自2014年以来的最低房贷利率水平

在5年期LPR于2024年2月降至历史最低水平之后，多个城市相继宣布取消首套房贷利率的下限。

近期，包括南昌、赣州、九江、新余在内的江西多个城市，以及福建省的福州市，宣布从4月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。此外，据中指研究院监测，包括青岛、潮州、烟台等约10个城市也在四月开始实施了同样的政策调整。

考虑5年期以上LPR是中长期企业贷款和个人住房贷款定价的主要参考基准，降低房贷利率可以降低购房者置业成本，促进需求释放。

央行在2月20日贷款市场报价利率显示，5年期以上LPR下调25个基点至3.95%，是有史以来最大下调幅度。根据易居研究院统计，在央行下调5年期LPR后，在全国20个重点城市中，首套房贷最低利率低于全国首套房贷利率下限（LPR-20BP）的城市有9个，包括合肥、南京、重庆、昆明、东莞、佛山、天津、武汉、郑州。部分城市尤其是中小城市房贷利率低于3.5%的可能性已非常大。

贝壳研究院数据显示，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，与上月持平。较2023年同期相比，分别回落43BP和75BP。华泰证券分析指出，这是自2014年以来的最低房贷利率水平。

同期，2024年3月银行平均放款周期为22天，环比2 月有所放缓，但也保持了2019 年以来较快的放款速度。

2023年按揭贷款余额同比减少6300亿元

此次多个城市将下限取消，是根据2023年初央行、银保监会建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，不设下限意味着，可以突破差别化住房信贷政策。对于最低首套房利率的规定，就是可以突破五年期LPR-20。但具体的利率水平在不同城市，不同人群，不同银行，甚至同一银行不同时期是不同的。

按揭利率的定价是一个市场化商业化的行为，银行要根据自己的资金成本，内部利润率要求，风控要求，每一个城市按揭贷款不良的状况，未来按揭贷款要占据的份额，以及城市房地产市场和风险的走势等来确定最终的利率水平。

其次，不同时期银行的资金成本不同，城市房地产运行的态势不同，房地产风险发生案例的多少不同，这些都决定了银行首套房的按揭贷款利率不管取消了下限，也可以有差异。对于不同的人群，比如体制内、医院学校、高净值人群等贷款申请人，利率可能会更低一点。

另外，银行可能会将最低利率与购买银行理财产品和吸收存款挂钩起来。同时也要注意，维持、下调或阶段性取消这三个选项，银行也有自主决策的权利。

需要注意的是，“阶段性调整”，意味着当前部分城市新房价格仍在波动调整。对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，符合评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，未来仍有望下调首套房贷利率下限、或阶段性取消首套房贷利率下限，此前已经下调房贷利率下限的城市，也存在进一步下调的空间。整体上看，降低房贷利率是当前促进购房需求释放的重要举措之一，预计接下来将有更多城市跟进。

李宇嘉指出，取消房贷利率下限的做法能够降低购房成本，从而提振市场预期。观察第一季度的市场表现，低价位的二手房源交易活跃，反映出居民收入对高房价的支撑力有限。因此，降低按揭利率有助于激发购房需求，尤其是对于首次购房者和希望改善住房条件的群体，这样不仅可以稳定交易情绪，还能促进房地产市场的良性循环，进而稳定房价。

根据六大国有银行2023年年报，到年末时，按揭贷款余额总计约为26万亿元，比上一年减少了逾5000亿元。这其中，包括工商、农业、中国、建设和交通银行在内的五家主要银行的个人住房贷款余额均出现了同比下降。

这一现象的背后有两方面原因：一方面，房地产市场的整体降温使得新增房贷需求减弱；另一方面，部分购房者选择提前还款。2023年，个人住房贷款余额首次出现年度下降，比2022年减少了6300亿元，下降幅度达到了1.6%。这表明，越来越多的人对贷款购房持谨慎态度。

取消房贷利率的下限对于购房成本产生直接影响，中原地产首席分析师张大伟计算，目前看，除了少数一线二线城市外，大部分现在房贷最低首套利率已经进入3.45时代。大部分城市选择降低到了3.45，按照这个数据计算，相当于从基准利率3.95降低了50个基点。对于普通购房者来说，相当于100万30年月供每个月少283.79元，累计利息少10.18万。

面对这些调整，应当如何看待未来房贷利率的趋势？长江证券的研报指出，评价房贷利率是否合意，一般涉及两个标准，一是住房购买力，二是住房资产均衡定价。

住房购买力角度，当前的房贷利率足以充分对冲收入下行的负面影响；尽管近年来居民就业和可支配收入承压，但房价也有较大跌幅，房价收入比近年来已有一定下降，更重要的是，2021 年房贷利率自高点累计下降幅度已超过30%，“月供收入比”角度，居民现实的住房购买力边际上反而有明显改善，所以需求端核心矛盾不在现实而在预期。

住房资产均衡定价角度，“租售比等现金回报+房价预期涨幅”需要跑赢房贷利率；在过去十年，房价预期涨幅较高的背景下，居民可以容忍偏低的租售比，或者租售比根本不重要；但在当前下行周期，房价上涨预期被抹掉之后，租售比与房贷利率的负缺口将成为居民配置住房资产的重大制约因素。

在租金也面临下降压力的背景下，要么房价以较租金更大的幅度下跌，要么快速进入低利率环境。当前部分低线城市核心资产的租售比已接近房贷利率，市场内生动能不会一直缺位，房价下跌压力相对较低；而部分高线城市租售比仍明显低于房贷利率，房价未来仍面临调整压力，也需要更低的房贷利率和其他刺激政策的配合。