在今年2月的最後一天，多家銀行發佈房貸“換錨”的最新公告，將從3月1日起至8月31日，陸續受理存量浮動利率個人貸款的定價基準轉換業務。

按央行規定，存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉換，定價基準只能轉換一次。

距離完成利率定價方式轉換的最後期限不到20天，近期多家銀行紛紛發佈公告稱，將對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換爲LPR。

五家國有大行擬批量轉換定價基準

今年3月1日，備受矚目的存量個人住房貸款定價基準轉換工作正式拉開帷幕。按央行規定，存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉換，並且定價基準只能轉換一次。

距離完成利率定價方式轉換的最後期限不到20天。8月12日，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、郵儲銀行等五家國有大行發佈公告，表示將於8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換爲LPR。

上述五家國有行均在公告中表示，批量轉換完成後，若對批量轉換結果有異議，可在2020年12月31日前通過手機銀行轉回原來的定價方式或與貸款經辦行協商處理。

《每日經濟新聞》記者注意到，對於上述銀行批量轉換方式，有銀行將把貸款重定價日統一設置爲貸款發放日的對應日。

實際上，發佈浮動利率房貸定價基準批量轉換的銀行不止上述五家，交通銀行、平安銀行均有發佈存量浮動利率貸款客戶定價基準統一轉換LPR通知，交通銀行統一調整爲LPR浮動利率加減點方式的時間爲8月21日，平安銀行則爲8月12日。

兩種房貸利率定價方式，怎麼選？

事實上，存量浮動利率貸款的定價基準轉換隻是定價方式的轉換，轉換有兩種方式：

一是浮動利率貸款的定價，浮動利率貸款應在合同中約定以一定的時間週期，按相應期限LPR加減某一確定的點差計算具體利率水平，利率隨參考的LPR變動而浮動；

二是固定利率貸款的定價，固定利率貸款在合同期限內利率水平保持不變，按照合同中明確的某個時間點或時間段的LPR加減點確定具體利率水平，利率水平一旦確定，直至借款到期日保持不變。

利率定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

而按照基準利率定價與按照LPR定價兩種方式有什麼不同？主要區別有三點:

一是兩種定價方式的“錨”不同，也就是參照值不同。基準利率定價方式下，貸款利率錨定人民銀行公佈的同期同檔次基準利率；LPR定價方式下，貸款利率錨定全國銀行間同業拆借中心公佈的相應期限LPR。錨定值不同決定了貸款發放時點及重定價時點的定價基準不同。實際貸款利率會在錨定的定價基準的基礎上進行浮動來確定。

二是兩種定價基準的市場化程度不同。基準利率由人民銀行不定期調整並公佈，目前最新的貸款基準利率是人民銀行2015年12月公佈的；LPR由全國銀行間同業拆借中心於每月20日（遇節假日順延）公佈，相比貸款基準利率，LPR的市場化程度更高，更能反映市場供求的變化情況。

三是兩種定價方式的浮動方式不同。基準利率定價方式下，一般按比例來浮動，比如基準利率上浮10%；LPR定價方式下，按照點數來浮動，比如LPR加40個基點。

同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3~8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響。

此次定價基準轉換對於購房族而言有何影響？以轉換爲LPR加點形成的浮動利率定價方式爲例：

若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限爲8年，原合同約定的利率爲5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率爲4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR爲4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍爲1年，重定價日仍爲每年1月1日，那麼加點幅度應爲0.59個百分點或59個基點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整爲2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

若轉換爲固定利率，轉換後的利率水平等於原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩餘期限內固定不變。

目前，最新一次LPR報價在7月20日，貸款市場報價利率（LPR）爲：1年期LPR爲3.85%，5年期以上LPR爲4.65%。

數據來源：中國人民銀行

每日經濟新聞