得益彰。

但該消息不了了之。有接近中國金茂人士告訴騰訊新聞《潛望》“還很初期”，他們剛剛拿到了泰禾集團材料，城市公司剛剛開始評估。這位人士還稱，“整體收購的可能性極小，最多挑挑合適的項目”。即使連收購些許可能的項目，也被中國金茂內部人士歸結爲“沒有看得上的項目”。

事實上，從“黃其森被列入失信人”至“央企將入股泰禾成第一大股東”不足一月時間內，泰禾集團還試圖將其控股股東旗下泰禾人壽裝入上市公司體系內。

2020年4月22日，泰禾集團因未及時償還西藏信託1.2億元的本金，被列入失信被執行人名單；泰禾集團股價一路下跌，從3月6日的收盤價6.42元/股跌至4月27日的4.4元/股。

這可能已超過黃其森質押股票的預警線甚至接近平倉線。外界所能看到的泰禾集團第一大股東最近一次股票質押發生在2020年1月。當時，僅黃其森掌控的泰禾投資向交通銀行質押股票82.78萬股，佔泰禾投資所持泰禾集團股份的6.79%。

如果以質押起始日泰禾集團30個交易日的加權均價6元/股爲基準，以A股常規市場40%~50%的平倉線計算，平倉線大約爲3元/股左右。

更何況這筆錢對於泰禾集團當時必須“借新還舊”的處境來說顯得尤爲重要，加上泰禾投資所持泰禾集團股票的質押率已超99%，對於質押物及觸發預警和平倉的條件會更爲苟苛。

關鍵時刻，泰禾集團祭出“新招式”——通過發行股份將大股東泰禾投資旗下泰禾人壽裝入上市公司體系。至5月14日即宣佈該資產重組終止，不足20個自然日。

“那段時間公司內部很少提及到泰禾人壽裝入的事情，”泰禾集團另一位中高管對騰訊新聞《潛望》稱，黃其森對資產重組事宜諱莫如深，在內部談論更多的是引入戰略投資。

也就在5月14日前後，外界開始充斥“國企或央企”將入股泰禾集團的傳聞，甚至有自媒體直指“中國金茂”。復牌後的泰禾集團也立即以一個漲停板作爲回饋。

“公司要求大家在個人社交媒體上轉發，顯然這是主動釋放的利好消息。”這位高管甚至一度對泰禾人壽的裝入也是黃其森止跌股價的“權宜之計”。

事實上，騰訊新聞《潛望》瞭解到，更早時候，黃其森還曾與中國華融討論過戰略投資事宜，引入中國華融的戰略投資，泰禾集團作爲中國華融的地產平臺。但都沒有下文。

截至發稿前 （2020年6月2日） ，泰禾集團官方對騰訊新聞《潛望》表示對戰略投資一事不予置評，“一切以上市公司公告爲主”。好消息是，接近泰禾集團相關人士稱，“可以肯定的是戰略投資者一定會進來，且是央企國企級別。之前戰投未談妥的主要問題是黃其森放棄控股權的問題，但是現在這個‘攔路虎’已經徹底解決。”在破產與放棄控股權之間，黃其森選擇了後者。由於標的規模龐大，前期項目盡調需要足夠漫長時間，所以還需要一定時間。

二、高薪挖20多位副總，如今一半以上已離職

在內部大多數人看來，泰禾集團“由盛轉衰”的導火索始於2017年冬的一場大火。2017年12月1日，泰禾集團位於天津的首個項目——天津金尊府發生火災，致11人死亡5人受傷。這個被泰禾集團收購不足半年的項目，在2018年3月完成股權轉讓，從上市公司“出表”進入泰禾旗下“影子公司”。

公安機關當時對泰禾集團天津分公司及其供應商等11名犯罪嫌疑人進行刑事拘留。“事情鬧得特別大，從那以後就開始走下坡路。”收購項目時的8.14億元資金，加上融資成本以及後期的開發成本，該項目總計沉澱了泰禾集團十億元以上規模的資金。此時，資金問題開始在集團層面開始陸續顯現。

泰禾集團主打的“院子系”產品本身週轉速度慢，需要更多資金沉澱；作爲閩系地產商的代表之一，泰禾集團走出福建向全國的擴張過程中，瘋狂拿地又是大量的資金需求。同時，泰禾集團的項目“集中不去三四線城市，堅守一二線城市”，使其付出更高的拿地成本和項目成本。

