原標題：北漂福利房來了 20平米房租最低2500元/月 有多少人能受惠

到2021年底，北京市將提供1000公頃集體土地用於租賃房建設，可建造約47萬套長租公寓，滿足約70萬人的租房需求，但相比八九百萬的租房人口，這些新增供給仍然遠遠不夠

全國第一個集體土地租賃住房項目、位置好、租金低、政府和企業都高度重視，多重光環之下，7月6日正式開業的萬科泊寓北京成壽寺項目迅速成爲長租公寓行業的明星項目。

泊寓是萬科旗下的長租公寓品牌，此前在北京已開有10家門店。成壽寺項目對外開放之後，北京多個區的領導都前往視察，同行也紛紛前來觀摩。“過去幾年裏，很少有一個長租公寓項目以正面的姿態，被社會各界如此。”萬科相關人士介紹說。

萬科人士稱，公司在北京已簽約確權的集體土地可建造約2萬套長租公寓，超過北京市全部已確權土地的30%。

2017年起，在租購併舉方針下，國家、省、市各級政府部門陸續出臺政策，允許村鎮集體經濟組織與企業合作，在集體土地上建設租賃住房。目前已有13個城市被國土資源部列爲集體土地建設租賃住房的第一批試點。

北京市建設集體土地租賃房的力度最大，計劃在2021年結束前供應1000公頃（1000萬平方米）集體土地用於建造租賃住房。 目前，北京市已放出69塊集體土地，總建築面積533萬平方米，這些土地中有六成左右已與開發商簽約確權。萬科用容積率2.5估算，已放土地可建設10萬套長租公寓，按套均1.5人計算，可滿足15萬人的居住需求。1000公頃地全部放出後，可建成約47萬套公寓，滿足約70萬人的居住需求。

但是，根據萬科在2017年規劃項目時的調研結果，北京市有860萬人需要租房，市場上的租賃房源約有430萬套，排除掉地下室等，剩下的合規房源約250萬套。 新增47萬套合規房源，也只能覆蓋北京租房總人口的零頭。

廣州的方案是，每年批准集體土地建設租賃房100萬平方米（建築面積）。南京的目標是到2020年底，利用集體土地建設租賃住房總建築面積30萬平方米左右。合肥的目標是2017年至2020年完成建設面積約45萬平方米。上海目前只在松江區試點集體土地入市，尚未有市級的集體土地建設租賃住房文件。深圳則不在國土資源部集體土地建設租賃住房第一批13個試點城市之列。

微利但可持續的生意

近年來，伴隨高速增長的租房需求，長租公寓行業也蓬勃發展起來，青客、蛋殼等佼佼者率先赴美上市。但整體而言，盈利難題、資金壓力、房源獲取等問題始終困擾着這個新興行業，爆雷事件也不時發生。集體土地的專項加持，對長租公寓行業無疑是一大利好。

集體土地租賃住房項目的土地方一般是鄉政府或村組織，而房地產企業是投資方，負責建設和運營，僅需承擔建築安裝成本。雙方建立合資企業共同開發項目。

泊寓成壽寺店就是以這種合作方式開發的。萬科相關人士向《財經》記者介紹，此前長租公寓的市場化可持續經營之所以會成爲難題，主要原因就是土地獲取成本過高。 而在集體土地長租公寓這一新模式下，可以看作是萬科租得了一塊集體土地。萬科以保底加分成的模式向村集體提供項目收益，其中固定的保底收益可理解爲這塊土地的獲取成本。新模式下，土地成本不僅大幅降低，而且不必一次支出，而是分攤在長達40年-50年的項目合同期內。

低土地成本讓這類租賃住房在市場上有價格優勢。成壽寺店位於北京南三環，29平方米獨立開間的月租金爲3600元起，每平方米月租金約爲120元。《財經》記者在自如等租房軟件上搜索發現，同一地區合租房每平方米月租金約爲300元。

