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商品房超過保修期

並不必然免除開發商的質量擔保責任

編輯：伊路芳菲

【小編按語】

該案系貴州省銅仁市中級人民法院立案速裁團隊，最近二審合併開庭審理的一起系列案件（8件）中的一件，所涉8件案件均存在相同質量問題，二審裁判結果亦相同，即均支持了購房戶的維修費賠償訴請，全部案件均當庭宣判。文中裁判文書引自《中國裁判文書網》，當事人信息部分略有刪減。

【裁判要旨】

本案的爭議焦點爲，特驅公司應否承擔案涉房屋質量問題的相應合同責任。本案購房戶在入住所購房屋後，發現房屋存在質量問題，雙方因此就質量問題發生訴爭。

雖然，購房戶提起訴訟的時間已超過房屋保修期；但是，房屋保修期的功能和作用，在於可以在保修期內免除購房戶證明房屋質量問題系開發商方面的原因所致的舉證責任，但並不能免除開發商在合理期限內保證房屋質量的合同義務。

本案發生訴爭後，一審法院委託專業機構鑑定，結論爲案涉房屋確實存在質量問題。對此，特驅公司不能舉證證明該質量問題系因其他原因，如自然力原因或購房戶使用不當等因素所致，因而其應當承擔舉證不能的後果，即應當認定其提供的房屋不符合質量要求。

根據《中華人民共和國合同法》第一百五十五條、第一百一十一條的規定，出賣人交付的標的物不符合質量要求的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

據此，一審法院判令特驅公司向購房戶支付根據鑑定結論確定的因房屋質量問題所需修復費用，並無不當。特驅公司所持“保修期已過，不應承擔修復義務”的上訴理由，不能成立。

【裁判文書】

貴州省銅仁市中級人民法院

民事判決書

（2020）黔06民終1070號

上訴人（原審被告）：松桃特驅置業有限公司。

委託訴訟代理人：豐棟，貴州乾錦律師事務所律師。

委託訴訟代理人：吳成毅，貴州乾錦律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：王某某，男，成年。

委託訴訟代理人：付光維，貴州錦江河律師事務所律師。

委託訴訟代理人：楊躍民，貴州錦江河律師事務所律師。

上訴人松桃特驅置業有限公司（以下簡稱特驅公司）因與被上訴人王某某商品房銷售合同糾紛一案，不服貴州省松桃苗族自治縣人民法院（2019）黔0628民初310號民事判決，向本院提起上訴。本院於2020年5月11日立案後，依法組成合議庭，於2020年6月9日公開開庭進行了審理。上訴人特驅公司的委託訴訟代理人豐棟、吳成毅，被上訴人王某某的委託訴訟代理人付光維、楊躍民，到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

特驅公司上訴請求：1．撤銷原判，並依法改判駁回被上訴人的訴訟請求；2．本案一、二審案件受理費、鑑定費及評估費由被上訴人承擔。事實與理由：1．上訴人與被上訴人從未就案涉房屋質量問題進行過協商，一審法院認定雙方協商未果訴至法院沒有事實及法律依據。被上訴人在一審庭後出示的“會議記錄”等材料，已超過舉證期限，且未提供證據原件，不應當採信，雙方從未就房屋質量問題進行過任何協商。2．被上訴人主張的案涉房屋商品質量問題修復及表面裝飾物修復，已超過購房合同約定2年質保期，上訴人不應當承擔房屋的修復責任以及賠償責任。3．一審法院判決上訴人賠償被上訴人裝修損失適用法律錯誤。本案中，案涉房屋的“保修期”已過，被上訴人並未在質保期內提出房屋的質量問題，顯然上訴人不應當承擔保修義務或者賠償損失。

被上訴人王某某二審答辯稱：1．被上訴人與上訴人交接房屋時，並未進行專業性的檢測，被上訴人作爲一般消費者，在查驗時不能檢測出房屋是否有質量問題。同時，在交房時，上訴人並未按合同約定提供《住宅質量保證書》，上訴人也未向被上訴人詳細告知保修內容、保修期限等。2．被上訴人接房並裝修入住後不到一年時間，牆面、頂棚開始出現裂痕，抹灰層漸漸脫落，被上訴人向物業公司及售樓部反映，但多次反映無果，上訴人及物業公司從未維修，上訴人對案涉房屋存在質量問題是知曉的。3．《房屋安全鑑定報告》作出涉案房屋抹灰層存在質量問題的鑑定結論，結合涉案房屋不到兩年抹灰層便大面積脫落的實際情形，足以認定涉案房屋本身即存在質量問題，屬於施工不符合規範要求引起。4．一審判決認定的事實符合常情常理，不存在主觀歸責，如涉案房屋質量合格，其抹灰層不會在短時間內大面積脫落，一審判決依據《房屋安全鑑定報告》並結合客觀事實認定涉案房屋本身存在質量問題正確，不應適用保修期兩年的約定。5．被上訴人曾多次要求上訴人維修，上訴人均以各種理由推諉，被上訴人訴至法院要求修復或者賠償，由此造成的費用均系因爲上訴人惡意違約導致。6．《商品房買賣合同》繫上訴人提供的格式合同，涉及頂棚、抹灰層保修期內容的條款屬於格式條款雖然約定了保修期，但變相地免除了上訴人的主要責任，侵害了被上訴人的主要權利，上訴人在出示該合同時並未向被上訴人告知該內容，應該認定爲無效的格式條款。

王某某向一審法院起訴請求：1．判令特驅公司向王某某賠償因房屋質量問題需修復及恢復表面裝飾層費用14,639元；2．判令特驅公司向王某某支付逾期交房違約金36,000元；3．判令特驅公司向王某某支付逾期辦證違約金11,700元；4．本案訴訟費用由特驅公司承擔。

