房屋專項維修資金俗稱房屋的“養老金”，其作用是用於商品住宅保修期滿後房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造。這筆錢由業主在購房時一次性交納，由住宅專項維修資金管理中心統一代管。

據市住宅專項維修資金管理中心統計數據顯示，我市自2009年10月1日開始正式歸集維修資金以來，截至今年6月底，全市市本級已有244個物業區域的21萬多戶居民繳納維修資金，累計繳納9.92億元，累計使用約735萬元，使用率不足千分之八。

維修資金爲何使用率低？它是否發揮到應有作用？近日，記者就此進行了調查。

多難制約 鉅額資金沉睡

如果你家所在的小區電梯出了故障，怎麼辦？記者就此話題隨機採訪了10名市民，其中2人表示“不清楚”，7人表示“找物管公司”，僅1人提及“看能否申請使用住宅專項維修資金”。

不少業主對維修資金不夠了解，加上使用信息不透明，是造成維修資金使用率低的原因之一。甚至有人認爲，與其維修資金“被亂花”，還不如讓其“躺在銀行裏”。

“使用難”還因爲“支取難”。根據《自貢市住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金的使用，需要組織實施主體提供持維修資金使用申請表、表決結果及其證明、使用方案及工程費用預算、施工合同等多項材料，得到市住宅專項維修資金管理中心備案與審覈同意才能成行。

“申請流程複雜，程序多。很多業主和物業公司都覺得麻煩，知難而退的情況時有發生。”市物業管理協會會長張國全表示，由於申請流程複雜，小區很多時候是由物管暫時墊資，或業主自行出資維修。

除了申請流程複雜外，張國全表示，需要申請使用的，必須滿足兩個“三分之二”這一硬性條件，也是制約使用率的一個重要因素。

所謂兩個“三分之二”，是指專項維修資金列支範圍內，專有部分佔相關建築物面積2/3以上且佔相關人數2/3以上的業主書面同意，纔可向中心提出申請。否則，即使損壞部位屬於公共部位，也無法申請使用。

今年3月，明珠小區申請維修資金時，就卡在了“2/3業主同意”這道坎上。

“雖說是‘誰受益誰承擔’，但有些公共設施是屬於全體業主共用。已經交納維修資金的業主，擔心動用維修資金傷害到自身利益；未交納的業主又不願意補交。這讓申請工作舉步維艱。”明珠社區負責人無奈地說，但由於該小區部分住宅樓交房時間在我市開始正式歸集維修資金之前，這部分業主並未繳納維修資金，這直接導致無法啓動維修資金申請程序。

市住宅專項維修資金管理中心負責人分析，總的來說，維修資金的使用面臨着“四難”：一是“無錢可用”，老、舊小區未交維修資金；二是“有錢沒法用”，有些物業區域有交了款的，也有未交款的；三是“有錢但決策難”，一些業主對自己關心不大的項目，不願意簽字，達不到雙2/3業主同意；四是“無組織實施主體”，多數小區還沒有成立業委會，業委會換屆或者業委會其他原因不能開展工作等。

“新規”出臺 使用難得緩解

事實上，住宅維修資金的使用在2019年4月以前顯得更爲艱難，主要體現在申請手續繁瑣、“必須成立業主委員會”等方面。

2019年4月，我市在充分調研、借鑑成都市、南京市等地方政策的先進經驗基礎上，正式出臺《自貢市住宅專項維修資金管理辦法》。對比“舊規”，“新規”在維修資金的管理、使用、監督等方面都出現了積極的變化。

市住宅專項維修資金管理中心負責人坦言，我市維修資金歸集工作起步較晚，2009年10月以前的樓盤均未進行歸集，導致房屋出現維修事項時，因責權利不分、業主不願分攤費用等問題，造成矛盾化解較難，維修資金的續交和補建難題亟待破解。

爲此，《辦法》明確了業主分戶賬專項維修資金餘額不足時應當續交，並明確續交的方式、標準等具體事項；明確了未建立維修資金的物業區域、同一物業區域內因歷史原因未建立維修資金的樓棟的補建工作，由業主委員會或者物業管理委員會制定補建方案，經業主大會按法定程序表決通過後實施，細化了補建的三種方式，使補建工作具有可操作性。

值得一提的是，《辦法》確立了緊急維修制度，明確了屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全、消防設施設備嚴重損壞的等七種情形，可以應急使用維修資金立即對共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造。

《辦法》還打破了“舊規”中“要使用維修資金，必須成立業主委員會”這一制約瓶頸。明確業主委員會、物業服務企業、物業管理委員會（業主代表）、居委（村委）委員會均可作爲主體組織實施。

針對“2/3業主同意”門檻，《辦法》鼓勵業主利用網絡、微信、電子郵件、短信等表決方式，提高業主使用維修資金的決策效率。同時，“自貢市住宅專項維修資金公共事務決策系統”將在近期上線，上線後，業主可以通過該系統進行線上表決。

此外，今年7月，作爲市住宅專項維修資金管理中心2020年的1號文件，該中心印發的《自貢市住宅專項維修資金管理中心關於規範住宅專項維修資金使用有關問題的通知》重點列出了《公告模板》《住宅專項維修資金使用方案》《工程類維修報價模板》等14個模板。

“列出‘模板式’申請材料範例，簡化程序的同時讓我們的申報工作更加規範，也讓辦件人能快速上手，只需依照模板，就能準備好相關的審批材料。”市住宅專項維修資金管理中心負責人說。

業主自治 或是化解之策

從建築的生命週期來說，樓齡達20年的老舊小區還有很長時間的使用壽命。除部分建築先天建築質量的問題，缺乏維護是不少小區“早衰”的原因。

如何破解住宅維修資金使用難？採訪中，多位專家建議，對於沒有物業管理的老舊小區，應藉助當前老舊小區改造契機成立小區業主委員會，建立健全業主自治長效機制，讓居民參與到維護改造成果中來。

位於匯興路的翰林尚書房小區建成至今已十餘年，電梯等共用設施設備面臨大修。幸運的是，該小區以業主委員會名義順利申請使用到專項維修資金，及時對破損、老化的共用設施進行了修繕。

從我市各小區成功申請維修資金的案例看，豪斯登堡、龍湖郡、凱悅星城等小區，都具有居民自治機制較爲健全、社區重視、政策宣傳到位、過程公開等共性。

市住宅專項維修資金管理中心負責人表示，如何激發居民自治活力、破解兩個“三分之二”制約瓶頸、細化應急使用制度、創新業主表決規則等是亟待解決的問題，也是該中心當前研究的重點工作，“我們希望能通過更人性化的政策，喚醒這筆使用率極低的‘養老鉅款’，讓小區的維護改造走向良性循環。”（記者 周嘉）

編輯：熊丹

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