來源：21世紀經濟報道

記者：李玉敏

近日，市場傳言稱監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。

具體爲紅線 1：剔除預收款後的資產負債率大於 70%； 紅線 2：淨負債率大於 100%； 紅線 3：現金短債比小於 1 倍。

根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分爲“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規模爲融資管理操作目標，分檔設定爲有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

即如果 “三線”均超出閾值爲“紅色檔”，有息負債規模以 2019 年 6 月底爲上限，不得增加；“二線”超出閾值爲“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過 5%；“一線”超出閾值爲“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過 10%；“三線”均未超出閾值爲“綠色檔”， 有息負債規模年增速不得超過 15%。

具體的指標計算方法如下：

紅線 1 指標：剔除預收款後的資產負債率 =（總負債-預收）/（總資產-預收）

紅線 2 指標：淨負債率 =（有息負債-貨幣資金）/股東權益合計

紅線 3 指標：現金短債比 = 非受限現金 /短期債務

此外，還有券商人士透露，對於近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經活動產生的現金流量淨額連續爲負的房地產企業，需要提供近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券，並對其信託融資、資管產品、海外融資等給予限制。

爲此，21世紀經濟報道記者多方求證，多名來自債券市場的人士均表示聽說了這一消息，但未見到具體文件。有券商投行部人士稱：“地產融資的政策一向這樣，也有可能是窗口指導，只有拿到批文後，去備案發行才知道能不能發，發多少。”

不過，有商業銀行投行部高管確認近期已經下文。還有某房地產公司融資部負責人也表示此傳言爲真。

也有市場人士表示，此舉主要是爲了降低房地產公司槓桿率，防止部分大舉負債的地產公司因爲資金鍊斷裂而出風險。

在借新還舊方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以後對新受理審批的地產債，借新還舊政策有調整，根據批文有效期內的到期額度打85折。且住宅類地產，不再接受永續類債權備案。銀行間市場要求新備案的債券募集資金僅能用於償還舊債。

今年7月份，房企融資創新高。數據顯示，7月房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%。

與此同時，銀保監繫統對房地產金融領域保持強監管態勢，7月以來多地房地產調控政策加碼升級。二季度以來，針對違規向樓市“輸血”行爲，地方銀保監局已開出多張罰單，其中不乏“數罪併罰”的百萬元級罰單。

比如，平安銀行北京分行因涉及“採取不正當手段發放貸款、個人貸款資金違規流入房地產領域、二手房按揭首付比例不符合規定”等案由被銀保監會開出777.22萬元的鉅額罰單。南京銀行因“同業投資資金違規用於支付土地出讓金、同業投資資金違規用於上市公司定向增發、同業投資資金違規用於土地儲備開發”等10餘項原因被江蘇銀保監局開出610萬元罰單。

銀保監會召開2020年年中工作會要求，堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營捲土重來。

上述新規將會給讓地產企業融資帶來哪些影響呢？

鼎諾投資根據wind數據，統計了全市場有 2019 年報數據的房地產發債企業，按照觸及紅線條數多少及公開等級做了排序。該公司表示，考慮到很多房地產項目子公司會採用明股實債的方式融資，進一步設計了“歸母淨負債率”指標，歸母淨負債率越高，說明企業的實際債務風險可能越大，定義爲： 歸母淨負債率 =（有息負債-貨幣資金+少數股東權益）/歸母權益。

房地產企業觸紅線情況統計

（數據來源鼎諾投資）

（作者：李玉敏 編輯：曾芳）