泰禾集團的產品從“17城31院”增加到“22城44院”，年增速高達41.93%。泰禾集團當時稱在全國29城累計開發全產品系列項目90餘個。其中，新增土地儲備16個項目，江西南昌茵夢湖待開發土地面積爲105.58萬平方米，超過百萬平方米實屬罕見，該項目目前與世茂集團聯合開發。

當時的房地產行業，2014~2015年呈現爆發式增長態勢，之後的兩年增速雖然略有放緩，仍然持續，受慣力作用仍然維持一定增漲。再後來，慣力作用消失、房地產行業整體收緊、豪宅市場限價未放開……

原以爲限價放開卻未放開，黃希望通過捂盤等待更好時機，然而地產市場下行，資金成本不斷滾雪球。上述中高管將泰禾危機歸結於黃其森的賭性與對市場的誤判，“以前每一步都賭對了，所以認爲好的都會去賭一把。”

那場大火的前後——2017年下半年至2018年上半年，正是未意識到市場已悄然變化的黃其森和泰禾集團的高光時刻，如今看來似乎也是迴光返照。

2017年銷售額1007億元的泰禾集團，將2018年的銷售目標翻一番至2000億元，這也意味着泰禾將躋身中國房地產銷售榜TOP10。黃其森透露，泰禾集團2018年的可售貨值爲4000億元。資本市場迅速做出反應，泰禾股價一個月之內從16.66元/股增至42.35元/股，區間漲幅154%。

爲配合2000億元目標的實現，黃其森用重金在地產圈大肆“招兵買馬”，試圖迅速將手頭項目盤活。品牌、財務、投資、政府關係……這些高管涉及各個行業。

原證監會發審委員封和平，原建設銀行總行機構業務部總經理黃曦，原深圳市福田區區委副書記餘智晟，在北京市住建委有過任職經歷的原珠江華北公司副董事長周潤娟，原K11、寺庫高管陳健豪，原中國人壽副總裁兼香港分公司總經理高安鳳，原中國中化與中國化工高管姜明羣，原南方週末報社高層並在萬達集團擔任過高管的伍小峯，原龍湖煙臺總經理李亮，原普華永道、龍湖高管李斌等。

“當時的高管陣容是除外科、中海、龍湖這幾家公司外，最豪華的地產商團隊。”泰禾集團的高管團隊可謂“羣星閃耀”，有統計顯示僅副總裁級別就超過20位。

“職業經理人們，剛來的時候都抱着雄心勃勃幹一番事業的心態，”一位接近泰禾集團的人士稱，“最後他們會發現，能改變的僅僅只有自己——前期瘋狂拿的地很多存在這樣那樣的問題，。”

黃其森篤信“外來的和尚會念經”，但他更堅信馬雲那句“沒有做不成的事，只有做不成事的人”。無論是主動層面還是被動層面，黃其森“拼命換人”。

高薪引進的一些職業經理人沒過幾月就離開了。甚至，一些泰禾老臣也紛紛出走。騰訊新聞《潛望》不完全統計，這些高管包括：張晉元、姜明羣、鄭鍾、朱進康、劉穎喆、錢嘉、陳波、許珂、李亮、可峯、李斌、夏亮……

泰禾集團近期的公告中稱，副總經理陳波“此後繼續在公司擔任其他非高級管理人員職務”，但騰訊新聞《潛望》瞭解到這只是一種“過渡”說法。負責人力資源的陳波，被認爲是幫助積重難返的泰禾集團構建了相對齊全的人力架構體系。

更早些時候的年報季，對泰禾降負債具有重要貢獻的財務總監姜明羣辭任，到公司控股股東泰禾投資任職。財務總監在財報季時發生工作變動背後的含義不可小覷。時至今日，泰禾集團仍未發佈2019財年年報。騰訊新聞《潛望》瞭解到，姜明羣已出任聯美集團財務管理中心總裁，全面負責該集團財務和資金管理工作。

“還是個人的選擇，再結合公司目前的狀況。”上述接近泰禾集團人士稱高管離職不排除幾個通行的原因：個人職業發展擁有更好的追求、認爲自身在公司的利益與價值未得到最大化、與公司老闆及同事之間的信任等。

他認爲，的確如張晉元、李亮這類高管的離開對公司造成了一定損失。但黃其森已經改變了“外來和尚好唸經”的用人思維，與公司共同經歷同時又有忠誠度的“老兵”反而擁有更多提拔機會，對於兩位聯席總裁的破格任命便是一定程度的體現。

