电梯广告收入等归业主所有，物业给你分钱了吗？

碧翰烽/文

近日，和朋友聊天，谈起了他们小区的物业管理，颇有微辞，其中就提到收费方面很不透明，有时候莫名其妙要交一些钱，从来就没有分到过一分钱。

有基层工作的同志坦言，未来很长一段时间，物业纠纷将是城市的一个主要矛盾纠纷，势必影响社会的稳定与居民的和谐。

这其中，既与当下房地产的热火朝天密切相关，已经遗留下相当多的问题与矛盾；另外也与物业方面的管理规定有关系，还是存在一些漏洞与不足，急需在接下来的民法典实施当中予以解决。

就拿业主所有的相关收益来说，至今恐怕在不少小区都是一笔糊涂账。因为对于业主而言，可能从来只有交钱的份，根本不会想到小区还有一笔钱，应是归业主共同所有。

前不久，据媒体报道，北京鸿路泽物业管理有限公司就因公共收益问题被立案调查，后期或将被处以最高20万元的罚款。律师表示，小区公共收益归全体业主所有，应单独列账。

位于丰台区的顶秀金瑞家园小区，业主入住六年来，地面停车位一直被物业公司对外出租，电梯间也有广告投放，但因此产生的公共收益业主从未见过，也未就这一经营行为征得过业主同意。

根据《民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

具体说，电梯广告、门闸道闸广告等公共区域的广告收益；小区公共区域的停车费收益；小区公共区域内租赁的摊位收益；利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入；自动售卖机的场地费；快递柜入场费等，都属于公共收益，要纳入全体业主的“钱袋子”。

想想这么多的收益，至少就我而言，住了这么多年的小区，除了曾经有个小区是自治管理之外，其他的是没有见过这笔收益的。当年，小区自治，这些收入一方面进行了公示，另一方面是用作了小区的公共事业。

我想，这样的问题是存在的，有关方面恐怕也不是不知晓。怎么办？值得引起关注。

第一，有关方面需要进行一次全面大排查。即针对每个小区类似的公共收益进行一次全面检查，看是否单独列帐？看是否用到了小区业主身上？并且要向社会和小区进行全面公示。这一点，有关方面应该积极作为，不能让有的物业公司独吞这笔公共资金，公然做侵犯业主利益的违法之事。

第二，依法治理物业乱象是当务之急。治理物业乱象之根本在于依法，尤其是此次颁布的民法典。至少要规范两个方面，一个是物业公司的选聘及物业服务合同的签署，一个是前期物业的选定以及价格的确定，都要严格法定程序，确保公开公平公正，真正让物业公司成为业主的服务者，而不是一个管理者。

第三，将物业管理纳入基层党建和社会治理的重要内容。居民小区是城市治理的重要单元，绝不能脱离党的领导和基层社会治理，仅靠几个开发商和物业公司来进行管理，这样就会产生诸多隐患和问题。一方面要加强党的领导，强化红色物业建设；另一方面要发挥基层党建引领作用，由街道和社区负责组建小区业主委员会，并将业主委员会纳入社区居委会的自治组织，不能任由一些小区长期没有业主委员会。要将小区业委会的成立纳入对基层党建和社会治理的考核奖惩内容。