機構CMBS主要是指多戶住宅地產 ——通常指有五個或以上出租單元的公寓樓或綜合大樓——的證券化，這種類型的地產約爲全美一半的租房家庭提供了住房。業主通常會借錢購買這些房產，並依靠租戶支付的租金和相關費用來償還抵押貸款。證券化是指貸款提供方將業主的抵押貸款出售給機構，而機構隨後將抵押貸款打包再以證券出售。

這種證券化極大地促進了貸款的發放，隨着多戶住宅抵押貸款的增多，機構CMBS市場從2010年的約1300億美元迅速增長至7500億美元。

然而今年，疫情爆發使得機構CMBS市場況受到嚴重破壞，人們避險情緒的上升導致風險資產迅速拋售，市場流動性惡化：機構CMBS與掉期曲線利差大幅擴大，平均機構CMBS利差從2月中旬的約55個基點擴大至3月20日的約120個基點 （圖1）。

利差的迅速擴大導致槓桿投資者需要平倉，更加惡化了流動性狀況。同時，機構CMBS的新發行陷入停滯，多戶住宅投資者難以獲得信貸。

3月27日開始，紐約聯儲開始購買由機構完全擔保的證券，重點關注房利美、房地美和吉利美這三個關鍵市場部門的基準證券類型。截至7月14日，雖然最近幾周購買速度有所放緩，但該計劃已在24次操作中購買了93億美元的機構CMBS，佔整個機構CMBS市場約1% （圖2）。

美聯儲目前的機構CMBS控股，都集中在市場壓力相對較大的領域：持有約70%的房利美DUS證券，20%的吉利美Project Loans及10%的房地美K-Series證券。

在啓動CMBS購買之後，一系列指標表明自3月份以來機構CMBS的整體狀況已顯著改善，首先，機構CMBS的利差大幅收緊：平均利差從3月中旬的約120個基點收緊至7月中旬的約60個基點 （圖3）。

最近發行債券的利差也表明，市場對CMBS證券的需求旺盛。 其次，以買賣價差衡量的市場流動性已大幅改善：房利美和房地美證券的買賣價差已回到2月份的水平。

最後，儘管今年以來房利美和房地美的發行量仍低於2019年同期，但是4月份恢復了機構CMBS的新發行，使多戶住宅行業的信貸流得以恢復，機構CMBS的銷售壓力也已經大大減輕。