三、押注營銷，擬開盤深圳院子扭轉頹勢

5月26日，泰禾集團對集團層面的營銷中心分工進行調整，將各個大區及城市板塊的營銷責任落實到人。騰訊新聞《潛望》獲得的這份任命文件內容顯示：

寧可負責泰禾集團營銷管理中心策劃管理部及住宅類項目銷售工作，同時下沉支持北京區域、廣深區域的營銷管理工作；

李杉負責泰禾集團營銷管理中心銷售管理部及市場研策部，主要職責包含市場研策、貨值管理、銷售管理、營銷費用管理等；

吳綱負責集團營銷管理中心商業地產銷售部 （籌） ，主要職責爲該公司商辦類項目的銷售工作，同時下沉支持南京事業部、濟南城市公司的營銷管理工作；

黃志婕負責集團營銷管理中心渠道管理部，重點關注渠道分銷管理；

呂彬下沉支持廈門區域和華中區域的營銷管理工作。

這些區域營銷負責人還從向營銷副總裁彙報轉爲直接向聯席總裁彙報，以提高營銷的地位。在原營銷副總裁李亮離職前，營銷部門直接向李亮彙報。

“黃總在到處物色集團層面合適的營銷負責人，“上述泰禾內部人士表示，公司也在加強營銷人力的配備，尤其是城市公司層面，加大對營銷人員的招聘。

“主要還是爲了通過營銷手段賣更多的項目，提升銷售業績。”該人士稱，只有銷售業績好，在和戰略投資人談判時纔會擁有更多的籌碼。

即將開盤的泰禾深圳院子便是泰禾集團目前最大且最重視的項目。該項目位於深圳市寶安區尖崗山片區，內部預計整盤貨值167億元。當前，泰禾集團官網最顯著位置顯示着深圳院子“世界灣區 中國泰禾”的宣傳廣告。即使當前泰禾資金如此緊張的現狀下，對深圳院子的市場推廣力度也並未削減。

深圳院子是泰禾集團2015年在深圳進入深圳拍得的首塊土地之一，也是當年的深圳地王項目。資料顯示，2.14萬平方米的土地起拍價9.87億元，在幾十輪競價後泰禾集團最終在與融創中國的競爭中勝出，以27.4億元的價格收於囊中。

以此計算，這塊地的地面地價高達12.78萬元/平方米，樓面價高達7.99萬元/平方米，成爲當年全國單價地王。事實上，當年該片區的別墅價格爲10萬/平方米左右，其樓面價已經與別墅價格非常接近。

泰禾集團當時表示，該地塊是深圳含有的低容積率地產，適合打造高端產品，泰禾集團計劃將“院子系”別墅產品引入深圳市場。根據官方數據，泰禾深圳院子預計總投入141億元。截至2018年末已投入82.19億元，利息資本化累計金額達21.86億元。

深圳院子分爲泰禾城市花園 （一期） 和泰禾都市花園 （二期） 。當前即將開盤的一期於2016年12月開工，並於2019年末初步完工。一期總用地面積2.75萬平方米，容積率2.2，總建築面積11.22萬平方米，包括2棟超高層住宅，9棟合院，1棟商業，1棟售樓處 （幼兒園） ，3層地下室。

在泰禾集團正大力推廣深圳院子的關鍵時期，也正是黃其森考察深圳院子期間，一羣自稱泰禾集團旗下坪山中央廣場公寓項目的業主於5月8日紛紛在深圳院子前拉起橫幅，要求泰禾集團按照銷售人員購房時承諾退還購房款並補償相應損失。

有業主介紹，項目方在2017年7月開盤銷售時，曾打出“兩年不賺錢，開發商按原價1.1倍價格回購，購房簽署協議，穩賺不賠……”的口號。已經過了交房期但交房遙遙無期，且房屋類型也並非此前所說的住宅。

除了泰禾深圳院子前的這些業主外，泰禾北京院子與泰禾上海大城小院的業主紛紛通過網絡形式發聲，要求泰禾集團對項目進度、購房資金監管及房屋交付時間等給出詳細說明，甚至提出退房要求。

由於疫情的影響以及資金短缺的現實困境，造成項目在一定程度上出現拖延。據瞭解，泰禾集團也曾提出退房或者相應補償，但許多業主並不同意這些方案。他們的聲勢一定程度上影響到泰禾集團的潛在購房者的決定，有人提出“泰禾院子還能買嗎？”的疑問。

也許，在深圳院子開盤之前，黃其森需要解決的首先問題是安撫好這些泰禾業主。

本文來自微信公衆號： 騰訊財經（ID：financeapp） ，作者：李思誼