过去半年，疫情给经济带来的影响直接映射在企业身上，各类型企业均受到不同程度的冲击，尤以中小型为甚，如何生存成为业内共同关注的焦点。

众所周知，在联合办公的客户构成中，中小型企业占比是最大的。疫情给其带来的影响，也让联合办公行业被更加理性看待。市场环境下行、主要客源存在隐忧的大背景下，使得融资受阻、变革、转型成为联合办公行业上半年绕不开的话题。

不过，相信疫情的影响是暂时的。2013-2019年，国内新增市场主体稳步增长。天眼查数据显示，全国小微企业数量达到8000万家，大约占全国企业总数的70%。2017年-2019年，每年小微企业新增注册数量都超过1000万家。

新注册企业尤如春笋般诞生，一定程度上证明联合办公行业的市场需求是客观存在的，也印证了行业的发展潜力巨大。

另一方面，2015年-2018年的资本热潮过后，摆在联合办公行业眼前的最大问题仍是盈利能力。好消息是，今年上半年，优客工场、创富港、纳什空间均有传出已经或即将盈利的消息，行业发展正往好的方向发展。

行业发展走向纵深，盈利难题见曙光

2020年猝不及防的疫情，令传统办公物业与联合办公都面临不小的挑战，行业竞争加剧、用户减少与需求升级等问题成为绕不去的难题，部分企业实行业务优化与收缩，及时止损，以应对当下低迷的市场环境。

在此背景下，行业头部企业优客工场率先做出改变，4月表示，2020年将全面转型为联合办公服务商，以输出品牌、空间设计、建造、管理服务为主，打造全方位轻资产运营模式。

在宣布轻资产转型后，优客工场多个轻资产项目先后启动，与多家企业签署战略合作，以品牌输出的方式实行全国布局。同时，与金融机构、产业园、酒店等跨业态企业达成合作协议，拓展业务边界。既有的运营成绩，上半年的变革性动作以及综合性表现，让优客工场摘得“2020中国年度影响力联合办公TOP10”榜首。

另一方面，部分项目运营良好，手握充沛现金流的头部企业开启了新一轮跑马圈地，进行逆势扩张。

观察上半年企业动态，办伴发展势头正劲，2020年上半年，Distrii办伴新增项目数量达7个，且项目主要位于高端甲级写字楼，新增项目面积超过6万平方米，对比去年同期增加了两倍以上，实现了逆势上涨。

疫情期间，各大城市空置率居高不下，如何进行高效招商是联合办公企业的必修课题。据了解，Distrii办伴近期新开业的项目，预招商率均超过80%，且吸引新经济企业及各行业龙头企业入驻。

另一方面，上半年多家联办企业均有传出盈利声音，联合办公行业一直被诟病的盈利难题见到曙光。

4月27日，创富港发布的2019年财报显示，其已经连续三年实现盈利。2019年，创富港实现营业收入5.38亿元，较上年增加1.17亿元，增长27.85%，其中7714万元来自于2018年新店营业收入的增长，2454万元来自于2019年新店产生的营业收入，其他来自于老店经营业绩的提升。

而此前一再战略收缩的WeWork亦初见成效，在经历一系列裁员、出售资产、重新与企业谈判租约之后，WeWork执行主席MarceloClaure称，公司有望于2021年录得净现金流入，较2月时订下的目标，提前一年达标。

不得不承认的是，疫情的冲击对联合办公企业的现金流提出了考验。而随着联办企业传出盈利的声音越来越多，行业似乎也从疯狂逐步步入了理性，正往稳健的方向前进。

头部企业吸金能力强，深度洗牌键快速启动

2010年开始，共享经济成为资本追逐的风口。在此过程中，联合办公打破了原有的经济形态，用资源共享的方式降低消费成本、提升消费者的体验感，最终找到了立足之地。

而2014年“大众创业”、“草根创业”的新浪潮，更是让市场新增主体数量达到新高点。

数据来源：国家工商总局、观点指数整理

数据显示，2019年，全国新增市场主体2179万户，同比增长1.37%，日均新设企业达到2万户。与前几年相比，新增市场主体增速有所放缓，但总量的稳定增加给予联办行业巨大的客户潜力。

经历前几年的发展扩张后，2020年联合办公市场进入深度洗牌期。近日，联合办公企业We+酷窝正式宣布停止运营，称将停止与所有员工间的劳动合同，项目也处于停运阶段，这家成立5年的联合办公企业正式按下终止键。

通知上的停运原因仅有简短的“持续亏损”四字，结合近一年来联合办公行业各类经营亏损、资金链断裂、关店风波及接盘传闻来看，不难看出——联合办公行业深度洗牌时刻已经到来。

回首过往，在共享经济兴起之际，联合办公行业一时风光无两。2018年开始，资本回归理性，行业盈利模式受到质疑，融资大幅减少。而缺少资金支持的部分联合办公企业开始后继无力，盲目扩张产生的高额运营费用更是加剧了企业的消亡，行业频频传出暴雷。

数据来源：公开资料、观点指数整理

公开资料显示，2018年联合办公空间融资额达67.15亿元，创历史新高。值得注意的是，2018年氪空间和优客工场所获融资额达45.44亿元，占比近68%，全年融资呈现“寡头”局面，中小型联办企业难以获得资本支持，发展举步维艰。

2020年已过半，联办行业国内融资事件数仅为1宗，为4月纳什空间获得远洋资本增资，具体金额未知。除此之外，国外方面，5月份雷格斯母公司IWG已通过配股筹集了3.2亿英镑（4.03亿美元）的资金。IWG于近期表示，公司打算将这笔资金用于业务扩张。

好的消息是，4月份证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着国内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

目前看来，已发行的类REITs数量比重较大的为公寓、办公业态。而未来REITS在办公上的应用，或许可以加速规模靠前企业的资金流通与运营提升。

城市布局下沉，轻资产模式“重构”行业生态

观点指数统计数据显示，目前，国内联合办公空间主要集中在北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及成都、杭州、南京、武汉等11个核心城市。当中，又以四个一线城市最为集中，北上广深占据了国内联合办公近80%的市场份额，这说明一线城市依然是联合办公空间的主要布局城市。

数据来源：戴德梁行、观点指数整理

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