一審法院認定事實：2015年1月12日，王某某與特驅公司簽訂了《商品房買賣合同》及附件。合同約定：王某某購買特驅公司開發的松江希望城第A-23幢2單元4層2-4-2號房，房屋建築面積116.85㎡，總價款400,000元，交付時間2015年6月30日，保修範圍、保修期限和保修責任的約定：牆面、頂棚抹灰層保修期限爲2年，保修期內，因施工質量問題，造成牆面、頂棚抹灰層脫落的，無償進行保修。合同簽訂後，王某某按合同約定支付了房款，特驅公司於2016年4月19日向王某某交付涉案房屋，王某某現已裝修入住。2019年8月13日，廣州仲恆房屋安全鑑定有限公司對涉案房屋作出仲恆鑑字［2019］SW1122號《房屋安全鑑定報告》，鑑定結論：綜合現場檢查、檢測結果分析，貴州省松桃苗族自治縣希望城第A-23幢2單元4層2-4-2號王某某房屋抹灰層不符合《建築裝飾裝修工程質量驗收標準》（GB50210-2018）第4.2.4“抹灰層與基層之間及各抹灰層之間應粘結牢固，抹灰層應無脫層和空鼓，面層應無爆灰和裂縫”的規定，上述房屋抹灰層存在質量問題。依據《建築裝飾裝修工程質量驗收標準》（GB50210-2018）的規定，空鼓總面積爲11.36㎡、裂縫總長爲2.46m需修復。處理建議：產生空鼓、裂縫部位應用剷刀剷除，然後按照抹灰層施工規範重新抹灰並修復表面裝飾層。王某某已墊付上述鑑定費8,000元。2019年12月25日，貴州惠仕房地產評估有限公司對涉案房屋存在質量問題部分所需的修復費用及恢復表面裝飾層所需費用進行評估，作出黔惠仕（2019）估字第121173號《房地產估價報告》，估價結果：房屋存在質量問題部分修復及恢復表面裝飾層所需費用按王某某提供的面積總價爲14,639元，按特驅公司認定的面積總價爲6,354元。王某某已墊付上述評估費2,000元。另查明，王某某主張的逾期交房違約金已於2020年3月17日經貴州省松桃苗族自治縣人民法院組織調解，雙方達成調解協議，並製作（2019）黔0628民初310號《民事調解書》，王某某當庭增加訴訟請求“判令特驅公司支付逾期辦證違約金11,700元”已自願放棄。另，因涉案房屋質量問題，雙方於2018年4月11日協商未果。

一審法院認爲：王某某與特驅公司簽訂的《商品房買賣合同》及附件系雙方的真實意思表示，其內容未違反法律、法規的強制性規定，雙方均應嚴格履行。特驅公司於2016年4月19日向王某某交付房屋，根據雙方的合同約定，牆面、頂棚抹灰層保修期限爲2年，在保修期內雙方因房屋質量問題協商未果訴至法院，故涉案商品房其牆面抹灰層未過保修期。依照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”之規定，經鑑定涉案房屋存在質量問題，特驅公司應承擔違約責任。關於修復及恢復表面裝飾層所需費用的問題，結合評估意見，王某某房屋牆面貼有牆布，考慮到牆布的整塊性，不能只針對破損部位進行填補，同時受市場的影響，裝修至今相隔時間較長，購買同款牆布已不現實，故支持評估意見14,639元。關於鑑定費、評估費的承擔問題，在鑑定機構未作出質量鑑定意見之前，特驅公司對其交付的涉案房屋是否存在質量問題並未作出回應，而是同意進行質量鑑定。爲查明案件事實，依王某某申請委託鑑定機構對涉案房屋是否存在質量問題進行了鑑定，經鑑定，涉案房屋確實存在質量問題，且質量問題並非王某某造成。因此，鑑定費應由特驅公司承擔，同理評估費也應由特驅公司承擔。

一審法院據此依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規定判決：特驅公司於判決生效之日起十日內賠償王某某因房屋質量問題需修復及恢復表面裝飾層費用14,639元。案件受理費減半收取350元、鑑定費8,000元、評估費2,000元，共計10,350元，由特驅公司負擔。

在二審中雙方未提交新的證據。對一審查明的事實，本院予以確認。

本院認爲：本案的爭議焦點爲，特驅公司應否承擔案涉房屋質量問題的相應合同責任。本案購房戶在入住所購房屋後，發現房屋存在質量問題，雙方因此就質量問題發生訴爭。雖然，購房戶提起訴訟的時間已超過房屋保修期；但是，房屋保修期的功能和作用，在於可以在保修期內免除購房戶證明房屋質量問題系開發商方面的原因所致的舉證責任，但並不能免除開發商在合理期限內保證房屋質量的合同義務。本案發生訴爭後，一審法院委託專業機構鑑定，結論爲案涉房屋確實存在質量問題。對此，特驅公司不能舉證證明該質量問題系因其他原因，如自然力原因或購房戶使用不當等因素所致，因而其應當承擔舉證不能的後果，即應當認定其提供的房屋不符合質量要求。根據《中華人民共和國合同法》第一百五十五條、第一百一十一條的規定，出賣人交付的標的物不符合質量要求的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。據此，一審法院判令特驅公司向購房戶支付根據鑑定結論確定的因房屋質量問題所需修復費用，並無不當。特驅公司所持“保修期已過，不應承擔修復義務”的上訴理由，不能成立。

綜上所述，上訴人特驅公司的上訴請求不能成立，應予駁回。一審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費169元，由上訴人松桃特驅置業有限公司負擔。

本判決爲終審判決。

審判長 唐正洪

審判員 向 前

審判員 熊亞飛

二〇二〇年六月九日

法官助理 丁 雄

書記員 伍 昊