萬科相關人士稱，已簽約的集體土地多數位於五環附近，這些項目的租金將比成壽寺項目更低，計劃每間房月租金在3000元以下。

作爲北京市屬國企首創集團控股的房地產公司，首創置業是集體土地長租公寓的另一個積極參與者。首創置業相關人士告訴《財經》記者，公司計劃在2021年底前爲市場提供6000套以上長租公寓。現已進入建設流程的項目開發規模約40萬平方米，洽談中的同類產品建設規模在10萬平方米以上。

首創置業向《財經》記者介紹，以已開工的位於東南五環的十八里店項目爲例，計劃20-30平方米“青年房”定價在2500-3000元/月；30-50平方米白領房定價在3000-4500元/月。

和萬科成壽寺項目不同，首創項目的青年房價位與同區域其他集中式長租公寓價格水平接近。對此首創置業方面表示，受疫情影響，北京市今年租房價格有所回落，公司計劃在今年下半年對市場再次進行調研，明年項目正式推出時，定價將參考當時市場情況。此外，項目以後的年租金漲幅會受到政府調控，確保在一個合理空間內。

在決策哪些集體土地適合建長租公寓時，北京市相關政府部門考慮到了區位因素。在北京市規劃委、北京市住建委聯合發佈的多個政策文件裏，“三毗鄰”原則被反覆提及，即“毗鄰產業園區、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城”。

在此原則指導下，已被房地產企業挑走的地塊雖然多離城市中心區較遠，但客源仍有一定保障。即將開業的萬科泊寓高立莊項目背靠豐臺區總部基地，而首創置業的十八里店項目則毗鄰亦莊國家級經濟開發區。

萬科相關人士告訴《財經》記者，在區政府牽頭對接下，成壽寺店首批房源裏有四成至五成被企業客戶簽下，用於解決企業的職住平衡問題。

價格和區位因素疊加，使得集體土地長租公寓看起來並不愁租。上述萬科人士介紹，5月底開放預租後，成壽寺店首批235套公寓在1周內便租罄，高立莊項目首批400餘套公寓在春節後開放預租，疫情影響了招租進度，但在5月底前也全部租罄。

租金不是此類長租公寓項目唯一的收入來源。萬科和首創置業都告訴《財經》記者，它們會爲公寓打造商業配套設施，甚至包括社區醫務站、學校等生活配套。

首創置業預期在項目入住後3年至5年內，租金外其他的渠道收益能佔到總收入的10%，並隨着業態的調整、運營團隊的成熟及資源優化逐年遞增。

萬科方面預估，在45年合同期內，成壽寺項目資產回報率接近6%，項目運營約15年後收回前期建安成本。隨着稅收優惠等支持政策的逐漸完善，項目回報率仍有優化空間。

“我們對項目盈利的判斷是微利可持續。”萬科人士說，“可能賺得不多，但收益和現金流是穩定的。”

除經濟效益外，集體土地長租公寓項目對房企還有其他吸引力。工作不久的年輕人是長租公寓的主要客羣，參與此類項目有助於品牌年輕化，拉近品牌與年輕人的距離。

過去幾年裏，萬科一直希望品牌能更被90後所認可，因此期望租住萬科公寓的經歷能增大這些年輕人在未來買房時選擇萬科的幾率。

增進政企關係也會是此類項目的收益，因爲政府是集體土地長租公寓最有力的推動者。

土地只能用於租賃住房意味着什麼

集體土地長租公寓對消費者的吸引力不只是價格便宜，它還有望解決租客的另一個痛點，即讓長租等於長住，不用頻繁搬家。

在集體土地長租公寓出現前，長租公寓產品主要有分散式和集中式兩類。分散式長租公寓運營商從房東手中收房，扮演“二房東”角色賺取租金差。該模式下，一方面公寓運營商資金壓力大，有爆雷風險；另一方面，房屋房東與運營商租約較短，到期後續租與否存在不確定性。

集中式長租公寓是運營商整租或收購一棟物業，改造成可出租的公寓。該模式下，運營商可能因效益不佳而退場，將原建築轉租或出售。在這兩種模式裏，租客都要面對被迫頻繁搬家的風險。

