编者注：近期绿城服务、碧桂园服务等14家物业股发布盈利增长预告，最高一家纯利暴增超140%，投行认为短期需注意港股通等三大因素发动走牛行情

作者：charliehua

2020年，物业板块整体的股价表现远远跑赢大盘。今年以来由于受到新冠肺炎疫情等不利影响，恒生指数截至8月6日仍然呈现下跌超11%的情况。但是今年以来物业行业中却不乏涨幅超过100%的个股。

截至2020年8月5日收盘，今年以来物业股涨幅超过80%的有十只之多，占了港股物业板块40%！

其中银城生活服务今年累计涨幅超410%，中奥到家、永升生活服务、鑫苑服务、时代邻里、滨江服务、宝龙物业、新城悦服务今年累计涨幅超过100%，而保利物业、雅生活服务今年累计涨幅则超过80%。

来源：wind

物业股整体上半年股价涨势喜人，与其强劲的业绩这一因素分不开。截至8月6日，根据不完全统计至少有14家物业管理公司发布半年报预告，其中物业公司整体呈现净利润同比增长，而且不乏实现同比50%以上的增长幅度。

最高净利增长140%，疫情下的“好生意”

在7月份，共有9家物管公司率先公布半年报，其中8家在2020上半年实现净利润较去年同期增长50%以上。

其中正荣服务、滨江服务预计净利润同比增长较高，同比增幅达90%以上。而雅生活服务预计归母净利润同比增长较低，不低于35%。

来源：光大证券

进入8月份，鑫苑服务、绿城服务、碧桂园服务、佳兆业美好、永升生活服务也纷纷迎来盈喜预告：

其中鑫苑服务预计归属股东的净利润同比增长超140%；绿城服务预计2020年中期净利同比增长超50%；碧桂园服务预计上半年未经审核合并收入、税前利润、期内净利润及股东应占利润将同比大增超50%；

佳兆业美好预期上半年归属股东净利润和经调整净利润分别同比增长30%和40%；永升生活服务则预期上半年净利润同比增长超80%。

总结物业公司2020年中期业绩增长的原因有几条，首先是在管面积的普遍增长。我国商品房销量自2014年受政策调整出现负增长后，2015年开启新一轮的高速扩张。

2016年商品房销售面积同比达 22.5%，2018年规模达到近十年峰值约17.2亿方，2019年销量微降0.1%，但体量依然维持在17亿方之上。对应2017-2019年商品房的销售规模，物管行业未来2-3年增量规模将进入提速释放期。

其次不少物业管理公司在今年上市融资的红利后，积极参与并购整合，如新城悦服务上半年1.05亿元收购成都诚悦时代物业服务有限公司61.5%股权，增加在管面积5.22百万平方米；

雅生活服务也表示在管面积的增加主要是中民未来物业服务有限公司及其附属公司的财务并表；时代邻里上半年更是斥资2.8亿元进行了三桩并购，在管面积增长35%；

银城生活服务上半年收购南京汇仁恒安物业管理有限公司51%的股权，得以拉动利润增长。

再者就是物业公司管理水平的提升带来社区增值服务等多样化的营收来源。值得一提的是即使在疫情之下，物管公司仍然整体实现了净利润的大幅增长，资本市场对它们偏爱有加也就不难理解了。

投行提示短期三大因素或催化上涨

在7月底，知名投行摩根大通发表研究报告，在物管股经过6-7两个月的区间波动交易后，此板块已准备好在业绩期再次反弹，建议在中期业绩公布前买入，并上调物管股目标价(见另表)。

该行预期行业在上半年录33%盈利增长，较2020财年的44%增长预测为慢，主要是受到疫情影响。然而，该行相信确保达成全年目标的方针仍会带动市场预期。

来源：智通

在短期内，该行看好在以下三项催化剂下拥有最少两项旳企业，包括有公布正面盈利预告；并购；以及纳入南向港股通。

来源：兴业证券

其中截至7月31日，绿城服务、中海物业、碧桂园服务、彩生活、雅生活服务和保利物业的港股通持股比例分别为10.0%、8.97%、7.81%、5.18%、0.87%和34.13%。港股通增持彩生活较多（增加 0.07%）。

预计9月份能进入港股通的物管公司包括永升生活服务、新城悦服务以及宝龙商业等，投资者可以重点关注。

来源：克尔瑞

另外根据统计物管行业数据可以发现，高估值的物管公司具备一些共性：母公司基本属于TOP30房企，地产开发能力在千亿元以上；自身在管面积1亿平方米左右，同比增速20%左右；营收10亿元以上，净利润1亿元以上。

而其中如中国恒大、万科、融创中国、世茂集团以及金科股份等旗下物业公司，较为符合上述条件并且频传即将赴港上市的消息，投资者可以密切关注其IPO最新进展动向。

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