而集體土地長租公寓能把這一風險降到最低。

2017年10月，北京市規劃委、住建委聯合印發的《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》明確規定：“（土地）僅用於租賃住房建設，未經批准，不得出讓、轉讓，不得轉租，不得改變土地用途，不得出售。”

2018年12月，兩委員會又聯合印發《關於我市利用集體土地建設租賃住房相關政策的補充意見》，對股權轉讓做了進一步規定：“企業在作價入股（聯營）成立的新企業中所持股份轉讓、變更的，需提前告知農村集體經濟組織，變更方案要報區政府批准。農村集體經濟組織享有優先受讓股份的權利，股權變更不得改變集體土地租賃住房原用途。”

在這兩條政策文件的約束下，入局的房地產企業必須做好在40年-50年內持續經營長租公寓項目的準備，且就算房地產企業中途退出，建築功能不會改變，公寓項目的可持續性得到了較好保障。

而在當下，來自市場和行政的諸多因素限制，也使得已參與集體土地長租公寓的企業普遍具有較好的資質。

萬科相關人士對《財經》記者分析道，在市場層面，入局集體土地長租公寓至少要邁過三道門檻。

首先，在意向洽談階段，農村集體組織和房地產企業間雙向選擇。由於此類合作普遍長達40年-50年，村集體對企業的運營能力、信用水平都會較爲挑剔。

其次，因爲此類項目房地產商不持有土地，沒有資產可供抵押，所以從銀行融資都要靠信用貸款。萬科長租公寓項目的融資是來自國家開發銀行的25年期專項信用貸。“小一點的企業可能拿不到此類貸款。”萬科人士介紹。

另外，因爲集體土地多位於城市邊緣地帶，周邊配套較匱乏。爲了使項目對租客有吸引力，企業需要有較強的整體開發、招商、運營的能力來打造這一區域。

而在行政層面，首創置業告訴《財經》記者：“政府出於對社會、市場和消費者的負責，對合作方的資質考察比較嚴格，准入門檻較高。企業性質、資本背景、規模、信譽、品牌影響力都是政府考察的重要因素。作爲國企，首創置業在以上方面具有諸多優勢。”

綜上，相較其他長租公寓產品，集體土地長租公寓在運營穩定性上有優勢。因爲參與的都是資質良好的企業，其產品質量也有優勢。

萬科和首創置業都設計了針對更細分市場的產品。萬科主打年輕人市場，推出了分別針對主播、健身愛好者、寵物主人的特色房間。這些房型在傢俱配置上有差別，如健身房配有爬梯和吊杆，寵物房配有爲貓設計的攀爬設施。對於租客，這些配置可能不是剛需，但提高了吸引力。

北京市2017年10月發佈的《有關意見》中寫道，利用集體土地建設租賃住房的指導思想是：“推進我市土地供給側結構性改革，集約節約利用集體土地資源，加大租賃住房用地供應，加強本市住房保障和房地產調控工作，建立租購併舉的住房體系。”

萬科人士表示，北京市政府的目的是通過新增供給來平抑租金，因此對成壽寺項目的成本非常。“他們會把我們的賬全部拆開，看哪個環節還可以再省錢。”在租金定價上，企業也需要和政府達成默契。

那麼，租金價格會被平抑嗎？

在成壽寺項目附近區域內，低價產品的出現確實引起了變化。在媒體開放日活動上，萬科北京品牌部人士指着馬路對面的一個住宅區對《財經》記者說：“我們的產品一出來，對面那片樓的租金就降了10%-15%。”

但南三環邊上的成壽寺項目租金定價明顯偏低，這類在集體土地上建造的新型長租公寓是否能帶來更長期、更普遍的影響，仍然有待觀察。

截至發稿，北京市規劃委和住建委未就長租公寓建設方的資質審查、項目流程、租金定價、2022年之後的土地供應等問題回覆《財經》記者的採訪請求。